권리금 손해배상과 감정평가

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

  임대인이 제10조의4 제1항을 위반하여 임차인의 권리금회수기회권을 방해하는 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 바생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있습니다. 다만, 단서로 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 하여 손해배상액의 범위를 제한하고 있습니다.

   그렇다면 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액은 어떻게 산정할까요?

  이 때 감정평가가 필요합니다.

  상가건물임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있습니다.

제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  이에 따라 국토교통부장관은 2015. 6. 11. 권리금 감정평가의 원칙과 방법을 신설하여 시행하였습니다.

  권리금 감정평가는 유형･무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하고, 예외적으로 일괄하여 감정평가할 수 있도록 정하고 있습니다.

  유형재산은 원가법을, 무형재산은 수익환원법을 적용하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

  예외적으로 거래사례비교법을 적용할 수 있고, 무형재산도 원가법 등으로 감정평가할 수 있습니다.

  이 방법에 관하여 감정평가에 관한 규칙(감정평가 실무기준)에서 정의하고 있는데요, 원가법은 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이고, 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법, 수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.

   어떤 방법으로 감정평가하는지 여부에 따라 평가액이 달라지기도 하는데, 이로인해 재판절차에서 감정평가의 방법이 쟁점이 되기도 합니다.

  그러나 법원이 지정한 감정평가사는 감정평가에 관한 규칙에 따라 감정평가하는 것이 일반적인바, 특별한 사정이 없는 한 감정평가 결과가 그대로 원용됩니다.

  상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 임차인이 임대인을 상대로 권리금회수기회권에 기하여 손해배상을 청구하는 경우, 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 중 낮은 금액이 손해배상액으로 인정되기 때문에 손해배상을 청구하는 임차인은 임대인의 방해해위가 있었다는 사실 뿐만 아니라 임대차 종료 당신의 권리금이 얼마인지를 입증하여야 합니다.

  즉, 권리금 손해배상 소송을 제기하는 경우 권리금 감정은 반드시 수행되어야 하는 입증절차라 할 것입니다.

  또, 권리금에 관한 손해배상 소송에서는 권리금 감정과 함께 임대료에 대한 감정이 빈번하게 이루어지는데요, 감정평가에 관한 규칙 제22조는 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다고 정하고 있습니다.

제22조(임대료의 감정평가) 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. <개정 2014. 1. 2.>

  때문에 임대료는 공인중개사의 의견이나 주변의 유사한 건물에 관한 임대차계약 사례를 통해 감정결과를 조금이나마 예상해볼 수 있고, 권리금의 경우 특별히 과도한 금액으로 권리금계약을 체결하지 아니하는 한 실제 거래되는 금액과 유사하게 감정평가되는 경우가 많습니다.

  한편, 감정평가사는 국토교통부의 감정평가업자의 보수에 관한 기준에 따라 감정평가에 따른 보수를 청구할 수 있는데, 임대료를 임대사례비교법에 따라 감정평가한 경우 연간임대료 합계액 또는 사용료 합계액의 10배에 해당하는 가액, 권리금은 권리금 감정평가액의 5배에 해당하는 가액을 기준 감정평가액으로 하여 5천만 원 이하는 20만 원, 5억원 이하는 20만 원에 5천만 원 초과액의 11/10,000원을 더한 금액을 기준 수수료로 하는 등 기준수수료를 기준으로 하한 수수료 0.8배부터 상한 수수료 1.2배까지로 정하고 있습니다.

  다만, 법원에 권리금 감정평가를 신청하면 사안에 따라 적게는 200만 원부터 많게는 몇 천만 원에 이르는 등의 금액이 수수료로 제시되는 경우가 많습니다.

  이는 위 규정 외에도 실비, 용역 등을 명목으로 초과 수수료를 청구할 수 있고, 감정평가방법을 어떤 방법으로 수행하는지에 따라 달라질 수 있기 때문인바, 감정평가를 신청할 때에는 감정평가사의 수수료 제안이 위 규정에 비추어 과도하지 않은지 여부를 검토해볼 필요가 있습니다.

  권리금 손해배상 소송에서 임차인이 전부 승소한다면 발생한 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있지만 소송 중에는 임차인이 이를 우선 지급하여야 하고, 소송비용 부담에 관한 판결 내용에 따라 임차인이 이 중 일부를 부담하게 될 수도 있다는 점을 고려하여 소송을 진행하여야 할 것입니다.

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