동의 받은 전차인의 의무-사실관계편

(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결)

  전차인은 법률로 보호받기 어렵다는 사실을 잘 알고 있을 텐데요, 그럼에도 임대료 부담 등으로 전대차계약을 체결하는 경우가 상당히 발생하고 있습니다.

건물인도등청구의소

[대법원 2018. 7. 11., 2018다200518, 판결]

【판시사항】 

[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위

[2] 전대인과 전차인이 전대차계약의 내용을 변경함으로써 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경된 경우, 전차인이 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지인지 여부(적극) / 그 경우 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정하면서 부당이득 당시의 실제 차임액수가 아닌 약정 차임을 기준으로 삼는 경우, 변경된 차임을 기준으로 하여야 하는지 여부(적극)

[3] 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는 경우

【판결요지】 

[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에게 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).

이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.

[2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차 계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.

또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다. 

[3] 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다. 

 적어도 최소한의 법률적 도움을 얻기 위해서는 임대인의 동의를 받는 것이 필수적인데요, 이번 이야기는 임대인의 동의를 받은 전차인에 관한 이야기입니다.

[인정사실]

① 2011. 10. 19. 甲은 乙과 A건물에 관하여 임대차계약 체결

     임대차기간: 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지

     보증금: 3,000만 원

     월차임: 1,100만 원(부가세 포함)

② 2012. 9. 4. 乙은 丙과 A건물 중 2층 부분에 관하여 전대차계약 체결

     전대차기간: 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19까지

     보증금: 3,000만 원

     월차임: 2013. 1. 20.까지 250만 원(부가세 별도)

                 2014. 10. 19.까지 300만 원(부가세 별도)

③ 전대차계약에 관하여 甲의 동의

④ 乙은 2016. 11. 9.기준으로 147,324,000원 차임연체

⑤ 甲은 2016. 12. 23. 乙에게 소장으로 임대차계약해지 통지

⑥ 甲은 丙에게 위 연체차임에서 보증금을 공제한 117,324,000원 및 2016. 11. 10.부터 A건물 인도 완료일까지 월330만 원의 비율로 계산한 차임 및 차임상당 부당이득 반환청구

1. 원고(甲)의 주장

   원고는 임차인인 乙이 차임을 연체하여 임대차계약이 해지되었으므로 피고(丙)은 임차인 乙이 연체한 차임을 지급할 의무가 있고, 전대차계약상 피고는 월 330만 원의 차임을 지급하기로 약정한 사실이 있으므로 A건물의 인도완료일까지 월 330만 원의 비율에 의한 부당이득을 지급하여야 한다고 주장하였습니다.

2. 피고(乙)의 주장

   피고(丙)는, ① 2016. 7. 19.까지의 차임은 乙에게 전부 지급하였으므로, 원고는 그 이후의 차임에 대하여만 지급을 구할 수 있고, ② 이 사건 건물 중 일부를 전차한 피고가 임대차계약상의 차임 전부에 대하여 책임지는 것은 부당하며, ③ 피고는 乙과 사이에 전대차계약상의 차임을 감액하였으므로, 그 감액된 금액을 기준으로 차임 및 차임 상당 부당이득금이 산정되어야 한다고 주장하였습니다.

3. 원심의 판단

   원심은 ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, ② 피고와 소외인 사이의 전대차계약상의 차임 감액 합의로 임대인인 원고에게 대항하지 못한다고 판단하였습니다.

4. 대법원의 판단

   이에 반하여 대법원은 전대차계약상의 차임이 이 사건 임대차계약상의 차임보다 적으므로, 전차인인 피고는 이 사건 임대차계약상의 차임의 범위 내에서 이 사건 전대차계약상의 차임을 임대인인 원고에게 직접 지급할 의무를 부담하고, 피고와 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임이 감액되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 감액된 차임을 지급할 의무를 부담한다. 또한 전차인인 피고가 임대차종료 후 이 사건 건물 중 2층 부분의 인도 시까지 원고에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액도 부당이득 당시의 실제 차임이 산정되지 않는 한 감액된 차임을 기준으로 할 것이지 감액 전 차임을 기준으로 할 것이 아니라고 판단하였습니다.

   대법원은 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 의무를 지지 않는다고 밝혔는데, 이는 임대인의 동의를 얻은 전차인의 의무범위를 명시하였다는 점에서 의의가 있다할 수 있습니다.

5. 쟁점의 정리

   임대인의 동의를 얻지 않은 전차인은 임대인에게 어떠한 대항도 할 수 없다는 사실은 명백하므로 여기서 문제가 되는 것은 임대인의 동의를 얻은 전차인의 경우에 한정됩니다.

   이 사건은 전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무의 범위가 쟁점이 되었고, 그 범위를 판단함에 있어 전대차계약의 효력과 전차인의 임대인에 대한 부담의무를 정한 민법 제630조 제1항, 계약자유의 원칙 등이 고려 대상이 되었습니다.

제630조(전대의 효과) 

①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. 

②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

  다음 이야기에서 법원이 고려한 위 요소들과 함께 전차인의 법률상지위에 관하여 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.