편의점 권리금감정

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 

권리금 관련 분쟁이 발생하면 가장 궁금한 것은 권리금이 얼마로 산정될 것인가 일 것입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은, 권리금 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있기 때문에 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마로 평가되는지가 중요합니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

 이번 이야기에서 용인시의 약 8.7평 규모의 편의점 점포에 관하여 평가된 권리금 감정평가를 소개하고자 합니다.

  상가건물임대차보호법 제10조의3에서 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의하고 있고, 이론상 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금으로 구분합니다. 

제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  그러나 ”명도이야기-권리금감정의 이해“에서 언급한 것과 같이 바닥권리금과 영업권리금의 구분이 어렵다는 견해에 따라 바닥권리금과 영업권리금을 구분하지 않고 권리금을 유형재산(시설권리금)과 무형재산(바닥권리금과 영업권리금)으로 나누어 평가하는 경우가 많고, 국토교통부장관이 정하는 감정평가실무기준 또한 권리금감정에 있어서 유형, 무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 다만, 감정평가사에 따라 주변 시세를 탐문하여 바닥권리금을 평가액에 포함하기도 합니다.

  이번 편의점 권리금 감정평가도 유형재산과 무형재산으로 나누어 이루어졌는데요, 유형재산의 평가액은 0원으로 평가되었습니다.

  물건에 따른 감정평가 방법은 감정평가에 관한 규칙에서 정하고 있는데요, 동 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가에 관한 세부 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있습니다.

  권리금감정에 관하여 국토교통부장관은 감정평가 실무기준을 고시하였는데요, 동 실무기준에서 유형재산(영업시설)은 원가법에 따라 평가하도록 정하고 있습니다. 원가법은 감정평가목적물을 기준시점(감정평가의 기준이되는 시점)에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 원가(재조달원가)를 기준으로 감정평가목적물의 재조달원가에서 물리적, 기능적, 경제적 요인 등을 고려하여 감액하는 감가수정을 거쳐 가격을 평가하는 방법입니다. 

  이 사건 편의점은 창업시 초기 투자금액 중 점포의 시설 및 인테리어는 본사가 지원하는 형태로 이루어졌고, 임대차기간이 약 6년이 경과되어 내용연수 5년이 경과되었다는 점 등에 비추어 유형재산에 대한 권리금은 형성되기 어렵다고 판단되었습니다. 여기서 말하는 내용연수는 물건을 사용할 수 있는 기간을 의미하는데, 법인세법 시행령에 따라 같은 법 시행규칙에서 업종별 내용연수를 정하고 있고, 편의점과 같은 소매업은 일반적으로 5년의 내용연수가 적용됩니다.

  같은 감정평가 실무기준에서 무형재산은 수익환원법을 적용하되, 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 평가할 수 있다고 정하고 있습니다. 

  이 사건 편의점은 수익환원법을 적용하여 평가하였는데, 수익환원법은 최근 3년간의 매출자료를 바탕으로 기준시점의 영업이익(현금흐름)을 통해 계산하고, 향후 영업권의 내용연수인 5년간의 영업이익(현금흐름)을 경제성장률 등을 고려하여 추정합니다. 이와 같이 계산된 연간 영업이익에서 무형재산인 권리금에 귀속하는 영업이익이 얼마나 되는지 산정하여야 하는데, 권리금의 거래관행에 따르면 통상적으로 월소득의 12개월이 일반적인 수준으로 인정되고 있고, 상가건물임대차보호법에 따라 임대차 보장기간이 5년이므로 60개월 중 12개월인 20%정도에 해당한다고 추정합니다. 다만, 임대차 보장기간이 10년으로 증가된 만큼 앞으로 영업이익에서 무형재산의 비율은 변경될 것으로 보입니다.

  이렇게 산정된 영업이익은 미래의 영업이익을 계산한 것이므로 현재가치로 환산할 필요가 있습니다. 이 때 적용되는 것이 할인율입니다. 할인율은 인플레이션, 미래 수익의 불확실성 등을 고려한 이자율 등으로 어떤 투자안에 투자를 하기 위한 최소한의 요구수익률을의미합니다. 할인율을 산정하는 방법은 여러 가지가 있는데, 요소구성법, 가중평균자본비용에 의한 방법, 시장에서 발표된 할인율을 기준하는 방법 등이 있습니다. 이 사건의 경우 요소구성법(할인율=무위험률+위험할증률)에 따라 할인율을 12%로 산정하였습니다.

  즉, 과거 3년간의 매출자료를 통해 임대차계약 종료시의 영업이익을 산정하고, 향후 5년간의 성장률을 고려한 영업이익을 추정하여 그 추정 영업이익 중 20%를 무형재산의 영업이익으로 보아 이에 할인율을 적용하여 현재가치로 산정한 금액이 무형재산의 평가액인 것입니다. 

  이 사건 편의점의 영업이익은 임차인이 제출한 3년간의 손익계산서를 바탕으로 계산되었는데요, 연평균 약 6억 8,800만 원의 매출액과 약 2,900만 원의 본사보조금을 합한 약 7억 1,700만 원의 수익과 원가, 비용, 세금 등 약 6억 9,200만 원의 지출이 확인된 이 사건 편의점에 대한 권리금은 약 1,830만 원 정도로 평가되었습니다.

  권리금에서 많은 비용을 차지하는 것은 대체로 무형재산일 것이고, 보장된 임대차기간이 길어짐에 따라 유형재산은 그 비율이 더 낮아질 것입니다. 물론 권리금을 평가하는 방법, 경제상황 등에 따라 평가액은 달라질 수 있으나, 그 차이는 크지 않을 것이라 추측해봅니다.

  이 사건에서 임차인이 신규임차인과 체결한 권리금계약의 권리금은 1억 원을 상회한다는 점에서 권리금계약을 체결하려는 신규임차인을 비롯하여 권리금 분쟁이 예상되는 임대인과 임차인이라면 권리금 감정평가를 한 번쯤 자세히 살펴볼 필요가 있지 않을까 합니다.