차임상당의 부당이득과 손해배상

명도만 생각합니다. 

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

  최근 명도관련 사건을 살펴보다보니 권리금과 더불어 ‘월세청구’가 쟁점으로 다뤄지고 있다는 사실을 확인할 수 있었습니다. 

  경기가 어렵다보니 차임을 연체한 채 영업을 중단하는 사례가 많이 발생하고 있습니다.

  임차인이 건물의 문을 잠근 채 차임도 지급하지 않아 명도소송을 진행한 상황에서 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있을까요?

  임차인은 임대차계약 기간 동안 임대차목적물을 사용하는 대가로 차임을 지급할 의무가 있는데요, 임대차기간 동안 임차인이 임대차목적물을 사용하지 않는다고 하더라도 임차인은 임대인에게 차임을 지급하여야 합니다. 

  문제는 임차인이 차임을 지급하지 않아 임대인이 임대차계약을 해지하였는데 임차인이 임대차목적물을 임대차목적에 따라 사용하지 않고 있는 때 발생합니다.

  법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결, 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등 참조), 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익을 하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결 참조)이라는 판례가 매우 오래 전부터 확고하게 유지되고 있는 해석이기 때문입니다.

건물명도등,보증금반환등

[대법원 1992. 4. 14., 선고, 91다45202, 판결] 

【판시사항】

가. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 점유함으로써 이득이 있는 경우 부당이득인지 여부(적극)

나. 임대차계약 종료 후 임차인이 임차건물을 계속 점유하였으나 본래의 목적대로 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우 임차인의 부당이득반환의무의 성부(소극)

【판결요지】

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다.

나. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

건물명도등

[대법원 1995. 3. 28., 선고, 94다50526, 판결] 

【판시사항】

임대차계약관계가 소멸된 이후 임차물을 계속 점유하였으나 본래 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 임차인의 부당이득반환의무가 성립되는지 여부

【판결요지】

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 

전세권말소등

[대법원 1995. 7. 25., 선고, 95다14664, 판결] 

【판시사항】

가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부

나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건

다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재

【판결요지】

가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다. 

나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 

다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다. 

점포명도

[대법원 1984. 5. 15., 선고, 84다카108, 판결] 

【판시사항】

단순한 불법점유와 부당이득유무

【판결요지】

부당이득반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 임대인 스스로 임차인이 경영하는 지하실다방에 관한 휴업신고를 관할세무서장에게 제출하고 임차인은 그 이후 지하실에서의 다방영업을 중단하여 출입문에 시정을 한 채 사용수익을 하지않은 사정이 엿보인다면, 임차인이 위 지하실을 점유한다는 사실만으로 차임상당의 이득을 얻은 것이라고 볼 수 없다.

  민법상 부당이득은 공평의 원칙을 기반으로 성립된 법리로 임대차계약이 종료된 이상 계약상 차임지급의무도 종료하고, 임차인이 임대차목적물을 사용･수익하지 아니하는 경우 실질적 이익이 없으므로 실질적인 이익이 존재하지 않는다는 것입니다.

  위 판례는 차임상당의 부당이득을 구하는 사건에서 단골로 등장하는 판례인데요, 그 해석이 만족스러운 것은 아닙니다.

  예를들어, 상가건물에서 영업을 목적으로 건물을 임차한 임차인이 차임을 연체하여 임대인이 임대차계약을 해지한 사건에서 임차인이 임대차목적에 따라 영업을 하지 아니하고 ‘거주’만 한 경우가 있다고 가정해 봅시다. 

  위 판례에 의하면 임차인은 ‘임대차 목적’에 따라 건물을 사용･수익하지 아니하였으므로 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 해석됩니다. 

  이는 짐을 보관해 두는 경우도 마찬가지입니다.

  그런데 ‘거주’하거나 ‘짐을 보관’하는 방법으로 건물을 사용한 것은 오히려 계약상 사용목적에 반하여 임대차목적물을 사용한 것이고, 이미 임대차계약이 해지된 경우라면 더욱 더 민법 제741조가 정하는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 것이 아닐까 합니다. 

제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

  이는 임차인에게 동시이행의 항변권이 존재한다고 하더라도 다르지 않을 것입니다.

  부당이득의 법리는 임차인에게 동시이행의 항변권이 존재하지 아니하는 경우라고 하더라도 동일하게 적용된다할 것입니다. 

  다만, 동시이행의 항변권이 없는 임차인의 점유는 불법행위에 해당하고, 임차인은 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 지게 됩니다. 

제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

  이 때 손해는 임대인이 건물을 사용･수익하지 못하는 것을 손해로 할 수 있으므로 그 손해액은 차임상당액에 해당하게 될 것입니다.

  임차인에게 동시이행의 항변권이 존재한다면 당연히 불법점유는 아니므로 손해배상책임을 지지는 않습니다. 

  따라서 동시이행의 항변권이 있는 임차인이 건물을 사용하지 않고 점유만 한다면 부당이득반환의무도, 손해배상책임도 발생하지 않는 것입니다.

   그런데 실무에서 위 법리를 혼합하여 주장하는 경우가 많다보니 법원에서도 임차인이 건물을 사용하는지 여부에 초점을 맞추어 단순히 임대차목적에 따라 사용하였다면 차임상당액을 청구할 수 있고, 사용하지 않았다면 차임상당액을 청구할 수 있는 것으로 판단하는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

   그러나 부당이득반환청구권과 불법행위로 인한 손해배상청구권은 서로 실체법상 별개의 청구권으로 존재하고 그 각 청구권에 기초하여 이행을 구하는 소는 소송법적으로도 소송물을 달리하므로, 채권자로서는 어느 하나의 청구권에 관한 소를 제기하여 승소 확정판결을 받았다고 하더라도 아직 채권의 만족을 얻지 못한 경우에는 다른 나머지 청구권에 관한 이행판결을 얻기 위하여 그에 관한 이행의 소를 제기할 수 있고, 채권자가 먼저 부당이득반환청구의 소를 제기하였을 경우 특별한 사정이 없는 한 손해 전부에 대하여 승소판결을 얻을 수 있었을 것임에도 우연히 손해배상청구의 소를 먼저 제기하는 바람에 과실상계 또는 공평의 원칙에 기한 책임제한 등의 법리에 따라 그 승소액이 제한되었다고 하여 그로써 제한된 금액에 대한 부당이득반환청구권의 행사가 허용되지 않는 것도 아니라고 하여(대법원 2013. 9. 13. 선고 2013다45457 판결) 두 권리는 별개의 권리임을 명백히 하고 있습니다.

손해배상

[대법원 2013. 9. 13., 선고, 2013다45457, 판결] 

【판시사항】

부당이득반환청구권과 불법행위로 인한 손해배상청구권 중 어느 하나에 관한 소를 제기하여 승소 확정판결을 받았으나 채권의 만족을 얻지 못한 경우, 나머지 청구권에 관한 이행의 소를 제기할 수 있는지 여부(적극) 및 손해배상청구의 소를 먼저 제기하여 과실상계 등으로 승소액이 제한된 경우, 제한된 금액에 대한 부당이득반환청구권 행사의 허용 여부

【판결요지】

부당이득반환청구권과 불법행위로 인한 손해배상청구권은 서로 실체법상 별개의 청구권으로 존재하고 그 각 청구권에 기초하여 이행을 구하는 소는 소송법적으로도 소송물을 달리하므로, 채권자로서는 어느 하나의 청구권에 관한 소를 제기하여 승소 확정판결을 받았다고 하더라도 아직 채권의 만족을 얻지 못한 경우에는 다른 나머지 청구권에 관한 이행판결을 얻기 위하여 그에 관한 이행의 소를 제기할 수 있다. 그리고 채권자가 먼저 부당이득반환청구의 소를 제기하였을 경우 특별한 사정이 없는 한 손해 전부에 대하여 승소판결을 얻을 수 있었을 것임에도 우연히 손해배상청구의 소를 먼저 제기하는 바람에 과실상계 또는 공평의 원칙에 기한 책임제한 등의 법리에 따라 그 승소액이 제한되었다고 하여 그로써 제한된 금액에 대한 부당이득반환청구권의 행사가 허용되지 않는 것도 아니다.

  때문에 이들은 주장과 판단에 있어서 명확하게 구분될 필요가 있습니다.

  한편, 부당이득의 범위는 일반적으로는 통상적인 이득으로 보고 특별한 사정이 있는 경우 실질적 이득으로 보고 있는데, 우리 판례는 임대차계약 관계에 있어서 임차인의 부당이득 범위를 ‘실질적인 이득’으로 판단하면서 영업이익이 아닌 임료 상당액이라고 해석하고 있습니다(대법원 1997. 12. 9 선고 96다47586 판결 참조). 

매매대금반환등

[대법원 1997. 12. 9., 선고, 96다47586, 판결] 

【판시사항】

[1] 부동산을 사용하여 영위한 영업이 적자인 경우에도 부동산을 용도대로 사용한 점유자는 그 점유·사용으로 인하여 이익을 얻은 것으로 볼 것인지 여부(적극)

[2] 계약해제로 인한 원상회복의무의 범위

[3] 상계에 있어서 수동채권의 특정 방법

【판결요지】

[1] 부동산을 점유·사용함으로써 받은 이익은 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이므로, 매수인이 부동산을 인도받아 그 용도대로 사용한 경우, 매수인은 임료 상당의 이익을 받았다고 할 것이고, 가사 그 부동산을 사용하여 영위한 영업이 전체적으로 적자였다고 하더라도 사용으로 인한 이익 자체를 부정할 수는 없다.

 [2] 계약해제의 효과로서의 원상회복의무를 규정한 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이라 할 것이어서, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다.

 [3] 상계의 수동채권은 상계의 의사표시를 하는 자에 의하여 특정된다고 할 것인바, 채권자가 원금과 그에 대한 이자채권의 일부를 소구하자 소송중 채무자가 자신의 채권으로 그와 상계하겠다는 의사표시를 한 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 채권자가 소구하는 원금과 이자채권을 수동채권으로 하려는 의사였다고 볼 것이다.

  이런 판례들의 입장으로 인해 여전히 임차인의 부당이득에 관한 논란이 계속되고 있는데요, 임차인이 어떤 목적 따라 어떤 방법으로든 임대차목적물을 사용한다면 통상적으로 차임상당의 이득을 얻는 것이고, 임대차계약이 해지 등으로 종료되었다면 이는 법률상 원인 없는 이득에 해당한다고 보는 것이 타당하지 않을까 생각해봅니다.

  기존의 대법원 판례들의 해석에 있어서 아쉬움이 많지만, 현재 하급심들은 이를 기준으로 판단하고 있으므로 임차인에게 동시이행의 항변권이 있는지, 건물을 어떤 형태로 사용하고 있는지 등에 관하여 정확히 확인할 필요가 있을 것입니다.

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