원상회복 약정과 손해배상

(서울고등법원 2019. 7. 12. 선고 2019나2004074(본소), 2019나2004081(반소) 판결)

  명도만 생각합니다. 

법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 

지난 이야기에서 권리금회수기회권 방해로 인해 손해의 공평한 부담에 관한 이야기를 나눠보았는데요, 이번 이야기에서는 같은 사건에서 쟁점이 되었던 원상회복에 관한 이야기를 이어가 보고자 합니다.

  원고(임차인)는 2016. 11. 30. 임대차계약 종료를 앞두고 피고(임대인)가 임대차목적물을 직접 사용하겠다면 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하자 권리금손해배상 소송을 제기하였는데요, 피고가 반소로 명도소송을 제기하고 1심 변론이 종결되기에 앞서 원고는 2017. 9. 30. 피고에게 임대차목적물을 인도하였습니다.

  이후 피고는 2019. 3. 7. 원상회복비용에 관하여 원고와 합의하였고, 보증금에서 원상회복비용과 2019. 3. 8.까지 미지급 월차임과 관리비를 공제한 나머지를 원고에게 반환하였습니다.

  이에 대해 원고는 2017. 9. 30. 인도를 하여 이후 부당이득을 하거나 불법점유를 한 바가 없으므로 2017. 10. 1.부터 2019. 3. 7.까지의 월차임과 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하였으나, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

  법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조)이라는 판례에 비추어 보았을 때 상당히 이상한 판결이라는 생각이 들 것입니다.

건물명도등·보증금반환등

[대법원 1992. 4. 14., 선고, 91다45202, 45219(반소), 판결] 

【판시사항】

가. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 점유함으로써 이득이 있는 경우 부당이득인지 여부(적극)

나. 임대차계약 종료 후 임차인이 임차건물을 계속 점유하였으나 본래의 목적대로 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 임차인의 부당이득반환의무의 성부(소극)

【판결요지】

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다.

나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

건물명도등

[대법원 1995. 3. 28., 선고, 94다50526, 판결] 

【판시사항】

임대차계약관계가 소멸된 이후 임차물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립되는지 여부

【판결요지】

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 

전세권말소등

[대법원 1995. 7. 25., 선고, 95다14664,14671(반소), 판결] 

【판시사항】

가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부

나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건

다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재

【판결요지】

가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다. 

나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 

다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. 

  이와 같은 판례가 확고히 유지되고 있음에도 불구하고 이 사건 항소심 법원이 이를 배척한 것은 임대차계약상 ‘원상회복 약정’ 때문입니다.

  원고는 임대차 종료 후 인도와 더불어 원상복구를 마치는 날까지 월차임과 관리비를 일할 계산하여 지급하기로 약정하였고, 원상복구에 필요한 비용을 피고에게 지급함으로써 원상복구에 갈음할 수 있다고 정하였습니다.

  즉, 원고와 피고가 합의하여 원상회복비용을 보증금에서 공제한 날이어야 비로소 원상회복을 마친 것이고, 약정에 따라 원고는 그 날까지의 월차임과 관리비를 일할 계산하여 지급할 의무가 있다는 것이고, 이는 부당이득이나 손해배상이 아니라는 것입니다.

  계약 자유의 원칙에 따라 민법보다 우선하는 것이 계약 내용이고, 그것이 당사자의 의사에 합치한다면 그렇게 해석하는 것이 타당할 것입니다. 다만, 이 사건의 경우 1심 판결주문에 비추어 보았을 때, 피고의 보증금반환의무와 원고의 건물인도 의무는 동시이행관계에 있고, 피고는 원고와 원상회복합의가 있었던 날까지 보증금을 반환한 사실이 없습니다.

  이 사건 계약서를 자세히 확인할 수 없어 보증금반환, 건물인도, 원상회복 의무에 관하여 어떻게 약정하였는지 자세히 확인할 수는 없지만, 임대차계약이 종료하면 원상회복하여 건물을 인도한다는 내용으로 약정하는 것이 일반적이고, 위 의무를 선행의무(보증금반환의무를 후행의무)로 하는 약정이 없는 한 보증금반환과 건물의 인도는 동시이행관계로 해석할 것이고, 이는 1심 판결문에서 확인할 수 있었습니다.

  우리 법원은 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라 할 것(대법원 1999. 12. 21 선고 97다15104 판결)이라고 해석하고 있다는 점에서 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 인도받은 순간 언제든지 원상회복을 할 수 있는 게 아니었을까 하는 의문이 듭니다.

손해배상(기)

[대법원 1999. 12. 21., 선고, 97다15104, 판결] 

【판시사항】

[1] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 교환가치 감소분을 현저하게 넘는 경우의 통상손해액(=임대차 목적물의 교환가치 감소분)

[2] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 손해배상액을 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 장래 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익을 따로 청구할 수 있는지 여부(소극)

[3] 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우, 임대인이 입은 손해의 범위

【판결요지】

[1] 임대차 목적물이 훼손된 경우에 그 수리나 원상복구가 불가능하다면 훼손 당시의 임대차 목적물의 교환가치가 통상의 손해일 것이고 수리나 원상복구가 가능하다면 그 수리비나 원상복구비가 통상의 손해일 것이나 그것이 임대차 목적물의 교환가치가 감소된 부분을 현저하게 넘는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 경제적인 면에서 수리나 원상복구가 불능이라고 보아 형평의 원칙상 그 손해액은 임대차 목적물의 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한되어야 한다. 

 [2] 임대차 목적물에 대한 원상복구비가 임대차 목적물의 시가보다 현저하게 높아 임차인의 손해배상액을 그 교환가치 감소 부분 범위 내로 제한하는 경우, 결국 그 손해액은 그 교환가치 감소 부분 및 그에 대한 지연손해금 상당액이고 장래 그 임대차 목적물을 사용·수익할 수 있었을 이익은 그 교환가치 감소 부분에 포함되어 있어 이를 따로 청구할 수 없다. 

 [3] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

  아쉽게도 대법원 상고여부를 확인할 수 없어 이 사건이 어떻게 끝났는지 알 수 없었는데요, 최근 원상회복과 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있다는 점에서 이와 같은 계약과 그 해석에 대해 충분히 고민해볼 필요가 있어 보입니다.

  한편, 피고는 원고에게 원상회복의무가 있기 때문에 권리금손해배상액 중 이와 관련된 영업시설에 대한 부분을 제외되어야 한다고 주장하기도 하였는데요, 이에 대해 법원은 권리금과 원상회복은 관련이 없는 것이라며 그 주장을 배척하였습니다.

  권리금에는 원상회복의 대상이 되는 영업시설 등과 같은 유형적 가치가 포함되어 있다는 점에서 원상회복의무와 권리금손해배상에 관한 논란은 계속되지 않을까 합니다.