상가건물임대차보호법의 개정과 부칙의 해석

  명도만 생각합니다. 

법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 

상가건물임대차보호법 제2조는 이 법의 적용을 받는 임대차의 범위를 정하고 있는데요, 2013. 8. 13. 동 규정의 제3항이 신설되면서 많은 상가건물임대차가 이 법의 적용을 받게 되었습니다. 이는 이 규정의 신설로 인해 소유권 행사의 제약을 받는 소유자(임대인)이 증가하였다는 것을 반증하는데요, 이 규정의 적용은 갱신요구권이나 권리금회수기회권의 행사와도 밀접한 관계가 있는 만큼 그 해석은 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요하게 작용하고 있습니다.

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

  법률이 개정되면 그 시행과 적용에 관하여 ‘부칙’으로 정하는데요, 법률 제12042호로 2013. 8. 13. 시행된 상가건물임대차보호법은 부칙 제2조에서 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하도록 정하였고, 그 해석이 문제된 사례가 있어 이를 소개하고자 합니다.

제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

  원고는 A공장 집행건물의 소유자로 2013. 1. 2. 피고와 이에 관하여 2013. 5. 16.부터 24개월 간 보증금 1억 원, 월차임 1,000만 원(부가세 별도)의 임대차계약을 체결하였고, 2015. 3. 14.경부터 피고와 임차보증금과 월차임의 조정 등 임대차계약에 관하여 교섭하다가 2015. 6. 5.경 피고에게 재계약에 응할 수 없다고 통보하였습니다(사실관계는 이보다 더 복잡하고 특약의 해석 등 법률상 다른 쟁점들이 있으나 이번 이야기에서는 상가건물임대차보호법 적용범위에 관한 내용만 다루고자 합니다).

  이 사건에서 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부는 임대차계약 종료여부에 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

  2013. 8. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 이 법이 적용지 않는다고 정하고 있고, 같은 조 제3항은 위 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 정하고 있습니다.

  이는 2015. 5. 13. 다시 개정되어 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 하여 그 범위를 더욱 확대하였습니다.

  이 사건에서 중요한 조항은 갱신요구권과 관련된 제10조의 제1항, 제2항, 제3항 본문인데요, 피고는 상고심에서 2013. 8. 13. 개정 상가건물임대차보호법 제2조 제3항에 따라 제10조의 갱신요구권에 관한 규정이 적용되어야 한다고 주장하였습니다.

  이에 대해 대법원은 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 하므로 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다고 해석하였습니다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결).

건물명도등

[대법원 2017. 12. 5., 선고, 2017다9657, 판결] 

【판시사항】

[1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 방법

[2] 판결서의 이유에 당사자의 모든 주장이나 공격방어방법에 관한 판단이 표시되어야 하는지 여부(소극) 및 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않지만 판결 이유의 전반적인 취지로 주장의 인용 여부를 알 수 있는 경우 또는 실제로 판단을 하지 않았지만 주장이 배척될 것이 분명한 경우, 판단누락의 위법이 있는지 여부(소극)

[3] 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[2] 판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 인정할 수 있을 정도로 당사자의 주장, 그 밖의 공격·방어방법에 관한 판단을 표시하면 되고 당사자의 모든 주장이나 공격·방어방법에 관하여 판단할 필요가 없다(민사소송법 제208조). 따라서 법원의 판결에 당사자가 주장한 사항에 대한 구체적·직접적인 판단이 표시되어 있지 않더라도 판결 이유의 전반적인 취지에 비추어 주장을 인용하거나 배척하였음을 알 수 있는 정도라면 판단누락이라고 할 수 없다. 설령 실제로 판단을 하지 않은 부분이 있더라도 주장이 배척될 것이 분명한 때에는 판결 결과에 영향이 없어 판단누락의 잘못을 이유로 파기할 필요가 없다.

[3] 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 제10조 제1항부터 제3항까지의 규정에서 갱신요구권에 관하여 최초 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 상가임대차법 제2조 제3항은 위 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문이 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다고 정하고, 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’고 정하고 있다.

위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2013. 8. 13. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2013. 8. 13. 이전에 체결되었지만 2013. 8. 13. 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

  이 사건 임대차는 환산보증금이 12억 원(= 보증금 1억 원 + 월차임 1,000만 원 × 100)으로 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항이 정하는 보증금액을 초과하고, 2013. 1. 2. 최초로 체결되어 갱신되지 않은 채 개정된 상가건물임대차보호법 시행 후까지 계속되었는바, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것입니다.

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

  상가건물임대차보호법 적용되지 않는 임대차는 민법이 적용되는 것이고, 묵시적 갱신여부가 문제될 뿐입니다. 그러나 이 사건의 피고는 사실심 변론 종결시까지 묵시적 갱신에 관하여 주장한 사실이 없고, 상가건물임대차보호법과 달리 민법 제639조 제1항은 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고 있는바, 원고가 2015. 6.경 재계약에 응할 수 없다고 통지하며 건물의 인도를 청구하여 상당 기간 내에 이의를 함으로써 이 사건 임대차는 2015. 5. 16. 기간만료로 종료하였습니다.

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

  현재 존속하는 상가건물임대차는 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법의 적용여부가 문제되는 경우는 거의 없을 것입니다. 그러나 상가건물임대차보호법이 지속적으로 개정되고 있다는 점을 고려했을 때, 그 적용에 관한 부칙은 이 사건과 같이 해석될 것임을 알 수 있습니다.

  2018. 10. 16. 최근 개정된 상가건물임대차보호법은 갱신요구권의 행사기간을 10년으로 늘리는 내용으로 개정되었는데요, 이 또한 부칙 제2조에서 이에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 정하고 있는바, 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 10년의 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

  반면에 같은 날 권리금회수기회권의 행사 기간도 6개월로 개정되었는데요, 이에 관한 부칙 제3조는 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다고 정함으로써 현존하는 모든 상가건물임대차가 그 적용을 받게 되었습니다.

  이와 같이 개정법은 부칙에 따라 그 적용여부가 달라지므로 이를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.