권리금 회수기회 보호와 계약갱신 요구권

명도만 생각합니다.

법무법인 명도의 정민경변호사입니다.

  2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 규정이 신설되고 가장 논란이 되고 있는 쟁점 중 하나는 권리금회수기회보호 규정이 계약갱신 요구를 할 수 있는 5년 이내에만 적용이 되는 것인지 관한 해석일 것입니다.

   2015. 5. 13. 개정 상가건물임대차보호법 중 권리금 회수기회권(권리금 회수기회권은 법률에 규정된 용어는 아니나, 명도이야기에서는 편의를 위해 상가건물임대차보호법 제10조의 4가 정하는 내용의 핵심을 담아 임차인의 ‘권리금 회수기회권’이라 지칭하도록 하겠습니다)에 관한 제10조의 4 규정은 부칙 제3조에 따라 2015. 5. 13. 당시 존속 중인 임대차부터 모두 적용되기 시작하게 되었고, 2016년도에 이르러 이에 관한 하급심 판결이 하나 둘 나오기 시작하였습니다. 

  그런데 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결에서 법원은 권리금 회수기회권에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다고 판시하였고 위 해석을 따르는 하급심 판결이 계속됨에 따라 권리금 회수기회권 행사 기간에 대한 논란이 확대되기 시작하였습니다.

  위 판결에 따르면 권리금 회수기회권과 계약갱신요구권은 선택적으로 하나만 행사할 수 있다는 것인데요, 권리금 회수기회권 행사기간에 관하여 아직 대법원 판례가 없는 상황에서 서울고등법원(서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621 판결)과 대전지방법원 항소부(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결)의 각 판결이 입장을 달리하고 있습니다.

1. 권리금 회수기회권 행사기간은 계약갱신 요구권 행사기간 내로 제한된다는 해석의 근거

관련 판결: 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결, 대전지방법원 2016. 9. 22. 2015가단220228 판결(대전지방법원 항소부 2016나108951, 108968 판결의 원심), 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621 판결, 울산지방법원 2017. 4. 18. 선고 2016가단51339 판결, 대구지방법원 2017. 6. 15. 선고 2016나308164 판결 등

 ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점.

 ② 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점.

 ③ 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점.

 ④ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통해 5년의 기간을 보장받았음에도 불구하고 또다시 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 임대인에게 요구하는 것은 임대인으로서는 사실상 의무기간을 추가로 연장해야 하는 결과를 초래하게 되는 점.

2. 권리금 회수기회권 행사기간은 제한이 없다는 해석의 근거

관련 판결: 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결, 대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770, 1787 판결 등

 ① 상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권에 관하여는 같은 법 제10조 제2항에서 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 이를 행사할 수 있다.”라고 명시적으로 규정하고 있으나, 이 사건 보호규정에 대하여는 그와 같은 제한 규정을 두고 있지 않다는 점.

 ② 상가건물임대차보호법 제10조의4 신설 과정에서 표출된 입법자의 의사는 제10조 제1항의 각호가 규정한 사유가 있는 외에는 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부과하고자 한 것으로 보일 뿐, 그 의무의 시적 한계를 설정한다거나 이 사건 법률조항과 계약갱신요구권에 관한 제10조 제2항을 연계시키고자 한 것으로 보이지는 않는 점.

 ③ 계약갱신요구권을 규정한 제10조 제1항과 이 사건 법률조항은 입법 취지가 다른 점.

 ④ 상가건물임대차보호법 제10조 제2항을 준용하지 않는다 하여도 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있거나 제10조의4 제2항의 정당화 사유가 있는 경우, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보장에 관한 제한을 받지 않고 임대차목적물의 사용ㆍ수익권한을 회복할 수 있고, 제10조의4 제5항은 임차인이 주선한 신규임차인의 자력 등에 관한 정보를 임대인에게 제공하도록 하여 임대인이 정당한 사유 판단에 관한 정보를 제공받을 수 있도록 하고 있으므로 임대인의 사용ㆍ수익권한의 과도한 제한을 초래하지 않는 점.

 ⑤ 상가건물임대차보호법 제10조의4 규정이 준용하는 제10조 제1항 단서의 계약갱신요구권을 거절할 정당화 사유가 없음에도 불구하고, 임대차기간이 5년이 경과하였다는 이유로 임차인의 권리금을 보호하지 않는다면 이 사건 법률조항이 달성하고자 한 취지가 온전히 달성될 수 없다는 점.

 ⑥ 상가건물임대차보호법 제10조의4 조항은 본문을 통해 임대인의 권리금 회수기회 방해금지의무를 규정하고, 단서를 통하여 예외를 인정하고 있고, 법률해석의 원칙으로 보나 이 사건 법률조항의 입법 취지로 보나, 이와 같은 예외는 엄격하게 해석하여야 한다는 점.

 이렇게 판례의 입장이 상반되는 만큼, 학계에서도 이와 관련된 다양한 논의가 계속되고 있습니다.

  상가건물임대차보호법은 ‘특별히’ 임차인을 보호할 목적으로 민법의 특별법으로서 제정된 법률이고, 임차인을 보호하기 위해서는 임대인의 권리를 제한할 수밖에 없으니 입법목적을 달성하면서 민법의 대원칙에 반하지 않는 해석이 무엇인지 고민하는 과정일 것입니다.

   개인적으로 위 논의만 놓고 봤을 때, 권리금 회수기회권과 계약갱신 요구권을 선택적으로 행사할 수 있다고 해석하는 것은 권리금 회수기회권에 관한 입법취지에 다소 반하는 해석이 아닐까 합니다.

  과거 관행으로만 통용되던 권리금이라는 개념이 법률에 도입되었고, 이를 보호할 목적으로 규정을 제정한 이상 그 취지는 충분이 고려될 필요가 있다고 봅니다.

  이에 관하여 대법원이 어떤 해석을 내놓을지, 올해는 합리적이고 명쾌한 해석을 볼 수 있기를 바라봅니다.

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