계약갱신요구권에 의한 갱신

  명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 정민경변호사입니다.

 2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법의 개정으로 그 적용이 확대됨에 따라 상가건물임대차보호법 중 일부 규정은 환산보증금액과 관계없이 모든 상가건물에 적용되게 되었습니다. 특히 갱신요구권이 모든 상가건물임차인에게 적용되게 된 것은 임차인의 권리를 상당히 강화하는 결과를 가져왔는데요, 상가건물임대차보호법이 정하는 ‘갱신’에 관한 규정의 해석이 문제되고 있습니다.

  우선 상가건물임대차의 법정갱신은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 임차인의 갱신요구권 행사에 따른 갱신과 묵시적 갱신이 그것입니다. 임차인의 갱신요구권 행사에 의해 임대차가 갱신되는 경우 제10조 제3항에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다. 반면에 제10조 제4항에 따라 묵시적으로 갱신된 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 제한됩니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

갱신요구권의 행사기간인 10년으로 제한되어 있고, 묵시적 갱신의 경우 임대차 기간은 1년으로 제한되기 때문에 제10조 제3항이 정하는 ‘동일한 조건’에 ‘임대차 기간’이 포함되는지 여부가 문제가 됩니다. 

  이에 관하여 명확하게 판시한 판례는 없지만, 임차인의 계약갱신요구권에 관한 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러 제10조 제1하에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 제10조 제3항에 따라 갱신된다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조)고 판시하였습니다.

보증금반환등

[대법원 2014. 4. 30., 선고, 2013다35115, 판결] 

【판시사항】

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)

[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)

[3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.

[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.

[3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다.

  이 판례에 따르면 갱신요구권에 의한 갱신과 묵시적 갱신은 그 취지와 내용을 달리하고, 갱신요구권에 의한 갱신은 묵시적 갱신과 달리 임대차기간에 관하여 별도로 정하고 있지 아니하므로 임대차기간을 포함하여 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 해석될 것입니다.

  그렇다면 전 임대차의 임대차기간대로 다시 계약되었을 때, 그 기간이 10년을 초과하는 경우에도 이와 같이 해석하여야 할까요? 극단적인 예로 최초 임대차계약 체결 당시 임대차기간을 9년으로 약정하였고, 임차인이 갱신요구권을 행사하였다면 임대인은 총 18년의 임대차기간을 보장해주어야 하는 것일까요?

  이에 관한 판례는 없지만, 제10조 제2항에 따라 10년 이내로 그 갱신계약이 제한된다고 해석하는 의견(극단적인 예시의 경우 갱신된 임대차기간이 1년으로 제한된다는 해석)이 존재합니다. 이와 달리 제10조 제2항은 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않으면 발생하는 권리라고 해석할 수도 있을 것입니다.

  그러나 임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 소유권과 계약의 자유를 상당히 제한하는 권리이고, 최초 임대차계약을 몇 년으로 약정하느냐에 따라 실질적인 계약갱신요구권의 효과가 달리 발생할 수 있다는 점에서 계약갱신요구권을 행사하여 갱신될 수 있는 임대차는 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없다고 해석하는 것이 타당하지 않을까 합니다.

  다음 이야기에서는 두 번째 갱신인 ‘묵시적 갱신’에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.