권리금 사례(2)-2

(서울서부지방법원 2017. 10. 18. 

선고 2016가단243385(본소), 247967(판소) 판결)

  명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 정민경변호사입니다.

 지난 이야기에서 건물이 노후･훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우는 계약갱신요구권과 권리금회수기회권 행사의 예외에 해당하고, 건물의 노후･훼손은 안전진단을 통해 등급을 확인하여야 한다는 점에 관한 이야기를 나누어 보았습니다. 다시 사건으로 돌아가 쟁점에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

4. 권리금회수기회권과 임차인의 의무

  상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금회수기회권을 정하고 있고, ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우, ⑤ 같은 법 제10조의 제1항 각 호(갱신요구권 행사의 예외사유)에 해당하지 않는 한 임차인은 권리금회수기회권을 가지게 됩니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

  다만, 같은 법 제5항에서 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정하고 있어 이에 대한 해석이 문제됩니다.

  권리금회수기회권은 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하는 방법으로 행사하여야 하는데, 주선행위의 정의와 그 정도가 쟁점이 되고 있다는 것은 앞선 이야기에서도 언급한 바가 있습니다. 주선행위가 없다면 권리금회수기회방해에 따른 손해배상도 성립하지 않는데요, 이와 별도로 임차인은 임대인에게 신규임차인에 대한 정보를 제공할 의무가 있다고 정하고 있는 것입니다.

  이는 주선행위의 최소한의 정도를 정한 것이라 해석할 수도 있겠으나, 별도의 조항으로 이를 정하고 있고, 신규임차인에 대한 정보를 제공하는 것만으로 주선행위를 한 것이라 해석할 수 없다는 점에서 별도의 의무로 해석하는 것이 타당하지 않을까 합니다.

  다만, 임차인이 이를 위반한 경우에 관하여 정하고 있지 아니한데, 하급심은 임차인이 신규임차인에 관한 정보를 제공하지 않아 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절한 것은 정당하다고 판시하고 있는데, 주선행위와 맞물려 함께 판단한 경우가 많습니다.

  그러나 이 사건은 임대인이 건물을 직접 사용할 목적으로 매수하였고, 임대인은 임차인이 보낸 신규임차인과의 임대차계약에 협조하여 줄 것을 요청하는 문자에 단호히 거절하는 등 신규임차인에 대한 정보부족으로 임대차계약을 거절한 것이 아닌 사정이 있다면 그 거절이 정당하지 않다고 판단하였습니다.

5. 바닥권리금을 손해로 볼 수 있는지 여부

  상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정하고 있습니다.

제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  때문에 권리금손해배상을 청구하는 경우 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나누어 감정하여 손해배상액을 산정합니다.

  이 사건에서 피고는 위 권리금 중 바닥권리금은 소유자인 원고에게 귀속되어야 하는 것이므로 손해배상금액에서 제외되어야 한다고 주장하였습니다. 사실 이 부분은 권리금의 정의와 관련하여 상당히 논란이 되는 부분입니다. 바닥권리금은 건물의 위치, 상권(영업상의 이점) 등을 의미하는데, 실제로 이런 가치는 건물자체에 반영되어 건물대금에 영향을 미치고 나아가 ‘보증금과 차임’과 같은 임대차조건에 영향을 미치게 됩니다. 즉, 건물의 가치는 소유자에게 귀속되는 권리이므로 바닥권리금은 임차인이 그 손해를 임대인에게 청구할 수 없다는 것입니다.

  이와 반대로 바닥권리금을 형성하는 ‘영업상 이점’과 그로 인한 ‘위치’의 가치는 임차인이 영업을 통해 형성한 결과라고 보는 견해도 있습니다. 때문에 바닥권리금은 영업권리금과 나누어 산정하기 어렵다고 평가하곤 합니다. 

  상가건물임대차보호법 제10조의3이 정하는 권리금의 정의는 과거 판례가 판시한 권리금에 관한 문구를 그대로 반영한 것인데, 과거에는 권리금이 임대인과 관련이 없는 권리였기에 크게 문제가 되지 않았으나, 이제는 임차인이 권리금을 임대인에게 그 손해로 청구할 수 있게 됨에 따라 소유자로서 임대인에게 귀속되는 가치가 충돌하게 되었습니다.

  이 부분은 입법적인 문제이기에 판례는 앞으로도 규정에 충실하게 해석할 것으로 예상되나, 사회적으로 논의가 필요한 부분이 아닐까합니다.

6. 사안의 검토

  이 사건은 임대인이 명백하게 자신이 건물을 사용할 것임을 이유로 신규임차인과의 임대차계약을 거절한 것으로 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정하는 손해배상책임을 지는 것은 다소 명백한 사건이었습니다. 

  그러나 임차인이 신규임차인을 주선할 때, 신규임차인에 관하여 알고 있는 최소한의 정보를 제공하여야 한다는 것은 매우 중요한 내용이고, 계약갱신요구권과 권리금회수기회권의 관계에 관한 대법원 판례가 나오기 전에 대법원과 같은 근거로 해석을 한 사건이라는 점에서 의미가 있습니다.

  무엇보다 권리금의 정의에 관련하여 한 번쯤 생각해볼만한 문제가 제기되었고, 학계에서도 이에 대한 논의가 활발히 이루어졌으면 하는 바람입니다.