차임연체에 따른 해지와 갱신거절

명도만 생각합니다.

법무법인 명도, 정민경변호사입니다.

   상가건물임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수기회권은 같은 법 제10조가 정하는 계약갱신요구권과 밀접한 관계가 있는데요, 권리금 회수기회권 행사할 수 없는 사유가 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 사유와 동일하기 때문입니다.

   상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특정 행위(방해행위)를 하여 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차이니 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 정하고 있는데 단서에서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 하여 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 임대인은 이를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다.

   상가건물임대차보호법 제10조는 계약갱신요구권에 관한 규정으로 임차인에게 10년간 갱신요구권을 보장해주는 한편 갱신요구권을 행사할 수 없는 사유 또한 정하고 있는데요, 그 중 하나가 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’입니다.

   상가건물임대차에서 임차인이 3기의 차임을 연체하면 임대인이 임대차계약을 해지 할 수 있다는 것은 이미 많이 알려진 사실인데요, 이는 상가건물임대차보호법 제10조의8에서 정하고 있습니다.

   임대인은 임차인이 3기의 차임을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있음은 물론 임차인의 갱신요구를 거절할 수도 있습니다.

  그런데 문제는 임차인이 3기의 차임을 연체하기는 하였으나 임대인이 해지를 통지하기 전에 차임의 일부 또는 전부를 지급한 경우입니다.

   민법 제543조 제1항은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고 있습니다.

   즉, 임대인이 임대차계약을 해지하려면 임대차계약 해지의 의사가 임차인에게 도달하여야 해지의 효과가 발생한다는 것입니다.

   때문에 임차인이 3기의 차임을 연체하여 임대인이 임대차계약 해지의 의사를 통지하였으나 그 통지가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 차임을 모두 지급한다면 해지의 효과가 발생하지 않게 됩니다. 그런데, 갱신요구권의 경우 내용이 조금 다릅니다.

  3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 ‘사실’이 있는 경우로 정하고 있기 때문인데요, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결에서 위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이라고 해석하였습니다.

   즉, 갱신요구 당시 3기 차임액이 연체된 상태가 아니더라도 과거에 단 한 번이라도 3기 차임액이 연체된 적이 있었다면 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다는 것입니다.

   위 규정이 권리금 회수기회권에도 동일하게 적용되므로 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인에게 갱신요구를 할 수 없을 뿐만 아니라 권리금을 회수하기 위해 임대인에게 신규임차인을 주선하더라도 임대인은 이를 거절할 수 있고, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없게 됩니다.

   이와 같인 임차인은 자신의 의무를 성실히 이행하여야 권리를 주장할 수 있다는 점을 유의하여야 할 것입니다.

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