건축주명의변경에 대한 사해행위취소-사실관계편

(대법원 2017. 4. 27. 선고 2016다278206 판결)

  경기가 나빠지는 만큼 사해행위취소 사건도 증가하곤 하는데요, 사해행위 취소라고 하면 돈을 다른 사람에게 변제 또는 증여하였다거나 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정하는 등의 경우에 이를 취소하는 것으로 생각하는 것이 일반적일 것입니다.

  그러나 사해행위에 해당하는 행위는 상당히 다양하고, 요건을 갖춘다면 다양한 계약에 관하여 채권자취소권을 행사할 수 있습니다. 이번 이야기에서 건축주명의변경 약정의 취소를 구한 사례에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

  乙은 자신의 소유인 A토지를 담보로 대출받아 A토지 위에 건물을 신축하면서 주변, 기둥, 지붕 등 골조공사가 완성하였으나 자금난으로 공사가 중단되었고, 그 후 A토지에 대한 임의경매절차가 개시되어 丙은 A토지의 소유권을 취득하였습니다. 乙은 丙이 A토지에 대한 소유권을 취득한 후 丙과 B건물에 대한 건축주 명의변경약정을 하였습니다.

   甲은 乙에 대해 물품대금 53,420,500원의 채권을 가진 채권자로써 乙과 丙의 건축주 명의변경약정은 사해행위에 해당한다며 丙에게 원상회복을 구하는 사해행위취소소송을 제기하였습니다.

1. 원고(甲)의 주장

   원고는 채무자 乙이 피고(丙)과 건축주 명의변경약정을 하기 전에 A토지 외 乙의 소유였던 아파트, 창고용지, 공장, 대지, 건물 등 부동산이 모두 경매 또는 매매를 통해 다른 사람에게 소유권이 이전되었는데, 유일한 재산인 B건물의 명의를 변경한 것은 원고의 채권을 해하는 사해행위에 해당하므로 乙과 피고 사이의 건축주 명의변경약정은 취소되어야 하고 건축주 명의는 원상회복되어야 한다고 주장하였습니다.

   한편, 원고는 원상회복청구를 항소심에 와서 가액배상을 구하는 것을 내용으로 청구취지를 변경하였습니다.

2. 피고(丙)의 주장

   피고는 원고의 청구에 대하여 본안전항변으로 건축주 명의변경약정은 채권자취소권 취소의 대상이 아니고, B건물에 관한 소유권보존등기가 경료되었으므로 소의 이익이 었다고 주장하였습니다.

   한편, 본안에 관하여 B건물은 乙이 아닌 乙의 아버지가 원시취득한 것이고, 피고는 B건물의 소유권을 취득한 것이 아니라 대여한 공사대금을 담보하기 위해 건축주 명의변경약정을 체결한 것에 불과하며 乙이 피고로부터 대여한 돈으로 B건물에 대한 공사를 계속할 수 있었던 것으로 건축주 명의변경약정은 사업계속을 위한 불가피한 행위로 사해행위에 해당하지 않는다고 주장하면서 선의의 수익자라는 점을 항변하였습니다.

3. 원심의 판단

  법원은 피고의 본안전항변에 관하여 건축허가 그 자체만으로는 건축행위를 할 수 있는 자격을 표시하는 것에 불과하고 해당 건물과는 별도로 허가만을 법원이 강제집행의 방법으로 압류 환가하기는 적합하지 아니하나 부동산등기법 제65조에 의하면 건축물대장에 최초 소유자로 등록되어 있는 자는 미등기 건물에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정되어 있고, 건축물대장은 준공검사 후 건축허가 관계서류를 근거로 작성하는 것이므로 미등기 건물의 경우 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기가 이루어질 수밖에 없고, 민사집행법 제251조에 의하여 준용되는 같은 법 제98조 내지 제101조에 따라 건축허가의 대상인 미등기 건물과 일괄하여 강제집행이 될 경우에는 그 에 관한 허가 역시 일체로서 환가될 수 있으므로 이 사건 건축주 명의변경이 채권자취소권 취소의 대상이 될 수 없다는 주장은 이유가 없다고 판시하였습니다.

  본안에 관하여, 원고의 피보전채권과 채무자 乙의 무자력이 인정되는 반면에 피고의 다른 주장이 인정될만하 증거가 없으므로 건축주 명의변경약정은 취소되어야 하고 그에 따른 원상회복으로 피고는 채무자 乙에게 건축주명의변경등록의 말소등록절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 1심을 인정하면서 다만, 이 사건의 경우 피고 명의로 소유권보존등기까지 경료되어 원상회복으로서 건축주 명의변경절차를 이행할 수 없게 되었으므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명하였습니다.

4. 대법원의 판단

   대법원 또한 원심의 판단이 정당한 것으로 법리 오해가 없다고 판단하였는데, 건축 중인 건물 외에 별다른 재산이 없는 채무자가 수익자에게 책임재산인 위 건물을 양도하기 위해 수익자 앞으로 건축주명의를 변경해주기로 약정하였다면 위 양도 약정이 포함되어 있다고 볼 수 있는 건축주명의변경 약정은 채무자의 재산감소 효과를 가져오는 행위로서 다른 일반채권자의 이익을 해하는 사해행위가 될 수 있고, 이 사건의 경우 소유권보존등기를 마침으로써 건축주 명의변경절차의 이행을 할 수 없게 되었으므로 이는 원물반환이 불가능한 경우에 해당하므로 가액 상당을 배상하여야 한다고 판시하였습니다.

5. 쟁점의 정리

   이 사건은 사해행위 취소권의 취소의 대상과 원상회복으로서 가액배상이 가능한 경우와 그 범위가 쟁점이 되었습니다.

  다음 이야기에서 사해행위 취소권 행사의 요건과 이 사건에서 쟁점이 된 내용에 관하여 하나씩 이야기를 풀어가 보도록 하겠습니다.