보증금의 공탁과 손해배상

(서울북부지방법원 2019. 8. 16. 선고 2018가단115495(본소), 2018가단118128(반소) 판결)

  명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

부당이득과 손해배상은 명도소송에 항상 등장하는 쟁점입니다. 지난 이야기에서 이 점을 살짝 언급했는데요, 법무법인 명도가 수행한 임대차계약 종료 후 보증금을 공탁한 사건에서 부당이득과 손해새방의 법리에 관한 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.

  원고(임차인)는 2011.경 피고(임대인)으로부터 건물 중 일부를 임차하여 노래연습장을 운영하기 시작하였고 임대차계약은 2018. 4. 19.까지 보증금 4,000만 원, 월차임 180만 원(부가세 별도), 관리비 20만 원(부가세 별도)으로 갱신되어 왔습니다. 원고는 임대차계약 기간 만료에 앞서 피고에게 임대차계약 갱신거절의 의사를 통지하였고, 2018. 4.경 노래연습장 영업을 중단하였고, 그 무렵 피고에게 보증금반환소송을 제기하였습니다. 피고는 위 소장을 송달받은 즉시 2018. 5. 10. 원고를 피공탁자로 하여 원고의 임대차보증금반환 수령거절을 원인으로 4,000만 원을 변제공탁 하였고 원고는 2018. 5. 14. 공탁의 통지를 수령하였습니다. 한편, 피고는 공탁을 마친 후 반소로 건물명도소송을 제기하였는데, 원고는 2018. 7. 2. 피고에게 위 건물의 출입문의 열쇠를 교부하였으나 건물 내 노래방 시설과 장식장, 탁자, 소파 등 집기류를 대부분 그대로 방치하였다가 2018. 11. 9.에 이르러 위 시설물들과 집기류들을 반출하고 피고에게 건물을 인도하였습니다. 이에 피고는 연체차임과 임대차종료일부터 2018. 11. 9.까지 부당이득 내지 불법점유로 인한 손해배상으로 월차임 및 관리비 상당금액을 청구하는 내용으로 소를 변경하였습니다.

  동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조)입니다.

구상금

[대법원 1999. 12. 7., 선고, 99다50729, 판결] 

【판시사항】

부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 그 피담보채무는 임대차 종료 후 목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(적극)

【판결요지】

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.

 문제는 임차인이 동시이행항변권을 행사하는 경우 임대인은 소송이 진행되는 동안 건물의 사용료를 청구할 수 없고, 보증금을 반환하자니 그럼에도 임차인이 건물을 인도하지 않을 경우 사용료나 원상회복비용 등 기타 소송에서 확정되는 임차인의 채무를 담보할 담보물을 잃게 된다는 것입니다. 때문에 임대인은 보증금을 반환하거나 공탁한 후 보증금을 반환한 계좌나 공탁금출급청구권을 가압류하여 채권을 보전하곤 합니다. 

  여기서 유의할 점은 보증금을 바로 공탁해서는 안 된다는 것입니다. 민법 제487조는 변제공탁의 요건과 효과에 대하여 정하고 있는데요, 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있습니다.

제487조(변제공탁의 요건, 효과)

채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.

 변제공탁이 유효하기 위해서는 ‘채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때’라는 요건을 충족하여야 합니다. 따라서 임차인이 보증금의 수령을 거절한 경우나 임차인이 이를 수령할 수 없는 경우에 공탁하여야 변제로써 효력이 발생하는 것입니다.

  이 사건에서 피고가 원고에게 보증금을 반환하겠다고 하자 원고는 권리금으로 8,000만 원을 지급할 것을 요구하는 등 보증금은 소송을 통해 지급받겠다는 취지의 의사를 밝혔고, 이에 피고는 보증금을 전액 공탁하였고, 이와 동시에 공탁금출급청구권에 대해 가압류를 마쳤습니다.

  원고는 피고가 공탁금 출급청구권에 가압류하여 보증금을 회수할 수 없었으므로 피고의 보증금반환채무는 소멸하지 않았다고 주장하였으나, 법원은 변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지 여부와는 관계없이 그 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생하고 그 후 공탁물 출급청구권에 대하여 가압류 집행이 되더라고 그 변제의 효력에 영향을 미치지 아니하므로(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다11580 판결 등 참조) 원고의 주장은 이유가 없다고 판단하였습니다.

분묘굴이등

[대법원 2011. 12. 13., 선고, 2011다11580, 판결] 

【판시사항】

[1] 채무 일부의 변제공탁 효력(원칙적 무효)

[2] 변제공탁의 효력 발생 시기 및 공탁물 출급청구권에 대한 가압류 집행이 변제의 효력에 영향을 미치는지 여부(소극)

[3] 甲과 乙 종중이 乙 종중 소유 토지에 관하여 매매계약을 체결한 후, 乙 종중이 매매대금을 감액하고 매매토지 중 제척지를 매매대상에서 제외하며 다른 토지를 추가로 매도하기로 결의한 다음 甲과 동일한 내용의 변경계약을 체결하였으나, 종중총회 결의가 무효여서 변경계약이 무효가 되었는데, 甲이 乙 종중을 피공탁자로 하여 제척지에 관한 매매대금을 제외한 매매잔대금을 변제공탁한 다음 乙의 공탁금 출급청구권에 대하여 가압류결정을 받은 사안에서, 甲의 변제공탁은 채무변제로서 효력이 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 채무자가 공탁원인이 있어서 공탁에 의하여 채무를 면하려면 채무액 전부를 공탁하여야 하고, 일부 공탁은 채무를 변제하면서 일부 제공이 유효한 제공이라고 시인될 수 있는 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는, 채권자가 이를 수락하지 아니하는 한 그에 상응하는 효력을 발생할 수 없다. 

[2] 변제공탁이 적법한 경우에는 채권자가 공탁물 출급청구를 하였는지와 관계없이 공탁을 한 때에 변제의 효력이 발생하고, 그 후 공탁물 출급청구권에 대하여 가압류 집행이 되더라도 변제의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

[3] 甲과 乙 종중이 乙 종중 소유 토지에 관하여 매매계약을 체결한 후, 乙 종중이 매매대금을 감액하고 매매토지 중 제척지를 매매대상에서 제외하며 다른 토지를 추가로 매도하기로 결의한 다음 甲과 동일한 내용의 변경계약을 체결하였으나, 종중총회 결의가 무효여서 변경계약이 무효가 되었는데, 甲이 乙 종중을 피공탁자로 하여 제척지에 관한 매매대금을 제외한 매매잔대금을 변제공탁한 다음 乙의 공탁금 출급청구권에 대하여 가압류결정을 받은 사안에서, 乙 종중의 토지 인도의무와 동시이행관계에 있는 甲의 매매잔대금 지급의무에는 제척지에 관한 매매대금 지급의무도 포함된다고 보아야 하므로, 乙 종중은 甲에게서 제척지에 관한 매매대금이 포함되고 추가 매매토지에 관한 매매대금이 공제된 매매잔대금을 지급받음과 동시에 甲에게 토지를 인도할 의무가 있고, 비록 甲이 변제공탁 후 가압류결정을 받았더라도 변제공탁에 의한 변제의 효력에 영향을 미치지 아니하지만, 위 변제공탁이 매매잔대금 일부에 대한 공탁임이 명백하여 그 부분에 관하여 효력이 생기지 아니하므로, 甲의 변제공탁은 채무변제로서 효력이 없다고 한 사례.

  한편, 임대인인 피고는 원고가 영업을 언제 종료하였는지 여부를 확인하기가 어려웠고, 이에 임대차계약 종료일부터 건물인도일까지의 부당이득반환 내지는 손해배상의무를 주장하였는데 이번 판결은 부당이득과 손해배상의 법리를 정확하게 구분하여 판단하여 주었습니다.

  대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등은 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니하고, 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다고 판시하고 있습니다.

보증금반환

[대법원 1998. 5. 29., 선고, 98다6497, 판결] 

【판시사항】

[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)

[2] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건

[3] 임차인의 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우, 임차인이 임대차계약서상의 원상복구의무를 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 본 사례

【판결요지】

[1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

[3] 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의 조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.

  이에 따라 법원은 원고가 동시이행항변권이 상실된 공탁일 2018. 5. 10.까지 건물을 점유하기는 하였으나 임대차종료 이전에 이미 영업을 중단하여 건물을 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻지 않았으므로 부당이득반환의무나 손해배상의무를 부담한다고 볼 수 없으나, 임대인으로부터 임대차보증금을 반환 받아 동시이행 항변권을 상실한 임차인이 임대차목적물의 반환을 하지 않고 이를 계속 점유하고 있다면 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다고 할 것이라고 판단하였습니다.

  다만, 불법행위는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있는 것이고(민법 제750조), 원고가 공탁의 통지를 받을 때까지는 동시이행항변권이 소멸한 사실을 알 수 없었다고 할 것이므로, 이 사건 공탁으로 동시이행항변권이 소멸하였다고 하더라도 위 변제공탁일로부터 변제공탁 통지일까지의 원고의 점유에는 과실이 있다고 보기 어렵다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 참조)고 보았습니다.

제750조(불법행위의 내용)

 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

매매대금반환

[대법원 1996. 6. 14., 선고, 95다54693, 판결] 

【판시사항】

[1] 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부(소극)

[2] 쌍무계약이 무효로 된 경우, 양 당사자의 취득물 반환의무가 동시이행 관계에 있는지 여부(적극)

[3] [2]항의 경우, 일방이 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 동시이행 관계에 있지 아니한 다른 채권을 주장하면서 목적물 반환을 거부하는 것이 불법행위인지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

[2] 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다. 

[3] [2]항의 경우, 목적물 반환에 대한 동시이행의 항변권을 상실하였음에도 불구하고 동시이행의 관계에 있지 아니한 채권이나 또한 상대방에 대하여 가지고 있지 아니한 채권을 주장하면서 그 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 이러한 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.

  정리하자면, 부당이득반환의무가 성립하기 위해서는 보증금반환여부와 관계없이 임차인이 건물을 임대차목적에 따라 사용·수익하여야 하는 것이고, 손해배상의무가 성립하기 위해서는 임차인의 불법행위가 전제되어야 하므로 동시이행항변권이 소멸된 상태에서 적어도 임차인이 동시이행항변권이 소멸되었다는 사실을 인식하는 등 고의･과실이 인정되어야 한다는 것입니다.

  동시이행항변권, 부당이득, 손해배상 등은 상당히 까다로운 법리인데요, 명도소송에서 부당이득과 손해배상은 법원 또한 건물을 사용･수익하지 않는 경우 부당이득이나 손해배상이 성립하지 않는다고 판단하는 경우가 많으므로 그 주장을 명확하게 할 필요가 있습니다.