법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 정민경변호사입니다.

 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 임차인의 갱신요구권 행사의 예외로 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 정하고 있는데요, 지난 이야기에서 언급한 것과 같이 위 규정이 리모델링이나 재건축 등을 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하는데 근거로 작용한다는 문제로 그 요건을 보다 구체적이고 까다롭게 개정하였습니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 한하여 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

지난 이야기에서 다룬 안전사고의 우려가 있는 경우와 같이 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 관하여도 그 해석에 있어서 문제가 되고 있습니다.

 위 사건에서 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호가 정하는 ‘다른 법령’에 ‘건축법’이 포함되는지 여부가 문제되었습니다.

위 규정이 개정된 것은 임대인이 리모델링이나 재건축 등과 같은 임의적인 건물 철거를 이유로 임차인의 갱신요구권을 무력화시키는 것을 방지하는데 그 목적이 있습니다.

그러나 도시 및 주거환경정비법, 집행 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등과 같은 법률에 의한 재개발이나 재건축은 그 절차상 임대차계약을 체결할 당시 임차인이 건물철거를 예견할 수 있다는 점에서 그 예외를 인정하고 있는 것이라 할 수 있습니다.

그렇다면 ‘건축법’은 어떨까요?

건축법은 제79조는 허가권자가 법령에 위반되는 건물을 철거할 수 있다고 정하고 있는데, 위반건축물은 법령에 위반되는 건물로 허가권자인 행정청은 이를 철거할 수 있습니다.

제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <개정 2019. 4. 23.>

② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가ㆍ면허ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 5. 28.>

③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다.

④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19.>

⑤ 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대한 실태를 파악하기 위하여 조사를 할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.>

⑥ 제5항에 따른 실태조사의 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.>

[시행일 : 2020. 4. 24.] 제79조제1항, 제79조제5항, 제79조제6항

문제는 행정청이 위반건축물을 철거하는 경우는 거의 없다는 점에 있습니다.

행정청은 행정대집행법에 따른 절차에 따라 위반건축물을 철거하여야 하는데, 민원이 발생하는 경우가 많아 직접 철거하지는 아니하고 건축법 제80조에 따라 스스로 철거할 때까지 이행강제금을 부과하는 것으로 그치는 경우 대부분입니다.

제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.>

1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액

2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

② 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 100의 범위에서 가중할 수 있다. <신설 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.>

③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.>

⑥ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.>

⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2015. 8. 11.>

그러다보니 임대인은 이행강제금 문제만 해결된다면 위반건축물을 철거하지 않고 임차인에게 임대하여 수익을 창출하는 선택을 하곤합니다.

이런 현실에 비추어 보았을 때, 임차인은 위반건축물을 임차하더라도 그 건물이 철거될 것이라 예상하기는 어렵습니다.

더욱이 임대인은 위반건축물을 직접 건축하고 이를 통해 수익을 얻던 자라는 점에서 건축법상 철거되어야 하는 건물이므로 임대차계약의 갱신을 거절한다는 것은 이율배반적인 행위가 아닐 수 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제7호는 임차인을 보호하기 위해 개정된 것이고, 갱신요구권은 상가건물임대차보호법이 특별법으로서 특별히 보호하는 권리라는 점에 비추어 보았을 때, 갱신요구권을 제한하는 예외는 엄격하게 해석될 필요가 있다할 것입니다.

건축법상 위반건축물은 철거되어야 하는 건물이 맞고, 건축법에 위반하는 행위는 엄격히 관련 법령에 따라 제재되어야 합니다.

다만, 허가권자 스스로가 법령에 따른 제재행위를 행하지 아니하는 것이 현실인 상황에서 철거가 될 것이라는 예견을 전제로 한 갱신요구권의 제한은 법령을 위반한 자와 이에 대한 제재를 받는 자가 불일치하는 매우 불합리한 결과를 가져오는 해석이 아닐까 합니다.

위 사건은 하급심에서 모두 상가건물임대차보호법 제10조 제7호에 따라 갱신거절이 가능하다는 판단을 받았고, 새로운 소유자와 임차인이 합의에 이르러 상고를 취하함에 따라 대법원의 판단을 받지 못하였습니다.

대법원도 건축법의 취지와 위 규정의 취지, 그리고 위반건축물이 제대로 관리되지 않는 현실 속에서 그 판단이 쉽지는 않을 것이라 예상됩니다.

어쨌든 하급심에서 건축법에 의해 철거되어야 하는 위반건축물의 경우도 상가건물임대차보호법 제10조 제7호의 다른 법령에 의한 철거로 판단하였다는 점에서 임차인은 위반건축물을 임차할 경우 임대차기간에 대해 명확히 약정하여 위험을 최소화할 하여야 할 것입니다.

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