​권리금계약과 손해배상청구의 관계 

(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결)

  명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

권리금회수기회권과 관련된 대법원 판례가 하나씩 나오고 있는데요, 관련 규정이 신설된지 5년이 채 되지 않은 만큼 다양한 주장들이 쟁점이 되고 있습니다.

손해배상(기)

[대법원 2019. 7. 10., 선고, 2018다239608, 판결] 

【판시사항】

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)

[2] 상가 임대인인 甲이 기존 임차인 乙과 임대차계약을 합의해지할 무렵 丙 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 丙 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 乙이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 甲을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 乙과 丙 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였으므로, 甲이 乙의 권리금 회수를 방해하였다거나 乙에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 개정 전후와 관계없이 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의3, 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합하면, 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였는데, 임대인이 제10조의4 제1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다. 상세한 이유는 다음과 같다.

① 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문에서 정한 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않다. 그런데 상가임대차법 제10조의4 제1항 각호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 금지하면서 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금 계약을 체결했어야 함을 전제로 하고 있지 않다. 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항은 권리금 계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다.

② 상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것이다. 이는 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금 계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고, 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것이다.

③ 현실적으로 권리금은 임대차계약의 차임, 임차보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많다. 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라서 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수 있고, 이러한 이유로 권리금 계약과 임대차계약이 동시에 이루어지는 경우도 있다.

임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다. 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고, 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 보아야 한다.

[2] 상가 임대인인 甲이 기존 임차인 乙과 임대차계약을 합의해지할 무렵 丙 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 丙 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 乙이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 甲을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 乙이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하려면 乙과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 체결되었을 것이 전제되어야 하는 것은 아니지만, 乙은 신규임차인인 丙 학교와 권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론, 자신이 권리금을 지급받기 위해서 丙 학교와 권리금 계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련하여 乙이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고, 甲이 丙 학교로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 아니하였으므로, 乙과 丙 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 할 것이어서, 甲이 乙의 권리금 회수를 방해하였다거나 乙에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례.

 지난 2019. 7. 10. 대법원이 선고한 판결은 임차인이 신규임차인을 주선함에 있어서 권리금계약이 체결되었어야 하는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다.

[인정사실]

(* 쟁점을 중심으로 사실관계를 단순하게 변형하였습니다)

  원고(임차인)은 A건물에 관하여 2011. 12. 26.부터 2013. 12. 25.까지 보증금 5,000만 원, 월차임 600만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 위 계약이 묵시적으로 갱신되어 있던 중 피고(임대인)는 2015. 8. 22. A건물의 소유권을 취득하고 임대인의 지위를 승계하였습니다. 원고는 2015. 9.경 피고에게 2015. 11. 15.자로 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였고, 피고는 원고가 퇴거한 후 2015. 12 .22. 남은 보증금을 반환하였습니다. 한편, 피고는 2015. 10. 20. 신규임차인을 구하여 2015. 12. 1.부터 2017. 1. 1.까지 보증금 5,000만 원, 월차임 700만 원으로 하는 임대차계약을 체결하고 A건물 내 설치된 시설물을 인수하는 조건으로 7,500만 원을 지급받았습니다. 이에 원고는 피고에게 권리금회수기회 방해를 원인으로 한 손해배상을 청구하였습니다.

  이 사건에서 원고는 시설 투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임과 별도로 500만 원씩 지급하였는데, 피고가 적극적으로 권리금을 포기하도록 강요하고 신규임차인으로부터 권리금으로 7,500만 원을 수수한 것은 권리금 회수 방해행위에 해당하거나 상가건물임대차보호법이 정한 임대인에 대한 권리금 회수 협력의무를 저버린 불법행위라고 주장하였습니다.

  이에 대해 1심과 2심은 상가건물임대차보호법에 따라 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 구하려면 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인 사이에 권리금계약이 체결되었을 것이 전제되어야 하고 여기서 말하는 권리금 계약에서는 권리금 액수 뿐 아니라 권리금의 대가로 이전되어야 할 대상의 범위도 계약에서 정할 본질적 사항에 해당하며 그 금액은 손해배상액수를 정하는 비교기준인 임대차 종료 당신의 권리금 산정의 핵심지표가 된다고 하여 이를 특정할 수도 없고 권리금계약이 체결되었다고 볼 사정이 없으므로 원고는 피고에게 손해배상을 청구할 수 없다고 판단하였습니다.

  1심과 2심은 권리금계약의 체결은 상가건물임대차보호법이 정하는 권리금회수기회 방해에 따른 손해배상 청구를 위한 중요한 요건으로 해석한 것입니다. 반면에 대법원 원고의 청구를 기각함은 동일하나, 권리금계약이 손해배상청구의 요건인지 여부에 대한 판단을 달리하였습니다.

  대법원은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 중 ‘권리금 계약에 따라’라는 문언이 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지 여부는 위 제1항 본문 자체만으로는 명확하지 않음을 지적하면서 같은 조 제1항 각 호는 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 반드시 권리금계약을 체결하였어야 함을 전제로 하고 있지 않고 있고, 같은 조 제3항은 권리금계약이 체결되지 않은 경우에도 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 정할 수 있도록 하고 있다고 해석하였습니다. 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

  또 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정은 임대인이 임차인과 신규임차인 사이에 체결된 권리금계약에 따른 이행을 방해하는 것에 한정하지 않고 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약 체결에 이르지 못하도록 하는 등 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 방해하는 다양한 행위를 금지함으로써 임차인을 보호하는 것으로 임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하므로 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금계약이 체결되지 않았더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 손해배상책임을 진다고 판시하였습니다.

  다만, 이 사건의 경우 원고가 신규임차인과 권리금계약의 대상이나 시설투자비 상환약정과 관련하여 원고가 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관하여 전혀 논의한 적이 없고 피고가 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에 별다른 이의를 하지 아니하였다는 점 등에 비추어 원고가 신규임차인 사이에 권리금계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였다고 보았습니다.

  이는 2019. 7. 4. 임대인 확정적 거절의사를 표시한 경우 임차인이 주선행위를 하지 않더라도 권리금회수기회 방해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다는 판결과 그 맥을 같이하고 있습니다. 권리금은 임대차계약 조건에 따라 그 금액이 조정되는 경우가 많고 임대인이 높은 보증금과 차임을 요구하는 경우 신규임차인을 찾기가 힘들다는 현실에 비추어 임차인에게 권리금회수 기회를 보장하겠다는 상가건물임대차보호법의 취지를 명확히 하는 한 판결이라 할 수 있습니다.

  최근 선고된 대법원 판례들은 권리금회수기회권에 관하여 그 취지에 입각하여 해석하고 있는바, 임대인은 임차인과의 임대차계약 종료에 앞서 임대차계약 조건이나 건물운영 등 신중하게 접근할 필요가 있을 것입니다.