손해배상과 동시이행항변권-검토의견편
(대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다224630, 224647 판결)
 

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지난 이야기에서 임대차계약 종료 후 부동산을 인도하지 않고 있는 임차인에게 보증금을 반

환하지 아니한 채 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 문제된 판례의 사실관계를 살펴보았습니다.

건물인도등청구의소·보증금반환
[대법원 2017. 10. 12., 선고, 2017다224630, 224647, 판결]
 

【판시사항】
[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우, 건물의 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부(원칙적 소극)
[2] 甲 주식회사가 건물을 매수한 후 건물 내 점포의 임차인인 乙과 ‘부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 임대차기간 만료일까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다’는 취지로 점포의 임대차계약 종료와 점포인도에 관한 합의를 하고, 이사비용을 선지급하였는데, 乙이 임대차기간 만료일까지 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 후 점포를 인도하지 아니한 사안에서, 甲 회사가 乙에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았으므로 乙이 점포를 인도하지 않았더라도 乙의 점유를 불법점유라고 할 수 없어 乙은 위약금을 지급할 의무가 없다고 한 사례

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 이번 이야기에서 이 사건의 쟁점이 된 동시이행항변권에 관하여 하나씩 검토해보고자 합니다.
 
1. 동시이행항변권

​ 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 하여 동시이행의 항변권을 인정하고 있습니다. 

제536조(동시이행의 항변권)
①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

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 동시이행항변권은 계약의 한 당사자가 자신의 의무는 이행하지 아니하면서 상대방의 의무이행을 청구하는 것은 공평의 원리에 반한다는 점에서 신의성실의 원칙에 입각하여 인정되는 권리입니다.
 동시이행항변권이 인정되기 위해서는 쌍무계약에 따른 대가적 관계에 있는 채무가 존재하여야 하고, 상대방의 채무가 변제기에 있어야 하며(민법 제536조 제1항 단서 참조), 상대방이 자신의 채무의 이행 또는 이행의 제공을 하지 않은 경우여야 합니다. 매매, 임대차 등 일상에서 발생하는 대다수의 계약은 쌍무계약이고 대가적 관계에 있는 채무로 별도의 약정이 없는 한 각 채무는 동시이행관계에 있다할 수 있을 것입니다.

2. 일방의 이행거절과 동시이행항변권
 이 사건에서 피고는 2015. 12. 31.까지 이사를 하겠다고 합의하였다가 이사할 곳이 마땅치 않아 위 날짜에 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝혔습니다. 

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 ​이는 이행거절의 의사로, 우리 법원은 계약상 채무자가 계약을 이행을 하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 이 경우 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단하여야 한다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결, 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다92039 판결 등 참조)고 판시하고 있습니다.

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손해배상(기)등
[대법원 2005. 8. 19., 선고, 2004다53173, 판결]
 

【판시사항】
[1] 민법상 화해계약에 있어서 착오를 이유로 취소할 수 있는 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'의 의미
[2] 계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부의 판단 기준
[3] 사해행위 당시 아직 성립되지 않은 채권이 예외적으로 채권자취소권의 피보전채권이 되기 위한 요건
【판결요지】
[1] 민법상의 화해계약을 체결한 경우 당사자는 착오를 이유로 이를 취소하지 못하고, 다만 화해 당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에 한하여 이를 취소할 수 있으며, 여기서 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'이라 함은 분쟁의 대상이 아니라 분쟁의 전제 또는 기초가 된 사항으로서 쌍방 당사자가 예정한 것이어서 상호 양보의 내용으로 되지 않고 다툼이 없는 사실로 양해된 사항을 말한다.
[2] 계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.
[3] 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하지만 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고 가까운 장래에 그 법률관계에 터잡아 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.

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 본래 계약의 해제는 계약상 또는 법률상 해제권이 존재하여야만 해제할 수 있는데, 상대방이 이행을 거절하는 의사를 명백하게 하였다면 양당사자 간의 채무가 동시이행관계에 있는 계약이라고 하더라도 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있도록 하여 공평을 꾀하고 있는 것입니다.

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  원심은 이 사건 이사비와 점포 인도에 관한 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 합니다)를 임대차계약과는 별개의 계약임을 전제로 위 판결을 근거로 피고의 이행거절로 인해 이 사건 합의가 해제되었으므로 피고는 원고에게 그 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다. 그런데 위 판례가 확고함에도 불구하고 대법원은 이를 달리 판단하였는데요, 바로 동시이행관계에 있는 채무를 원심과 달리 해석했기 때문입니다.

3. 사건의 검토
 임대차계약과 이 사건 합의는 명백히 별개의 계약이라 할 수 있고, 피고가 이 사건 합의를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 밝혔음에도 불구하고 이 사건 합의의 해제에 따른 손해배상을 청구할 수 없다는 것인지 의문이 들지 않을 수 없을 것입니다. 이에 관하여 대법원은, 이 사건 합의는 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 피고가 동시이행의 항변권을 상실하여 피고의 이 사건 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 보아야 한다고 밝히고 있습니다.

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 즉, 이 사건 합의가 해제되었다고 하더라도 이 사건 임대차계약에 따른 임대인의 보증금반환과 임차인의 점포 인도의무는 여전히 동시이행관계에 있고, 이 사건 합의는 이 사건 임대차계약을 바탕으로 체결된 계약이므로 원고가 보증금반환을 이행하였거나 이행의 제공을 하지 않은 이상 피고의 동시이행항변권은 유효하다는 것입니다. 대법원이 이런 해석을 한 것은 이 사건 합의가 일반적으로 임대차계약체결 당시 정하는 명도지연배상금과 그 성격을 같이하고, 이런 합의를 임대차계약과 따로 해석할 경우 동시이행항변권이 몰각시키는 결과를 가져올 수 있기 때문이 아닐까 합니다.

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 나아가 이 사건의 사실관계를 자세히 살펴보면, 피고가 A건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 영업을 시작한 것은 2013. 1. 1.이고, 임대차계약 내용을 살펴보면 보증금 2,600만 원, 월차임 190만 원으로 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 피고에게는 5년의 갱신요구권 있었다는 점 또한 고려된 부분이 아닐까 추측해 봅니다. 다만, 임대인 입장에서는 그렇기 때문에 이사비를 지급하기로 약정하는 것이 아니냐고 반박을 피할 수는 없을 것으로 보이나, 이 사건 합의와 같은 약정이 동시이행항변권을 포기한 것이라고까지 해석하기에는 무리가 있어보입니다.

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   임대인이 충분한 이사비를 지급하거나 동시이행항변권을 포기하는 약정을 하는 등 이와 유사한 사례에 대한 판례를 기다려봐야할 것 같습니다.

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