권리금회수기회권 거절의 정당한 사유

  상가건물임대차보호법이 임차인의 권리금회수기회권을 규정하는 내용으로 개정된 후 법무부는 개정된 상가건물임대차보호법에 관한 유권해석을 바탕으로 한 ‘개정된 상가건물 임대차보호법 Q&A 40선’을 발행하였습니다.

  여기에는 권리금회수기회권에 관한 내용이 주를 이루고 있는데요, 임대인이 임차인의 권리금회수기회권 행사를 거절할 수 있는 사유를 몇 가지 사례로 들고 있습니다.

   상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 임차인의 권리금회수기회권 행사를 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’를 정하고 있습니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

  ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

   위 사유는 신규임차인의 사정과 임대인의 사정으로 나누어볼 수 있는데요, 신규임차인에게 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우 임대인은 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있습니다.

   문제는 임차인이 주선한 신규임차인에 대한 정보를 임대인은 알 수가 없다는데 있습니다.

  이에 관하여 법무부는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항에 따른 임차인의 신규임차인에 관한 정보제공의무로 신규임차인의 자력 등을 파악할 수 있다고 해석하고 있습니다. 그러나 임차인의 정보제공 의무는 임차인이 알고 있는 정보에 한정되므로 실효성이 있을지는 의문입니다.

   한편, 임차인이 주선한 신규임차인의 업종을 임대인이 원하지 않는 경우(임대인이 기존 영업과 다른 업종을 원하거나, 임대인이 원하지 않는 다른 업종을 원하는 신규임차인), 임대인이 업종을 이유로 신규임차인과의 임대차계약을 거절하는 것이 정당한 사유에 해당할지 문제가 될 수 있습니다.

   이에 관하여 법무부는 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적인 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면 정당한 사유로 인정될 수 있다고 해석하였습니다.

   그러나 이 부분은 다소 이론적인 해석으로 보입니다. 실제로 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위한 목적임을 구분하는 것이 어렵고, 이를 쉽게 용인한다면 임차인의 권리금회수기회권을 형해화 시킬 수 있기 때문입니다.

  다만, 사무실로 사용하던 곳을 신규임차인이 요식업으로 변경한다거나 유흥업소, 노래방 등과 같이 주변에 취객, 소음 등을 유발할 수 있는 업종으로 변경하는 경우라면 정당한 사유로 해석될 수 있을 것 같습니다.

   ‘정당한 사유’에서 가장 문제되는 조항은 바로 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우입니다.

  아직 이로 인한 판결을 확인할 수는 없었는데 위 규정은 해석부터가 문제가 되고 있습니다.

  이에 관하여 법무부는 임대인이 직접 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않은 경우는 물론 누구라도 임대차계약 종료 후 장래에 비영리목적으로 1년 6개월을 사용하지 않은 경우라면 정당한 사유에 해당한다고 해석하고 있습니다.

   여기서 ‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’란 경제적 이익을 취득하지 않고 영업 이외의 행위를 목적으로 사용하는 것을 의미한다고 합니다.

  때문에 임대인이 지인에게 무상으로 상가건물을 빌려 주었다고 하더라도 그 지인이 영업을 하였다면 영리목적으로 사용한 것에 해당한다고 보고 있습니다.

   사실 이 부분은 상당이 논란이 많은데, 임대인이 아무런 이유없이 임차인의 권리금회수기회권을 거절하기 위해 1년 6개월 동안 건물을 비워 두는 경우나 1년 6개월에 걸쳐 재건축을 하는 경우 등이 있을 수 있습니다.

  물론 이 경우 임대인이 임차인의 형성한 권리를 가로채는 것이 아니고 임대인도 1년 6개월 간의 임대수익을 포기하여야 하는 등 공평한 손해라고 할 수도 있지만 과연 이 부분이 권리금회수기회권에 관한 입법 취지에 맞는 해석일지는 의문이 아닐 수 없습니다.

  그래서 한편으로는 우리 법원이 위 규정을 어떻게 해석할지 매우 기대되기도 합니다.

   임대인이 임차인의 권리금회수기회권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관하여 아직까지는 보증금과 차임 조건(신규임차인에게 제시하는 임대차조건)이 문제되는 것이 대부분입니다.

  법무부는 위 규정에 나열된 사유는 예시에 불과하다고 하여 임대인에게 다른 정당한 사유가 있다면 신규임차인과의 임대차계약을 체결할 수 있다고 해석하였는바, 앞으로 ‘정당한 사유’에 관하여 법원이 어떤 판단을 내릴지 지켜볼 필요가 있습니다 

"명도이야기"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포가능합니다.