권리금 사례(2)-1

(서울서부지방법원 2017. 10. 18.

선고 2016가단243385(본소), 247967(판소) 판결)

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 

이번 이야기는 미용실을 운영하던 임차인이 권리금에 관한 손해배상을 인정받은 사례에 관한 이야기를 나눠보고자 합니다.

1. 쟁점의 정리

  이 사건의 쟁점은 크게 권리금에 관한 쟁점과 원상회복에 관한 쟁점으로 나누어 볼 수 있습니다.

권리금에 관하여는, 이 사건도 당시 하급심에서 논란이 되고 있던 상가건물임대차보호법 제10조의 갱신요구권과 권리금회수기회권 사이의 관계가 주요 쟁점으로 주장되었습니다. 

제10조(계약갱신 요구 등)

 ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.  <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

피고는 원고(임차인)가 5년 이상 이 사건 건물에서 영업을 하였기 때문에 권리금회수기회권을 행사할 수 없다고 주장하면서, 원고가 이 사건 건물 중 2층을 무단으로 개조하였고 이 사건 건물에 관하여 대대적인 보수 공사가 필요하기 때문에 권리금회수기회 보호의무가 없다고 주장하였습니다. 

또, 피고는 원고가 신규임차인의 자력 등에 관한 정보를 제대로 제공하지 않았다는 점도 지적하였습니다.

여기서 참신한 주장이 있었는데요, 바닥권리금은 손해배상액에서 제외되어야 한다는 주장이었습니다.

원상회복에 관하여는, 원고가 피고의 건물인도청구에 대해 보증금을 반환받지 못하였다고 항변하자 원상회복비용이 보증금에서 공제되어야 한다는 주장이 쟁점이 되었습니다. 

2. 갱신요구권과 권리금회수기회권의 관계   

이에 대한 이야기는 앞으로도 자주 나누게 될 것 같은데요, 앞서 언급한 것과 같이 최근 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결에 따르면 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의 4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석입니다. 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

즉, 임차인이 5년(개정된 현행 상가건물임대차보호법에 의하면 10년)의 갱신요구권과 관계없이 권리금회수기회권을 행사할 수 있다는 것입니다.

이 사건은 위 판결이 있기 약 1년 반 전에 선고된 사건인데요, 대법원과 같이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하겠다는 것이 취지이고, 같은 법 제10조의4는 권리금이 상가건물과 결합되어 임대차종료 후에도 여전히 남아 있는 경우에 임차인이 이를 직접 회수하는 것이 불가능하므로 이를 환수할 수 있도록 하는 것으로 그 취지와 내용이 다르므로 갱신요구권과 관계없이 권리금회수기회권을 행사할 수 있다고 해석하였습니다.

3. 권리금회수기회권 행사의 예외

   이 사건에서 피고(임대인)는 원고가 2층을 무단으로 개조하였고, 이 사건 건물은 대대적인 보수 공사가 필요하기 때문에 권리금 회수기회 보호 의무가 없다고 주장하였습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 동법 제10조 제1항 각호와 법 제10조의4 제2항이 정하는 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호 의무가 없다하여 그 예외를 인정하고 있는데요, 피고의 주장은 크게 제10조의 제1항 제7호와 제8호인 것으로 보입니다.

먼저 제10조의 제1항 제7호를 보면 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우인데, 재건축의 경우 2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 그 요건이 상당히 까다로워졌습니다. 

이 부분에 대해 판단한 대법원 판례는 없지만, 법문을 그대로 해석하자면 임대차계약 체결 당시 재건축계획을 고지하고 그 계획에 따라 재건축을진행한 경우에 한하여 인정됩니다. 

이 경우가 아니라면 건물이 안전사고의 우려가 있어야 하는데요, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령 제12조 별표8은 시설물의 안정등급기준을 정하고 있습니다. 

안전등급은 A등급부터 E등급으로 나뉘는데요, A(우수) 문제점이 없는 최상의 상태, B(양호) 보조부재에 경미한 결함이 발생하였으나 기능 발휘에는 지장이 없으며 내구성 증진을 위하여 일부의 보수가 필요한 상태, C(보통) 주요부재에 경미한 결함 또는 보조부재에 광범위한 결함이 발생하였으나 전체적인 시설물의 안전에는 지장이 없으며, 주요부재에 내구성, 기능성 저하 방지를 위한 보수가 필요하거나 보조부재에 간단한 보강이 필요한 상태, D(미흡) 주요부재에 결함이 발생하여 긴급한 보수ㆍ보강이 필요하며 사용제한 여부를 결정하여야 하는 상태, E(불량) 주요부재에 발생한 심각한 결함으로 인하여 시설물의 안전에 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 하여야 하는 상태로 구분됩니다.

구체적인 건물 상태에 따라 판단은 달라질 수 있으나, D등급으로 평가된 건물에 대해 안전사고에 위험이 있다고 판단한 판례가 다수 존재합니다. 

다만, 안전등급이 높게 평가되었다고 하더라도 건물이 건축된 지 40년 이상 도과되었고, 전기시설, 상･하수시설 등 오래된 구조물로 인해 화재위험이 높고 시설을 보수하는데 많은 비용이 예상되는 경우 갱신거절이 인정된 사례도 있습니다.

안전진단에 관한 이야기를 하다보니 이야기가 길어졌는데요, 안전진단에 대해 할 이야기가 많지만 이번 사례에서는 여기까지 언급하는 것으로 하고 다음 이야기에서 이어가 보도록 하겠습니다.

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