이행기 전 이행과 해제권-사실관계편

(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결)

 최근 아파트 가격이 급변함에 따라 매매계약을 체결한 후 매도인으로부터 매매대금을 증액해 주지 않으면 계약금을 배액 배상하고 계약을 해제하겠다는 연락을 받았는데 그게 가능한 것인지에 관한 문의가 증가하고 있습니다. 그런데 이런 문제는 과거에도 종종 발생했던 문제로, 이와 사실관계가 유사한 판례가 있어 이에 관한 이야기를 나누어 보고자 합니다. 

소유권이전등기

[대법원 2006. 2. 10., 선고, 2004다11599, 판결] 

【판시사항】

[1] 민법 제565조에서 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있는 경우, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극)

[2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례

【판결요지】

[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

[2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.

1. 원고의 주장

  원고는 피고가 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사하기 이전에 이미 중도금을 피고에게 현실로 이행제공하여 이행에 착수하였고, 이행의 착수 이후에 이루어진 피고의 해제권 행사는 무효이므로 계약에 따라 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고의 주장

  피고는 이 사건 매매계약이 매도인인 피고가 이 사건 토지에 대한 ‘고도제한조치의 완화’라는 중요한 사실을 알지 못하고 한 것으로서 착오로 인한 의사표시이므로 이를 취소하며, 이러한 사실을 전혀 모르던 피고가 이를 숙지하고 있던 원고 사이에 무경험 또는 경솔로 인하여 현저히 낮은 가격에 매매계약을 체결한 것이므로, 불공정한 법률행위로서 무효라며 착오 또는 불공정한 법률행위에 따른 무효임을 주장하였습니다.

   또, 민법 제565조 제1항에 근거한 피고의 계약금 배액 공탁에 따라 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 주장하면서 원고의 이행기 전에 이루어진 이행의 착수는 피고의 기한의 이익이 인정되는 한 피고의 동의 없는 이행은 효력이 없다고 주장하였습니다.

제565조(해약금) 

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

3. 법원의 판단 

   원심은 이 사건 매매계약에 관한 피고의 착오 또는 불공정한 법률행위 주장에 대해 고도제한조치 완화는 이 사건 매매계약 체결 후에 발생한 우연한 사정에 불과하여 피고의 의사표시가 착오에 기한 것이거나 피고의 무경험 또는 경솔로 인한 불공정한 법률행위로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

   또, 민법 제565조에 따라 유효한 해제권을 행사한 것이라는 주장에 대하여, 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 ‘이행에 착수할 때’까지 하여야 하는데, 여기서 ‘이행에 착수한다’는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니고(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결, 대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조), 그런 경우에 이행기가 정해져 있다 하더라도, 당사자 사이에 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는{원칙적으로 이행기는 그 기한의 이익이 매수인에게 있는 것이므로}, 매수인은 이행기(중도금 지급기일) 전에라도 이행에 착수할 수 있다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 등 참조)는 판례를 원용하여 피고의 해제권 행사는 효력이 없다고 판시하였습니다. 

소유권이전등기

[대법원 1994. 5. 13., 선고, 93다56954, 판결] 

【판시사항】

가. 민법 제565조 소정의 "이행에 착수할 때까지"의 의미

나. 매수인이 중도금 지급의 이행에 착수한 것으로 본 사례

【판결요지】

가. 민법 제565조에 의하여 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나, 반드시 계약내용에 들어 맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다. 

나. 매도인이 매매계약 체결시 중도금 지급기일에 그 소유의 다른 부동산에 대하여 매수인 앞으로 근저당권을 설정하여 주고 중도금을 지급받기로 약정하였고, 매수인의 대리인이 약정된 중도금 지급기일에 그 지급을 위하여 중도금을 마련하여 가지고 매도인의 처를 만나 중도금 지급에 앞서 위 약정과 같이 근저당권을 설정하여 줄 것을 요구하였으나 매도인의 처가 우여곡절 끝에 결국 이에 응하지 아니할 뜻을 밝히면서 중도금 지급만을 요구하자 중도금을 지급하지 아니한 채 돌아온 것이라면, 매수인은 위 매매계약에 따른 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 봄이 옳다. 

소유권이전등기절차이행

[대법원 2002. 11. 26., 선고, 2002다46492, 판결] 

【판시사항】

[1] 민법 제565조 소정의 '이행에 착수할 때'까지의 의미 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극) 

[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례 

【판결요지】

[1] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다. 

[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례. 

 대법원 또한 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참조)는 판례를 원용하며 피고가 해제권을 행사하게 된 이유가 단순히 고도제한조치 완화라는 우연한 사정이 후발적으로 발생하여 그로 인하여 이 사건 토지의 시가가 급격히 상승하였다는 사정 이외에는 별다른 계약 존속을 위협하는 불가피한 사정은 없다는 점을 포함하여 구체적 사정을 종합적으로 살펴보았을 때 원고의 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있다고 할 수도 없다고 판단하였습니다.

소유권이전등기

[대법원 1993. 1. 19., 선고, 92다31323, 판결] 

【판시사항】

가. 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정적극)

나. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할수 있는지 여부(소극)

다. 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제를 위하여 한 해약금의 제공이 적법하지 못한 경우 해제권을 보유하는 기간 안에 적법한 제공을 하면 계약이 해제되는지 여부(적극) 및 매도인이 계약해제를 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우 계약해제 의사표시가 있다고 볼 시점(=상대방에게 공탁통지가 도달한 때)

4. 쟁점의 정리

   이 사건은 이행기 전 이행이 유효한지 여부가 핵심 쟁점이 된 사건으로 민법 제565조가 정하는 해제권과의 관계가 문제된 사안입니다. 사건에서 구체적인 쟁점이 되지는 않았지만 사정변경 또한 쟁점이 될 수 있는 사례였는데요, 다음이야기에서 계약과 이행기, 민법 제565조 등 관련 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.