건물인도의무와 권리금손해배상의무의 관계

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

  상가건물임대차보호법이 임차인의 권리금회수기회권을 보호하기 시작하면서 상가건물에 관한 명도소송에 있어서 전형적인 소송 형태가 형성되었습니다.

  임대인이 건물명도소송을 제기하면 임차인이 반소로 권리금에 관한 손해배상을 청구하는 것이 그것입니다.

  그 과정에서 항상 쟁점이 되는 것 중에 하나가 권리금 손해배상청구권과 건물임도청구권 간의 관계입니다.

  권리금 손해배상청구권과 건물인도청구권은 동시이행관계에 있다는 것인데요, 임대차계약에 있어서 임대인의 보증금반화의무와 임차인의 건물임도의무가 동시이행관계에 있다는 것은 모두가 잘 알고 있는 내용일 것입니다.

  동시이행의 항변권을 짧게 정리하자면, 민법 제536조 제1항 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있고, 이에 관하여 우리 법원은 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도라고(대법원 1999. 4. 23 선고 98다53899 판결) 설명하고 있습니다.

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

소유권이전등기

[대법원 1999. 4. 23., 선고, 98다53899, 판결]

【판시사항】

[1] 동시이행의 항변권의 의미

[2] 토지의 일부를 매매한 후 대금 감액의 합의가 되어 매도인이 매수인에게 이미 지급받은 대금의 일부를 반환할 의무를 부담한 상태에서 매수인 명의로 토지 전체에 대한 소유권이전등기를 경료한 경우, 매수인의 매도인에 대한 매매 목적 이외의 토지 부분에 관한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행의무와 매도인의 매수인에 대한 대금 반환의무는 상호 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도이다.

[2] 토지의 일부를 매매한 후 대금 감액의 합의가 되어 매도인이 매수인에게 이미 지급받은 대금의 일부를 반환할 의무를 부담한 상태에서 매수인 명의로 토지 전체에 대한 소유권이전등기를 경료한 경우, 매수인의 매도인에 대한 매매 목적 이외의 토지 부분에 관한 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행의무와 매도인의 매수인에 대한 대금 반환의무는 공평의 견지에서 서로 대가적 의미를 지니고 있어 그 이행에 있어서 견련관계를 인정함이 타당하므로 상호 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 있다고 한 사례.

 동시이행의 항변권은 서로 대가적인 의미를 가지는 쌍방의 채무 이행에 있어서 공평을 꾀하기 위해 채무들의 이행상 견련관계를 인정하는 제도입니다.

  우리 법원은 임대차계약 종료에 있어서 임차인이 부속물매수청구권을 행사한 경우 임대인이 부속물대금을 지급할 때까지 임대인의 건물인도청구에 대하여 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다고 해석하고 있습니다(대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결).

점포명도

[대법원 1981. 11. 10., 선고, 81다378, 판결]

【판시사항】

가. 불리한 자인진술의 철회와 선행자백

나. 법률상 원인없이 건물을 점유하나 이를 사용 수익하지 아니하는 경우 부당이득의 성부(소극)

다. 임차보증금반환청구권에 대한 전부명령의 부속물 매수대금 지급청구권에 대한 효력 유무(소극)

라. 전차인이 임대인에 대하여 갖는 부속물 매수청구권의 행사로써 임대인을 대위하여 전차건물의 명도를 구하는 자에 대한 연기적 항변권 유무(적극)

【판결요지】

가. 소송당사자 일방이 자기에게 불리한 사실상의 진술을 한 후 상대방이 이를 원용하기 전에 위 진술과 모순되는 진술을 하여 전자의 진술을 철회하였다면 전자의 진술을 선행자백이라고 볼 수 없다.

나. 법률상 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인없이 건물을 점유하고 있다고 하여도 이를 사용 수익하지 못하였다면(위 건물에서 싸롱영업을 하다가 영업정지처분을 받아 폐문하고 관리조차 아니함) 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없다.

다. 임차인의 채권자가 임차인의 임대인에 대한 임대보증금반환채권 중 일부에 대한 전부명령을 받았다면 임차인이 임대인으로부터 받을 수 있는 임대차보증금 잔액(연체차임과 기타 손해 등을 공제한 잔액)을 확정하여 전부 채권자에게 전부된 채권자액을 특정하여야 하고, 위 잔액이 전부 채권자의 청구금액에 미달된다고 하여도 그 전부명령은 임대차보증금에 대한 것이므로 임차인의 임대인에 대한 부속물매수대금채권에는 미치지 아니한다.

라. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에 전차인은 임대인에 대하여 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있고, 임대인을 대위하여 명도청구를 하는 원고에 대하여도 부속물 매수대금 지급시까지의 연기적 항변권을 주장할 수 있다.

  이는 부속물매수청구권이 임차인이 건물에 투자한 자본을 회수할 수 있도록 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 권리이고, 임차인의 입장에서 건물을 인도한 후에는 부속물의 가치를 제대로 평가하기 어렵다는 점을 고려한 해석이라 할 수 있습니다.

  그렇다면 권리금에 관한 손해배상청구권은 어떨까요?

  이에 관하여 아직 대법원 판례는 없지만, 임대차계약에 의한 임차인의 임대차목적물 인도의무와 상가건물임대차보호법 제10조의4에 의한 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무는 발생 원인을 달리하고, 서로 대가적 의미가 있어서 이행상 견련관계가 있는 것으로 볼 수 없다(서울동부지방법원 2019. 2. 8. 선고 2018가단116218(본소), 2018가단127416(반소) 판결 등 참조)는 해석이 지배적입니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  임대차계약 종료에 따른 건물인도의무와 권리금회수기회권 방해에 따른 손해배상청구권을 대가적 관계에 있다고 보기는 어려울 것입니다.

  그럼에도 이 부분이 계속 논란이 되는 이유는 권리금에 유형의 재산적 가치가 포함되고, 손해배상을 청구하기 위해서는 반드시 임대차종료 당시의 권리금을 감정해야하기 때문입니다.

  유형의 재산에는 영업에 필요한 유체동산이나 인테리어 등도 포함되므로 건물을 인도한 후에는 이를 정확하게 평가할 수 없다는 주장입니다.

  상당히 설득력 있는 주장입니다.

  그러나 실질적으로 권리금에서 유형의 재산이 차지하는 비율은 매우 낮고, 유체동산은 임차인이 수거 가능하고, 인테리어 등은 원상회복의 대상이 된다는 점 등을 고려했을 때, 이행상 견련관계가 없는 두 채무의 동시이행항변권을 특별히 인정할 이유가 있을지 의문입니다.

  특히, 실무에서 권리금 손해배상 요건을 갖추었는지 여부와 관계없이 단순히 건물인도 기한을 늦추기 위해 권리금 손해배상 소송이 남용되는 경우가 많이 발생하고 있다는 점에서 더욱 그러합니다.

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