권리금 감정료

명도만 생각합니다. 

법무법인 명도의 정민경변호사입니다. 

  상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에서 권리금 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  이는 손해배상액의 상한선을 정한 것으로, 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마인지를 입증할 필요가 있습니다.

  임대인과 임차인 사이에 그 금액에 다툼이 없다면 문제가 되지 않으나 임차인이 청구한 손해배상액에 관한 다툼이 있다면 임대차 종료 당시의 권리금이 얼마인지 확인하기 위한 ‘감정’이 필요하게 됩니다.

  앞선 이야기에서 권리금 감정은 반드시 수행되어야 하는 입증절차라는 점을 언급하였는데요, 권리금 감정을 위해서는 법원에 ‘감정신청서’를 제출하여야 합니다. 

 감정신청은 감정의 목적, 목적물, 감정사항을 특정하여 작성하는데, 이 때 ‘감정사항’을 감정신청의 목적에 맞게 정확하게 기재하는 것이 중요합니다. 

 감정인은 감정사항에 따라 목적물을 감정하므로 감정사항을 제대로 기재하지 않으면 추가 감정을 하여야 하거나 감정의 목적을 달성하지 못할 수 있습니다. 권리금 감정의 경우, 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 항목을 나누어 감정을 신청하는 것이 일반적입니다.

  법원에 감정신청서를 제출하면 판사는 감정신청의 목적이 타당한 경우 이를 채택하게 되고, 법원에 등록된 감정인 중 감정에 적합한 감정인으로 하여금 이력서, 예상감정료 등에 관한 서류를 제출하게 하고, 소송 당사자의 의견을 받아 감정인을 선정합니다. 

 이 때, 수인의 감정인으로부터 이력서를 교부받아 진행하기도 하고 한 명의 감정인에게 예상감정료를 제출하도록 하기도 합니다.

  소송 당사자는 이력서나 예상감정료를 검토하여 이에 대한 의견을 밝힐 수 있는데요, 감정인의 선정이나 예상감정료에 대한 의견을 밝혀 감정인을 선택･변경할 수 있고, 예상감정료를 조정할 수도 있습니다.

  법무법인 명도는 법원에서 선정하는 감정인의 경력, 감정능력 등은 대동소이하다는 점에서 특수한 감정이 아닌 이상 ‘예상감정료’를 중요한 판단 기준으로 삼고 있습니다. 

  법무법인 명도가 임차인을 대리하여 권리금 손해배상청구 소송을 진행한 사건에서 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 하였던 권리금이 3,500만 원이었는데, 임대차 종료 당시 권리금을 산정하기 위한 감정료가 부가세를 포함하여 4,272,400원이 산정된 사례가 있었습니다.

  법무법인 명도는 과거 3,000만 원 상당의 권리금 손해배상청구 소송에서 1,060,400원의 감정료가 예상수수료로 산정되었고, 최종적으로 792,000원의 감정료가 발생한 사례를 근거로 감정료가 과도하게 산정되었다는 의견을 개진하였고, 감정료는 165만 원으로 감액되었습니다.

  감정인이 채택되면 감정을 신청한 신청인은 예상감정료를 법원에 예납하여야 합니다. 

  감정료 예납을 마치면 법원은 감정인심문을 진행하여 감정인이 성실히 감정에 임할 것을 선서하도록 하고, 양 당사자가 감정인에게 특별히 요청할 사항이 있는지 확인하게 됩니다. 

  이 후 감정인은 현장에 방문하는 등 감정에 필요한 절차를 진행한 후 그 결과를 보고서로 작성하여 법원에 제출합니다. 

  감정인 지정되고 감정평가서가 법원에 제출될 때까지 1개월 내지 2개월의 시간이 소요되는 바, 감정신청부터 약 3개월 정도 시간이 걸리므로 재판기간에 유의할 필요가 있습니다.

  법원에서 진행하는 감정절차의 감정료는 다른 감정에 비해 비용이 비싼 경우가 많은데요, ‘감정료’는 감정인 등의 산정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규에 따라 산정되어 이를 정확히 확인해볼 수 있으나, 여비, 자료수집비 등과 같은 추가 비용은 신청인이 그 지출여부를 확인할 수 없다는 점에서 절차적으로 보완이 필요하지 않을까 합니다.

  실제로 위 165만 원(부가세 포함)으로 산정된 예상감정료 항목을 보면 감정료 80만 원, 여비 20만 원, 자료수집비 50만 원이었는데요, 감정을 마친 후 실제로 청구한 감정료 항목을 보면 감정료 50만 원, 여비 10만 원, 자료수집비 90만 원으로 변경되어 동일한 금액이 청구되었으나, 실제로 자료수집비가 증가한 이유를 확인할 수 있는 방법이 없었습니다.

  법원에서 진행하는 감정인의 감정결과를 문제 삼거나 이를 납득하지 못하는 경우가 많이 발생하고 있는데요, 감정인의 전문성과 절차에 대한 투명성 등이 재고되지 않는 한 감정에 대한 불신은 계속될 것으로 보입니다.

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