차임지급과 필요비상환의 관계

(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결)

  명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 임차건물에 문제가 발생하면 임차인은 임대인에게 그 수리를 요청합니다. 그러나 임대인이 수리를 해주지 않을 경우 임차인은 스스로 수리하여 그 비용을 청구하거나 차임을 지급하지 않는 선택을 하곤 합니다.

건물인도등

[대법원 2019. 11. 14., 선고, 2016다227694, 판결] 

【판시사항】

[1] 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가가 사실심 법원의 전권사항인지 여부(원칙적 적극)

 [2] 민법 제626조 제1항에서 정한 ‘필요비’의 의미 / 임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우, 임차인이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다(민사소송법 제202조). 사실의 인정, 증거의 취사선택과 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심 법원의 전권사항이다.

 [2] 임대차는 타인의 물건을 빌려 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약이다(민법 제618조). 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무는 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 ‘필요비’란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임차물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면, 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

  그러나 임차인 입장에서 차임을 지급하지 않는 것은 상당히 위험한 선택입니다. 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778,44785 판결 등 참조)는 것이 우리 법원의 확고한 입장이기 때문에 차임의 지급을 전부 거절할 경우 임대차계약이 해지될 위험에 놓이기 때문입니다.

건물명도등·손해배상(기)

[대법원 1997. 4. 25., 선고, 96다44778, 판결] 

【판시사항】

임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위

【판결요지】

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.

  이와 관련하여 최근 대법원은 임대인의 필요비상환의무와 임차인의 차임지급의무의 관계에 대해 판시하였습니다.

  임대인과 임차인은 보증금 1억 원, 차임 월 800만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약 기간 중 임대차목적물 위층에서 화재가 발생하여 임차인은 훼손된 임대차목적물을 사용･수익할 수 있는 상태로 회복하기 위해 보수공사비 1,500만 원을 지출하였고, 그 후 임차인이 2,700만 원의 차임을 연체하였다는 것을 이유로 임대인은 임대차계약 해지의 의사를 통지하는 동시에 건물인도청구의 소를 제기하였습니다.

  원심은 2,700만 원 중 1,500만 원에 대해서는 필요비의 상환과 동시이행을 주장할 수 있어 그 지급을 연체한 것으로 볼 수 없고, 연체한 차임은 1,200만 원에 불과하므로 임대차계약 해지는 부적법하다고 판단하였습니다.

  이에 대해 대법원은 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 의미하는데, 임대인은 임대차목적물을 사용･수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고 그 비용도 임대인이 부담해야 하므로 임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있다면서 임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있고, 임대인이 화재로 임대차목적물에 필요비가 발생할 사실을 알았을 것으로 보이므로 필요비상환의무와 차임지급의무의 관계에 관한 원심의 판단이 타당하다고 판시하였습니다.

  이 판결은 차임지급와 필요비상환 간의 동시이행관계를 인정하였다는 점에서 의미가 있어 보입니다. 다만, 위 관계를 인정함에 있어서 임대인이 필요비가 발생할 사실을 알았는지를 함께 판단하였다는 점에서 민법 제634조에 따라 임차인이 그 의무를 다 했을 것을 전제로 하는 것으로 보입니다.

제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

  민법 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리는 주장하는 자가 있는 대에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다고 정하고 있은데, 임대인이 이미 이를 안 때에는 별도로 통지할 필요가 없다고 정하고 있습니다.

  따라서 임차인은 임차물의 수리를 요할 경우 즉시 임대인에게 이를 알려야하고, 이로 인해 임차인이 필요비를 지출하였다면 임차인은 그 범위 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다할 것입니다.

  여기서 주의할 것은 임차물의 수리가 필요하다거나 일부 사용･수익이 불가능하다고하여 차임지급을 전부 거절할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다는 것에는 변함이 없다는 것이므로 임차인은 이 점을 특히 유의하여야 할 것입니다.