연체차임과 지연손해금

(대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결)

  명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 임대차계약을 체결하면서 임차인이 차임을 연체할 경우 지연이자를 지급하기로 하는 약정을 하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 보증금과 당연공제 법리로 인해 지연이자에 대해 어떻게 처리할지 문제가 되곤 합니다. 실제로 법원에서도 지연이자를 청구하지 않기를 권유하거나 보증금과의 공제를 이유로 지연이자를 인정하지 않는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이와 관련된 판례가 있어 이야기 나눠보고자 합니다.

양수금

[대법원 2014. 2. 27., 선고, 2009다39233, 판결] 

【판시사항】

[1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부(적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기

[2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력(무효)

  차임을 매월 26일에 선불로 지급하기로 약정하였으나 차임연체로 인해 임대차계약이 해지된 사안에서 원심은 임차인의 건물임도의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금반환의무가 동시이행관계에 있고, 보증금에서 연체차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로 해지의 효력이 발생한 날 이후에는 더 이상 월차임 등에 대한 지연손해금이 발생하지 않는다고 판단하였습니다.

  그러나 대법원은 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조)는 판례를 원용하면서 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함되고, 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이라고 판단하였습니다.

구상금

[대법원 1999. 12. 7., 선고, 99다50729, 판결] 

【판시사항】

부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 그 피담보채무는 임대차 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

  즉, 보증금은 임차인이 임대차목적물을 반환할 때까지 발생하는 모든 채무를 담보하는 것이기 때문에 지연손해금(지연이자)에 대한 약정이 있다면 그 이자 또한 보증금이 담보하는 것이고, 차임채권은 매월 변제기가 도래하면 발생하는 별개의 채권으로 보증금반환과 동시이행관계에 있는 것이 아니어서 연체차임을 모두 변제할 때까지 지연이자는 계속 발생하는 것이고, 연체차임의 변제는 임차인이 임대차목적물을 임대인에게 반환함에 따라 보증금에서 당연공제 되면 이루어지기 때문에 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임대차목적물을 반환하는 날까지의 지연이자를 비롯한 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환하면 된다는 것입니다.

  그렇다면 임대인의 해지 통지를 받은 임차인이 연체차임에 대한 지연이자가 추가로 발생하는 것을 방지하기 위해 보증금반환채권과의 상계를 주장할 수 있을까요?

  상계는 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 소멸하게 하는 법률행위인데요, 쉽게 이야기 하면 A가 B에 대해 500만 원의 채권을 가지고 있고, B가 A에 대해 1,000만 원의 채권을 가지고 있을 때, A는 B에게 또는 B는 A에게 상계의 의사표시를 함으로써 500만 원의 채권을 소멸시키는 것입니다.

  이 때, A가 B에게 상계의 의사를 표시하였다면 500만 원의 채권을 자동채권, 1,000만 원의 채권을 수동채권이라고 하는데요, 500만 원 채권에 대해 상대방이 건물인도시까지 그 지급을 거절할 수 있는 등의 동시이행항변권이 있다면 이를 자동채권으로 상계할 경우 B는 건물을 인도받을 때까지 500만 원을 지급하지 않을 항변권을 상실하게 되는 문제가 발생하게 됩니다.

  때문에 법원은 동시이행의 항변권의 대항을 받는 채권을 자동채권으로 하여 상대방의 채권과의 상계를 허용하면 상계자 일방의 의사표시에 의하여 상대방의 항변권 행사의 기회를 상실시키는 결과가 되어서 그러한 상계는 허용될 수 없는 것을 원칙으로 하고 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2010다11323 판결 등 참조).

양수금

[대법원 2014. 4. 30., 선고, 2010다11323, 판결] 

【판시사항】

[1] 동시이행 항변권의 대항을 받는 채권을 자동채권으로 하는 상계가 허용되는지 여부(소극)

[2] 부동산교환계약에서 목적 부동산에 설정된 담보권의 피담보채무를 인수하기로 약정한 경우, 일방이 상대방의 채무인수의무 불이행으로 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 상대방의 손해배상채무와 일방의 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있는지 여부(적극)

[3] 동시이행관계에 있는 채무를 부담하는 쌍방 당사자 중 일방이 과거 현실의 제공을 하여 상대방이 수령지체에 빠진 적이 있다는 사실만으로 상대방이 동시이행 항변권을 상실하는지 여부(소극) / 동시이행관계에 있는 쌍방 채무 중 어느 한 채무의 이행불능으로 발생한 손해배상채무가 다른 채무와 동시이행관계에 있는지 여부(적극)

[4] 부동산에 관한 소유권이전등기의무를 부담하는 채무자가 이행의 제공으로 채권자가 수령지체에 빠진 후 부동산을 제3자에 양도함으로써 위 등기의무의 이행이 불능하게 된 경우, 채무자가 이행불능에 따른 손해배상채무를 부담하는지 여부(원칙적 적극)

  결국 임차인은 연체된 차임을 지급하지 않는 한 임대차목적물을 반환할 때까지 발생한 지연이자가 보증금에서 당연히 공제되므로 반환받을 수 있는 보증금이 생각과 다를 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다.