권리금감정의 이해

명도만 생각합니다. 

법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 

앞서 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 권리금에 관한 손해는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하므로 ‘임대차 종료 당시의 권리금’을 산정할 필요가 있고, 이는 감정절차를 통해 평가되는 것이 일반적이라는 이야기를 나누어 보았습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법 개정으로 임차인에게 권리금회수기회권이 보장되기 시작한 후, 법원에서 상당히 많은 권리금 감정이 이루어졌습니다. 

권리금 감정은 손해배상을 청구하는데 있어서 매우 중요한 요건이기에, 상가건물임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관으로 하여금 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하도록 하였고, 4년간 감정평가사들의 연구와 경험이 누적되기도 하였습니다.

 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]

그러나 여전히 현실을 반영하지 못한다는 평가를 받고 있는 것도 사실입니다.

법원을 통해 진행되는 권리금 감정은 ‘임대차 종료일’을 기준으로 평가되어야 합니다. 

상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항이 ‘임대차 종료 당시의 권리금’을 비교하도록 하고 있기 때문입니다. 

권리금의 유형은 시설권리금, 영업권리금,바닥권리금, 기타권리금(허가권, 임차권보장약정에 따른 권리 등)으로 구분하는 것이 일반적이나, 이중 영업권리금고 바닥권리금은 이를 분리하여 측정하는 것이 어려워 이를 구분하여 인정할 필요가 있는지 여부에 관하여 견해가 대립하고 있습니다(상가권리금 감정평가방법 연구, 2015, 한국감정평가협회, 한국부동산연구권 참조). 

바닥권리금이라는 것은 ‘장소’에서 비롯된 가치이고, 그 가치는 ‘임대료’에 반영된다는 점에서 이를 임차인이 형성한 가치로 볼 수 있을지 의문입니다. 

이에 관하여 상권을 활성화한 상인들의 노력에 따라 장소적 이점이 증가하는 것이므로 이를 임대인에게 모두 귀속시켜서는 안 된다는 견해도 상당히 설득력 있으나, 이 경우 임차인은 기존임차인과 임대인에게 ‘장소적 이점’에 대한 비용을 이중으로 지급하게 된다는 점, 상권활성화를 위한 상인들의 노력은 이미 영업권리금에 반영된다는 점 등에 비추어 보았을 때, 오히려 권리금을 이중으로 평가하는 것이 아닐까 합니다.

권리금 감정은 상가건물임대차보호법 제10조의3이 정하는 권리금에 관한 정에 따라 크게 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 구분하여 이루어지고 있고, 유형재산평가액은 시설권리금, 무형재산평가액은 영업권리금과 바닥권리금으로 나누어 평가되고 있습니다(기타권리금이 있다면 무형재산으로 평가).

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

유형재산의 평가를 위해서는 감정신청시 시설물 목록이, 무형재산의 평가를 위해서는 사업자등록증, 3년간의 소득금액증명서, 영업허가증 등이 필요합니다.

국토교통부장관이 고시한 감정평가 실무기준에서 권리금 감정에 관하여 정하고 있는데요, 유형재산은 원가법, 무형재산은 거래사례비교법 또는 수익환원법에 따라 평가하도록 하고 있습니다.

감정인은 감정을 마치면 법원에 ‘감정평가서’를 제출하는데, 감정평가서 앞부분에 중요내용을 요약하여 보고하는 것이 일반적으로 감정결과를 표와 같이 정리하여 결과를 쉽게 확인할 수 있습니다.

감정인은 감정평가서에 감정사항, 평가기준, 조사방법, 각 항목별 감정방법을 자세히 기술하고 있습니다. 

때문에 각 항목을 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 

유형재산의 경우 누락된 시설물이 없는지, 이중 평가된 항목이 없는지, 원상회복의 대상이 되는 시설물이 아닌지, 현장에서 확인한 시설물인지 등을 확인할 필요가 있고, 무형재산의 경우 영업권리금과 바닥권리금이 이중으로 평가된 것이 아닌지, 거래비교사법에 의한 경우 주변의 시세조사가 잘못된 것은 아닌지 등을 확인하면 도움이 됩니다.

권리금은 업종에 따라 평가되어야 하는 항목이 상당이 다양하므로 업종의 특성을 고려하여 적절하게 평가되었는지 여부가 매우 중요합니다.

감정인의 감정평가에 의문이 있는 경우 감정인에 대한 사실조회나 신문을 통해 감정방법이나 평가 등에 관하여 법원을 통해 질문할 수 있습니다.

감정인은 ‘감정사항에 대한 감정’만을 하므로 감정사항이 권리금에 포함되는 것이 적절한지를 판단하지는 않습니다. 

따라서 감정평가의 결과가 반드시 권리금인 것은 아니므로 이를 자세히 검토하여 주장할 필요가 있습니다.

임대차관련 분쟁에서 감정은 매우 중요한 입증방법인데요, 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하고(대법원 2009. 7. 9.선고 2006다67602, 67619 판결 등 참조), 또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척하여야 할 것이 아니라 그 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608,84615,84622,84639 판결)고 판시한 판례에 비추어 보았을 때, 감정 결과를 배척하는 것은 매우 어렵습니다.

손해배상(기)등·손해배상(기)

[대법원 2009. 7. 9., 선고, 2006다67602,67619, 판결] 

【판시사항】

[1] 진정성립이 인정되는 처분문서의 증명력

[2] 감정인의 감정 결과의 증명력

[3] 계약의 해제원인의 존부에 대한 증명책임의 소재(=계약해제권을 주장하는 자) 및 이미 발생한 계약해제권의 소멸 등에 대한 증명책임의 소재(=상대방)

손해배상(기)·손해배상(기)·손해배상(기)·손해배상(기)

[대법원 2012. 1. 12., 선고, 2009다84608,84615,84622,84639, 판결] 

【판시사항】

[1] 공해소송에서 인과관계에 관한 증명책임의 분배

[2] 감정인의 감정 결과의 증명력 및 감정 결과 중 오류가 있는 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과를 증거로 채택할 수 있는지 여부(원칙적 적극)

[3] 불법행위에서 위법성 판단 기준인 수인한도를 결정하는 방법

[4] 어민 甲 등이 수도권매립지관리공사를 상대로 수질오염으로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 감정인의 감정 결과 등에 의하면 甲 등이 조업하는 어장에 발생한 피해는 공사가 배출한 침출처리수에 포함된 오염물질이 해양생물에 작용함으로써 발생하였다는 상당한 개연성이 인정되므로 공사의 오염물질 배출과 어장의 피해 사이에 인과관계가 일응 증명되었고, 인과관계를 부정하기 위한 반증도 인정되지 않으며, 그 손해는 수인한도를 넘는 것이어서 위법성이 인정된다고 한 사례

【판결요지】

[1] 일반적으로 불법행위로 인한 손해배상청구사건에서 가해행위와 손해발생 간의 인과관계의 증명책임은 청구자인 피해자가 부담하나, 대기오염이나 수질오염에 의한 공해로 인한 손해배상을 청구하는 소송에서는 기업이 배출한 원인물질이 대기나 물을 매체로 하여 간접적으로 손해를 끼치는 수가 많고 공해문제에 관하여는 현재 과학수준으로도 해명할 수 없는 분야가 있기 때문에 가해행위와 손해 발생 사이의 인과관계를 구성하는 하나하나의 고리를 자연과학적으로 증명한다는 것이 매우 곤란하거나 불가능한 경우가 많다. 그러므로 이러한 공해소송에서 피해자에게 사실적인 인과관계의 존재에 관하여 과학적으로 엄밀한 증명을 요구한다는 것은 공해로 인한 사법적 구제를 사실상 거부하는 결과가 될 수 있는 반면에, 가해기업은 기술적·경제적으로 피해자보다 훨씬 원인조사가 용이한 경우가 많을 뿐만 아니라 원인을 은폐할 염려가 있기 때문에, 가해기업이 어떠한 유해한 원인물질을 배출하고 그것이 피해물건에 도달하여 손해가 발생하였다면 가해자 측에서 그것이 무해하다는 것을 증명하지 못하는 한 책임을 면할 수 없다고 보는 것이 사회형평의 관념에 적합하다.

[2] 감정인의 감정 결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 한다. 또한 법원은 감정인의 감정 결과 일부에 오류가 있는 경우에도 그로 인하여 감정사항에 대한 감정 결과가 전체적으로 서로 모순되거나 매우 불명료한 것이 아닌 이상, 감정 결과 전부를 배척할 것이 아니라 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정 결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다.

[3] 불법행위 성립요건으로서 위법성의 판단 기준은 유해 정도가 사회생활상 통상의 수인한도를 넘는 것인지인데, 수인한도 기준을 결정할 때는 일반적으로 침해되는 권리나 이익의 성질과 침해 정도뿐만 아니라 침해행위가 갖는 공공성의 내용과 정도, 지역환경의 특수성, 공법적인 규제에 의하여 확보하려는 환경기준, 침해를 방지 또는 경감시키거나 손해를 회피할 방안의 유무 및 난이 정도 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 구체적 사건에 따라 개별적으로 결정하여야 한다.

[4] 김포시 및 강화군 부근 해역에서 조업하던 어민 甲 등이 수도권매립지관리공사를 상대로 수질오염으로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 감정인의 감정 결과 등에 의하면 공사가 운영하는 수도권매립지로부터 해양생물에 악영향을 미칠 수 있는 유해한 오염물질이 포함된 침출처리수가 배출되었고, 오염물질 중 일정 비율이 甲 등이 조업하는 어장 중 일부 해역에 도달하였으며, 그 후 어장 수질이 악화되고 해양생태계가 파괴되어 어획량이 감소하는 등의 피해가 발생한 사실이 증명되었다고 보이므로, 甲 등이 조업하는 어장에 발생한 피해는 공사가 배출한 침출처리수에 포함된 오염물질이 해양생물에 작용함으로써 발생하였다는 상당한 개연성이 있다고 할 것이어서 공사의 오염물질 배출과 어장에 발생한 해양생태계 악화 및 어획량 감소의 피해 사이에 인과관계가 일응 증명되었고, 공사가 인과관계를 부정하기 위해서는 반증으로 공사가 배출한 침출처리수에 어장 피해를 발생시킨 원인물질이 들어있지 않거나 원인물질이 들어있더라도 안전농도 범위 내에 속한다는 사실을 증명하거나 간접반증으로 어장에 발생한 피해는 공사가 배출한 침출처리수가 아닌 다른 원인이 전적으로 작용하여 발생한 것을 증명하여야 할 것인데 원심이 인정한 사정만으로는 인과관계를 부정할 수 없고, 나아가 공사가 배출한 오염물질로 인하여 甲 등이 입은 손해는 수인한도를 넘는 것이어서 위법성이 인정된다고 한 사례.

반면에 전문성, 투명성 등 감정절차 운영에 관한 제도는 미흡한 점이 많습니다. 

때문에 다양한 분양의 전문가들의 연구와 제도개선과 더불어 당사자 또한 

감정절차에 보다 적극적으로 참여하고, 의견을 개진할 필요가 있을 것입니다.

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