권리금 손해배상의무와 건물인도의무의 관계

(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결)

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

 지난 명도이야기 ‘건물인도의무와 권리금손해배상의무의 관계’에서 건물인도의무와 권리금손해배상의무의 관계에 관한 이야기를 나눈 적이 있는데요, 이에 관한 대법원 판결이 선고되어 소개해드리고자 합니다.

건물명도

[대법원 2019. 7. 10., 선고, 2018다242727, 판결] 

【판시사항】

[1] ‘동시이행의 항변권’ 제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우

[2] 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.

[2] 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다.

  임대인은 최초 임대차계약을 체결한 후 8년이 다가오자 임차인에게 갱신거절의 의사를 통지하였고, 임차인이 건물을 인도하지 않자 명도소송을 제기하였습니다. 이에 대해 임차인은 보증금과 건물의 하자로 인한 손해배상금, 임대인이 부당하게 징수한 수도요금, 권리금 상당의 손해배상을 지급할 때까지 건물을 인도할 수 없다며 동시이행의 항변권을 행사하였습니다.

  1심에서 건물 하자로 인한 손해배상과 수도요금에 관하여는 임차인에게 임대인에게 이를 청구할 수 있는 증거가 없다고 판단하였고, 임대차관계에 있어서 건물의 인도와 보증금의 반환은 동시이행 관계에 있고, 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로 보증금에서 건물의 인도완료일까지 차임상당의 부당이득금을 공제한 나머지를 지급받음과 동시에 건물을 인도할 의무가 있다고 인정되었고 이는 항소심에서도 동일하게 인정되었습니다.

  권리금에 관하여는 갱신요구권과 권리금회수기회권의 행사가 선택적인 것인지 여부와 손해배상청구권과 건물인도청구권 간에 동시이행의 관계에 있는지 여부가 문제되었습니다.

  이 사건은 계약갱신요구권 행사기간을 초과한 임차인도 권리금회수기회권을 행사할 수 있다는 대법원 판결이 있기 전에 1심과 2심 판결이 선고되었는데, 모두 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 도과한 임차인은 권리금회수기회권을 행사할 수 없다고 판단하였고, 대법원은 이 판단은 잘못이 있다고 판단하였으나 결과에는 영향을 미치지 아니한다고 하여 임차인이 이에 관하여는 상고하지 않아 대법원에서는 권리금 손해배상의무와 동시이행관계가 있는지 여부를 주요 쟁점으로 판단하였습니다.

  동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이고, 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2017다291593 판결 등 참조)는 것이 우리 법원의 입장입니다.

매매대금반환

[대법원 2018. 7. 24., 선고, 2017다291593, 판결] 

【판시사항】

[1] ‘동시이행의 항변권’ 제도의 취지 및 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우

[2] 토지구획정리사업의 환지계획에서 초등학교 및 중고등학교 교육에 필요한 학교용지로 지정된 토지의 소유권을 국가 또는 지방자치단체가 원시취득하는지 여부(적극) 및 이때 국가 또는 지방자치단체가 토지구획정리사업의 시행자에게 학교용지의 취득에 대한 대가를 지급하여야 하는지 여부(적극) / 위와 같은 사업시행자의 학교용지 인도의무와 국가 등의 학교용지대금 지급의무가 동시이행관계에 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다. 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 생겨서 대가적 의미가 있거나 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행시킴이 마땅한 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.

 [2] 구 토지구획정리사업법(2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지, 이하 ‘법’이라 한다) 제2조 제1항 제1호, 제2호, 제63조 각 규정의 내용 등에 의하면, 토지구획정리사업의 환지계획에서 초등학교 및 중고등학교 교육에 필요한 학교용지로 지정된 토지는 환지처분의 공고 다음 날에 법 제63조 본문에 따라 토지를 관리할 국가 또는 지방자치단체(이하 ‘국가 등’이라 한다)에 귀속되어 국가 등이 소유권을 원시취득하고, 다만 국가 등은 법 제63조 단서에 따라 토지구획정리사업의 시행자(이하 ‘사업시행자’라 한다)에게 학교용지의 취득에 대한 대가를 지급하여야 한다.

따라서 사업시행자로서는 학교용지에 대한 소유권을 원시취득하는 국가 등에 학교용지를 인도할 의무가 있고, 국가 등은 사업시행자에 그 대가인 학교용지 대금을 지급할 의무가 있는데, 위와 같은 사업시행자의 학교용지 인도의무와 국가 등의 학교용지대금 지급의무는 법 제63조 규정에 의해 인정되는 것으로서 상호 대가적 관계에 있거나 동일한 법률요건으로부터 생겨 공평의 관점에서 보아 견련적으로 이행되어야 함이 마땅한 경우로서 동시이행관계에 있다고 봄이 타당하다.

  이 점에 비추어 대법원은 권리금손해배상과 관련하여 임차인의 임차목적물 반환의무는 임대차계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결)고 판단하였습니다.

  이는 명도이야기 ‘건물인도의무와 권리금손해배상의무의 관계’에 언급한 법리에 입각한 해석인데요, 공평의 관점에서 보더라도 이행상 견련관계를 인정하기 어렵다는 부분이 인상적입니다. 권리금 손해배상의무가 임대인에게 일방적으로 부과되는 의무라는 점에서 견련관계를 인정하기는 것은 공평하지 않다고 본 것입니다.

  문제는 유형의 재산을 평가하는데 한계가 있다는 점인데, 실제 소송과정에서는 권리금 손해배상 소송을 건물인도청구 소송의 반소로 제기함에 따라 건물명도소송과 권리금손해배상소송이 동시에 마무리되는 경우가 많습니다. 때문에 현실에서 유형 재산의 평가가 문제되는 경우는 많지 않습니다. 

  이번 판결은 권리금 손해배상의무와 건물인도의무는 동시이행 관계가 아님을 명백히 한 판결로 임차인은 이 점을 명심하여 유형 재산을 평가할 수 있도록 유형 재산의 목록을 작성하고 사진을 촬영해 두는 등 근거를 마련해 둘 필요가 있을 것입니다.