손해의 공평한 부담

(서울고등법원 2019. 7. 12. 선고 2019나2004074(본소), 2019나2004081(반소) 판결)

  명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 이번 이야기는 임차인이 임대인에게 청구하는 전형적인 권리금 손해배상 청구 중 하나인데요, 지난 명도이야기에서 의문을 가졌던 손해배상의 범위와 원상회복의무에 관하여 서울고등법원이 판단한 사건입니다.

[인정사실]

2004.경      원고(임차인)과 피고(임대인) 임대차계약 체결

2015.경      보증금 85,170,000원, 월차임 2,833,000원(부가세 별도) 갱신계약 체결

             (2015. 11. 30.부터 2016. 11. 30.까지)

2016. 9. 29.  피고의 갱신거절통지

2016. 11. 10. 원고 권리금계약 체결 후 피고에게 신규임차인 E 주선

2016. 11. 18. 신규임차인과의 임대차계약 재요청

2016. 11. 25. 피고가 임대차목적물 직접 사용하려 한다는 이유로 거절

  원고(임차인)은 피고(임대인)에 대해 보증금 85,170,000원 반환 및 권리금 17억 원 손해배상 청구하였고, 이에 대해 피고(임대인)은 원고(임차인)에게 건물인도청구의 반소 제기.

1. 쟁점의 정리

  이 사건 소송이 제기된 것은 2017년도로 갱신요구권과 권리금회수기회권 간의 관계가 계속 논의되던 중이었습니다. 이 사건에서도 5년이 경과한 임차인은 권리금회수기회권을 행사할 수 없다는 주장이 있었는데, 항소심 진행 중 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결이 선고됨에 따라 별개의 권리로 정리되었고, 권리금손해배상의 직권 감액과 원상회복의무와 권리금의 관계가 주요 쟁점이 되었습니다.

손해배상(기)·건물인도등

(임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하는 사건)

[대법원 2019. 5. 16., 선고, 2017다225312, 225329, 판결] 

【판시사항】

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)

[2] 甲이 乙과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 丙과 권리금 계약을 체결한 후 乙에게 丙과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 乙이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 丙과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 甲이 丙과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 乙이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

[2] 甲이 乙과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 丙과 권리금 계약을 체결한 후 乙에게 丙과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 乙이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 丙과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 甲이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 乙은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 甲과 乙 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 甲이 丙과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 乙이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

2. 손해의 공평한 부담

  이 사건은 임대인이 자신이 사용할 목적으로 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하였기 때문에 손해배상의 발생여부보다는 손해배상금액이 중요했던 것으로 보입니다. 실제로 임차인은 신규임차인과 권리금 1억 7,000만원으로 하는 권리금계약을 체결하였고, 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제3항에 따라 임대차계약종료 당시 권리금을 감정한 결과 약 2억 2,800여만 원으로 평가되었습니다. 임차인은 위 조항에 따라 낮은 금액인 1억 7,000만 원을 손해배상으로 청구하였는데요, 1심은 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념을 적용하여 손해의 범위를 50%로 제한하여 8,500만 원만을 손해배상으로 인정하였습니다.

  항소심도 1심의 판단이 타당하다고 보았는데요, 1심에서 언급한 이유를 살펴보면, ①권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데, 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기 어려운 점, ②원고는 이 사건 임대차계약 종료 시까지 약 12년 간 영업이익을 얻은 것으로 보이는 점, ③상가임대차법상 권리금 보호 조항은 원고와 피고가 최초로 임대차계약을 체결한 이후인 2015. 5. 13. 신설･시행되어 임대인인 피고에게 최초 계약 당시 예상하지 못한 부담으로 남게 된 점, ④피고는 이 사건 점포를 직접 사용하거나 제3자에게 임대할 계획을 가지고 있어 원고가 형성한 고객이나 영업노하우 등이 피고에게는 효용이 없고 원고는 상호를 유지한 채 인근에서 같은 업종을 계속 운영하면서 무형의 재산적 가치를 회수하고 있는 것으로 보이는 점, ⑤원고는 이 사건 점포 내 유형재산 중 잔존가치가 높은 일부 물품을 수거하여 그 가치를 환수할 수 있을 것인 점 등이 종합적으로 작용하였습니다.

  이는 권리금 산정에 있어서 바닥권리금과 영업권리금의 구분이 어려운데 바닥권리금이나 영업권리금은 장소적 이점이 상당히 작용하고, 장소적 이점은 임차인이 형성한 재산이 아니라는 점과 임차인이 직접 회수한 유체동산 등과 같은 재산은 손해의 범위에 포함될 수 없다는 점을 명시하였다는 점에서 상당히 의미있는 판결이라고 봅니다.

3. 사안의 검토

  손해배상법리에 있어서 공평의 원칙은 상당히 중요한 원칙으로 과실상계 등과 같은 법리의 전제가 됩니다. 이 사건 판결은 권리금 손해배상은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에서 그 범위를 정하고 있는데, 이 또한 손해배상의 하나인 이상 손해의 공평한 부담이라는 기본 이념에서 벗어날 수 없다는 점을 확인한 판결입니다. 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

대법원의 판단은 아니지만 권리금 손해배상 범위를 판단함에 있어 중요한 지표가 될 것으로 보입니다.

  이 사건은 항소심에서 원상회복에 관한 쟁점이 추가되었는데요, 이에 관하여는 다음 이야기에서 이어가 보도록 하겠습니다.