권리금회수기회권과 원상회복의무

명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 정민경변호사입니다.

   임대차계약이 해지, 만료 등으로 종료되는 경우, 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있습니다.

  민법 제654조는 사용대차계약에서 차주의 원상회복의무와 철거권에 관하여 정하는 제615조는 준용하고 있는데요, 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 정하고 있습니다.

제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

  따라서 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환할 때에는 이를 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있습니다.

  사실 이 규정이 아니더라도 대부분의 임대차계약은 ‘원상회복 약정’을 포함하고 있습니다.

 이는 위 규정을 확인하는 것에서 나아가 우리 법원은 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994. 9. 30 선고 94다20389 판결)고 판시하고 있습니다.

손해배상(기),건물명도(반소)

[대법원 1994. 9. 30., 선고, 94다20389, 판결]

【판시사항】

가. 임차인이 지출한 간판설치비가 유익비 인지의 여부

나. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우, 임차인의 유익비상환청구권을 포기하기로 한 특약이라고 볼 것 인지의 여부

다. 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유한 경우 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는지 여부

【판결요지】

가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없다.

나. 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.

다. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으므로, 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였다고 하여 바로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니라고 보아야한다.

  그런데 최근 임차인의 원상회복의무가 상가건물임대차보호법이 정하는 권리금회수기회권을 만나 다소 생소한 쟁점으로 부각되고 있습니다.

  임대인이 임차인의 권리금회수기회를 방해하여 임차인에 대하여 손해배상의무를 부담하는 경우라고 하더라도 임대인은 임차인에게 임대차계약 종료를 원인으로 원상회복을 청구할 수 있으므로 임차인이 스스로 원상회복 하지 아니하면 그 비용을 보증금에서 공제하거나, 손해배상액과의 상계를 주장할 수 있을 것입니다.

  특히, 민법 제626조 소정의 유익비라함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 중가시키기 위하여 투입산 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용이므로(대법원 1980. 10. 14 선고 80다1851 판결) 단순히 자신의 영업을 위한 시설물에 투입한 비용은 유익비라고도 할 수 없어 권리금으로 산정되는 영업시설 중 인테리어 등에 관한 비용은 오히려 원상회복의 대상이 되는 부분이 할 수 있습니다. 때문에 이에 관한 권리금 산정이나 상계 등이 문제되는 경우가 종종 발생하고 있습니다.

제626조(임차인의 상환청구권)

①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

건물명도등

[대법원 1980. 10. 14., 선고, 80다1851, 판결]

【판시사항】

민법 제626조 소정의 유익비와 필요비의 의미

【판결요지】

민법 제626조 소정의 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 중가시키기 위하여 투입한 비용이고 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말한다.

  그런데 이와 상반되는, 매우 색다른 관점의 판결을 찾아볼 수 있었습니다. 임대인의 권리금회수기회 방해행위가 인정되어 상가건물임대차보호법 제10조의4 손해배상이 인정된 사안에서, 임차인이 보증금을 반환받기 위해 건물을 원상회복하여 임대인에게 반환한 후 임대인에 대해 공사비 상당의 부당이득반환을 청구하였는데, 이에 관하여 법원은 임대인이 임차인의 권리금회수기회를 방해함으로써 임차인이 원상회복 공사비를 지출하는 손해를 입었고, 그로 인해 임대인은 그 금액 상당의 법률상 원인 없는 이익을 얻었다고 판단하였습니다(인천지방법원 2017. 11. 15. 선고 2016가단210091 판결).

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  임차인이 보증금을 반환받기 위해 원상회복을 한 것이라면 당사자 간에 원상회복 약정이 있었고, 별도로 민법 제615조를 배제하는 특약이 없었다는 것을 유추해볼 수 있는데, 이를 법률상 원인이 없다고 볼 수 있을지 의문입니다.

  한편, 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제3항에 의하면 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는데(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420 판결 등 참조), 위 판례에도 언급되어 있듯이 권리금 감정에서 감정인은 유형재산과 무형재산을 나누어 감정하고 유형재산에는 원상회복의 대상이 되는 물건이나 임대차계약 종료로 임차인이 반출하여 소유하는 유체동산까지도 포함되어 있다는 점에서 단순히 임대인이 권리금회수기회를 보호하였다면 임차인이 원상회복을 할 필요가 없었기 때문에 임차인이 원상회복으로 비용을 지출한 것은 임대인이 부당이득한 것이라고 판단하는 것은 법리를 떠나 상가건물임대차보호법의 취지나 형평에도 반하는 해석이 아닐까 합니다.

정리채권확정·정산금

[대법원 2007. 2. 22., 선고, 2004다70420, 판결]

【판시사항】

[1] 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우, 법률행위의 해석 방법

[2] 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우, 계약 내용을 특정하는 기준의 선정 방법

[3] 감정인의 감정 결과의 증명력

[4] 자산매매계약을 체결하면서 매도인 회사의 근로자가 근로관계의 승계를 요구하며 제기한 소송 등을 방어하기 위하여 매수인 회사가 지출하는 비용 등의 손해를 매도인 회사가 배상하기로 약정한 경우, 위 소송 수행과정에서 지출한 변호사 보수에 관하여 손해배상을 구할 수 있는 범위

  위 사건이 상급심까지 진행되었다면 다소 다른 결과가 나오지 않았을까 조심스레 생각해봅니다.

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