2018. 10. 16. 개정 상가건물임대차보호법

  지난 2018. 9. 20. 국회 본회의를 통과한 상가건물임대차보호법 개정안이 2018. 10. 16. 공포･시행되었습니다.

  이번 이야기에서 상가건물임대차보호법의 어떤 내용에 변화가 있는지, 그리고 개정된 상가건물임대차보호법은 언제부터 적용이 되는 것인지에 관한 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.

1. 10년간의 계약갱신요구권

  이번 개정에서 가장 큰 변화는 계약갱신요권 행사 기간의 확대라할 수 있습니다.

  상가건물임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 정하고 있는데요, 그 내용은 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 것입니다(제10조 제1항 참조).

  2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법이 시행된 후부터 환산보증금이 얼마인지 관계없이 모든 상가건물임차인에게 갱신요구권이 인정되고 있는데(제2조 제3항 참조), 단, 제10조 제1항 각 호가 정하는 사유인 경우 갱신요구권은 제한되며 갱신요구권 행사기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었습니다.

  그런데 임차인이 영업을 위한 시설비를 투자하고 안정적인 영업을 계속하는데 있어서 5년이라는 기간은 부족하다는 의견이 많았고, 실제로 리쌍사건부터 궁중족발사건까지 이와 관련된 극단적인 분쟁이 계속되어 개정의 필요성이 대두되어 왔습니다.

   갱신요구권 행사 기간을 늘려야 한다는 점에는 어느 정도 사회적 합의가 있었지만 그 구체적인 기간에 있어서 임대인의 재산권을 지나치게 제한한다는 문제점과 함께 좀처럼 합의에 이르지 못하였다가 임차인에게 10년 동안 갱신요구권을 인정하는 내용으로 개정되었습니다.

   따라서 최초 임대차계약을 체결한 후 임차인은 채무불이행과 같은 과실이나 건물의 안전, 법령 등에 따른 재건축 등과 같은 사정이 없는 한 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

2. 권리금회수기회 보호 기간

   2015. 5. 13 개정 상가건물임대차보호법에서 처음으로 ‘권리금’이 법률로 인정받았는데요, 임대인에 대해 직접 권리금을 청구할 수 있는 것은 아니지만 임차인은 스스로 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호받기 시작하였습니다.

   상가건물임대차보호법 제10조의4는 권리 회수기회 보호 등에 관하여 정하면서 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 정하고 있습니다.

  위 법률이 시행된지 약 3년이 지난 현재, 여전히 권리금과 관련된 분쟁은 계속되고 있고, 임차인에게 보장된 3개월이 지나치게 짧다는 지적이 있었고, 권리금 적용 제외 규정(제10조의5)에서 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우에 해당되어 실제로 권리금이 형성되어 거래되고 있는 영세상인이 영업하는 전통시장이 포함되지 않아 논란이 되어 왔습니다.

  이에 권리금 회수 기회 보호기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 늘리고 권리금 적용 제외 점포에서 「전통시장 및 상전가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외하도록 개정하였습니다.

   따라서 임차인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 권리금 회수 기회가 보호되므로 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있고, 임대인이 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 각 호에 따른 행위를 할 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

   상가건물임대차관련 분쟁이 많이 발생함에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두도록 하였습니다.

  이미 당사자 간에 분쟁이 발생하여 일방이라도 응하지 아니할 경우 조정신청은 각하되고 이를 강제할 수 없다는 점에 한계는 있으나, 소송이라는 최후의 수단에 앞서 양당사자간의 대화의 장을 마련한다는 측면에서 긍정적인 기능할 것으로 예상됩니다.

4. 개정법의 적용

   가장 궁금한 것은 개정된 상가건물임대차보호법에 현재 임대차계약에도 적용이 되는지 여부일 것입니다.

  이를 알려면 ‘부칙’을 확인해봐야 하는데요, 부칙 제1조는 이 법은 공포한 날부터 시행한다고 정하면서 다만 상가건물임대차분쟁조정위원회에 관한 규정은 6개월이 경과한 날부터 시행된다고 하여 조정위원회를 구성할 수 있는 시간을 확보해주고 있습니다.

  그러나 계약갱신요구 기간은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다(부칙 제2조)고 정하고 있고, 권리금 회수기회 보호와 관련된 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제3조, 제4조)고 정하고 있습니다.

  즉, 2018. 10. 16.부터 새로이 임대차계약을 체결하거나 갱신되는 임대차(묵시적 갱신 포함)의 경우 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있고, 권리금 회수 기회와 관련하여서는 현존하는 임대차 모두에 적용된다고 할 수 있습니다.

   그런데, 이 부칙을 적용하다보면 2018. 10. 16. 직전에 5년째 임대차계약이 갱신된 경우 개정 상가건물임대차보호법이 적용되지 않아 내년 이맘쯤까지만 영업이 가능하고 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없는 반면에, 2018. 10. 16. 직후에 5년째 임대차계약이 갱신 경우에는 개정 상가건물임대차보호법이 적용되어 앞으로 6년은 더 갱신요구권을 행사할 수 있게 됩니다.

   갑자기 갱신요구권 행사 기간이 2배로 증가함에 따라 발생하는 어쩔 수 없는 문제이기는 하나, 2018. 10. 16. 직전에 임대차계약이 갱신된 임차인이나 2018. 10. 16. 직후에 임대차계약이 갱신된 임대인 입장에서는 예측불가능한 기대이익의 변화로 인한 상대적 박탈감이 상당할 수 있을 것 같습니다.

   임차인과 임대인 입장에서 각자의 상황에 따라 로또(?)와 같은 결과가 발생하는 방향의 입법은 아무리 정책적인 법률이라고 하더라도 법적 안정성을 지나치게 해치는 결과를 가져오지 않을까 합니다.

   임차인의 권리를 확대한다는 측면에서 상가건물임대차보호법의 개정에 이견은 없으나, 이토록 급격한 변화라면 기존 법을 신뢰한 임대인 또는 임차인의 이익을 고려하여 순차적으로 적용하는 것이 보다 합리적이지 않았을까 하는 아쉬움이 남습니다.