10년의 갱신요구권

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

  갱신요구권을 행사할 수 없는 사유는 권리금회수기회권을 행사할 수 없는 사유에도 해당한다는 점을 살펴보고있는데요, 갱신요구권에 관한 이야기를 나누는 김에 최근 개정으로 화제가 된 갱신요구권 행사 기간에 관한 이야기를 나누어 보고자 합니다.

   상가건물임대차보호법에서 갱신요구권은 매우 중요한 내용인데요, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

  다만, 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

   본래 갱신요구권은 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있었는데요, 작년에 상가건물임대차와 관련된 많은 분쟁이 발생함에 따라 2018. 10. 16. 그 기간이 10년으로 확대되었습니다.

   여기서 최초의 임대차기간이 무엇을 의미하는지에 관한 논란이 발생하곤 하는데요, 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결)이라는 것이 우리 판례의 입장입니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

건물명도

[대법원 2006. 3. 23., 선고, 2005다74320, 판결]

【판시사항】

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차 기간’의 의미

   위 규정의 취지를 고려했을 때, 당사자 간에 별도로 합의하는 등과 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약서를 새로이 작성하였다고 하더라도 당해 상가건물에 최초로 체결된 임대차계약이 기산점이 된다고 해석하는 것이 타당하다 할 것입니다.

   한편, 갱신요구권 행사 기간을 5년(2018. 10. 16. 개정으로 10년으로 변경)으로 제한한 규정이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 적용될 수 있는지가 쟁점이 된 사례가 있습니다.

  임대인이 임대차계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 계약은 묵시적으로 갱신되는데요(상가건물임대차보호법 제10조 제4항), 이 규정도 위 조항에 따라 5년 동안만 적용되는 것이라는 주장에 대해 법원은, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로, 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이라고 판시하여 묵시적 갱신은 5년(2018. 10. 16. 개정 상가건물임대차보호법 적용시 10년)을 초과하더라도 적용되는 것으로 해석하였습니다.

   위 판례들은 개정된 갱신요구권의 해석에도 동일하게 적용될 것입니다.

  개정된 갱신요구권에서 중요한 것은 계약갱신요구권의 행사기간이 10년으로 확대된 내용이 적용되는 상가건물임대차는 2018. 10. 16. 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차라는 것과 갱신요구권이 제한되는 사유는 기존과 동일하다는 점인바, 자신의 권리가 무엇인지, 또 권리가 제한되는 경우는 어떤 경우인지 등 잘 살펴볼 필요가 있습니다.

"명도이야기"의 저작권은 법무법인 명도에 있으며, 출처를 밝히는 경우 재배포 가능합니다.