손해배상과 동시이행항변권-사실관계편

(대법원 2017. 10. 12. 선고 2017다224630, 224647 판결)

 임대차계약이 종료하였는데 임차인이 부동산을 인도하지 않고 점유하면, 임대인은 보증금을 반환하여야 하는지와 손해배상을 청구할 수 있는지 등의 궁금증에 빠지게 됩니다. 보증금을 반환하였는데 부동산을 인도하지 않으면 담보를 잃은 상태에서 실제로 손해를 배상받을 수 있을지 의문이 들기 때문입니다.    

건물인도등청구의소·보증금반환

[대법원 2017. 10. 12., 선고,2017다224630, 224647, 판결] 

【판시사항】

[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우, 건물의 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부(원칙적 소극)

[2] 甲 주식회사가 건물을 매수한 후 건물 내 점포의 임차인인 乙과 ‘부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액을 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 임대차기간 만료일까지로 한다. 임대인이 명도에 따른 이사비용을 임차인에게 선지급하되, 임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다’는 취지로 점포의 임대차계약 종료와 점포인도에 관한 합의를 하고, 이사비용을 선지급하였는데, 乙이 임대차기간 만료일까지 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝힌 후 점포를 인도하지 아니한 사안에서, 甲 회사가 乙에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하거나 현실적인 이행의 제공을 하지 않았으므로 乙이 점포를 인도하지 않았더라도 乙의 점유를 불법점유라고 할 수 없어 乙은 위약금을 지급할 의무가 없다고 한 사례

 이와 관련된 대법원 판례에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다. 甲은 2015. 11. 16. 주식회사 S로부터 A건물을 매수하면서 A건물에 관한 임대차계약을 승계하였고, 2015. 12. 11. 소유권을 취득하였습니다. 乙은 당시 주식회사 S와 A건물 중 2층 일부에 관하여 2015. 12. 31.까지 보증금 2,600만 원, 월차임 190만 원, 관리비 20만 원으로 하는 임대차계약을 체결하여 당구장을 운영하고 있었습니다.

 甲은 A건물을 매수한 후 2015. 11. 23. 乙과 ‘이 사건 부동산의 매매로 인한 명도에 대해 임차인은 임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도광열비, 기타 미납금 제외) 반환받을 시 이전하며, 이전기한은 2015. 12. 31.까지이며 임대인으로부터 반환받음과 동시에 임대차의 권리를 절대로 주장하지 않으며 어떠한 이의도 제기하지 않을 것임을 확인하다’는 내용과 함께 임대인은 이사비용으로 500만 원을 지급하고 임차인이 이전하지 않을시 이사비용의 10배에 따름 배상을 청구함에 합의한다는 내용의 합의서를 작성하였고, 2015. 11. 25. 甲은 乙에게 이사비 500만 원을 입금하여 주었습니다.

 이후 乙은 이사할만한 마땅한 곳이 없어 영업을 더 하겠다며 지급받은 500만 원을 반환하겠다고 하는 등 2015. 12. 31.까지 점포를 인도하지 않겠다는 의사를 밝혔고, 실제로 위 날짜까지 점포를 인도하지 않아 甲은 건물명도 및 손해배상청구소송을 제기하기에 이르렀고, 그러자 乙은 2016. 1. 27.경 점포를 비워주었습니다.

1. 원고(甲)의 주장

   원고는 A건물을 매수하면서 임대인의 지위를 승계하여 피고와 임대차계약 종료에 관한 합의를 하였는데, 피고가 이를 위반하여 2016. 1. 27.에 이르러 점포를 인도하였는바, 2015년 12월분 미지급 차임 및 관리비, 2016. 1. 1.부터 2016. 1. 27.까지 부당이득금 내지 손해배상금, 합의에서 정한 위약금 5,000만 원에서 원고가 피고에게 반환하여야 할 임대차보증금 2,600만 원을 공제한 약 2,700여만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고(乙)의 주장

  원고의 주장에 대해 피고는 2016. 1. 18.에 점포를 인도하였고, 피고가 원고로부터 보증금을 지급받지 못하였으므로 합의에서 정한 인도의무를 불이행하였다고 볼 수 없으므로 5,000만 원의 위약금 상당의 손해배상청구는 이유가 없다고 항변하였습니다.

3. 원심의 판단

   원심은 2015. 12. 31. 임대차계약 종료에 의한 피고의 점포 인도의무와 원고의 임대차보증금 반환의무는 동시이행관계에 있다고 할 것이나, 계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 계약을 이행할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 하고(대법원 2005. 8. 19 선고 2004다53173 판결, 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다92039 판결 등 참조), 이 사건에서 피고가 합의에 따른 점포인도의무의 이행거절의사를 명백하고도 객관적으로 표시하였으므로, 원고는 임대차보증금반환의 이행제공 없이도 피고에 대하여 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하였습니다. 

손해배상(기)등

[대법원 2005. 8. 19., 선고, 2004다53173, 판결] 

【판시사항】

[1] 민법상 화해계약에 있어서 착오를 이유로 취소할 수 있는 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'의 의미

[2] 계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부의 판단 기준

[3] 사해행위 당시 아직 성립되지 않은 채권이 예외적으로 채권자취소권의 피보전채권이 되기 위한 요건

【판결요지】

[1] 민법상의 화해계약을 체결한 경우 당사자는 착오를 이유로 이를 취소하지 못하고, 다만 화해 당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에 한하여 이를 취소할 수 있으며, 여기서 '화해의 목적인 분쟁 이외의 사항'이라 함은 분쟁의 대상이 아니라 분쟁의 전제 또는 기초가 된 사항으로서 쌍방 당사자가 예정한 것이어서 상호 양보의 내용으로 되지 않고 다툼이 없는 사실로 양해된 사항을 말한다.

[2] 계약상 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에 채권자는 신의성실의 원칙상 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 채무자의 이행거절을 이유로 계약을 해제하거나 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자가 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였는지 여부는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.

[3] 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하지만 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고 가까운 장래에 그 법률관계에 터잡아 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다. 

4. 대법원의 판단

 대법원은 이 사건 합의 내용에 관하여 점포 인도의무와 원고의 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 이 사건 합의 중 피고가 2015. 12. 31.까지 이전하지 않을 경우 지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 약정은 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로 피고가 동시이행의 항변권을 상실하여 피고의 이 사건 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무라고 판단하였습니다. 

 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조)는 판례를 원용하면서, 원고가 피고에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하였다거나 현실적이 이행의 제공을 한 적이 없으므로 피고의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 이는 피고가 2015. 12. 31. 이전에 이 사건 합의에 따른 점포 인도의무의 이행을 거절하는 의사를 표시하였다고 하더라도 달리 볼 수 없다고 판시함으로써 피고는 위약금을 지급할 의무가 없다고 판단하였습니다. 

전세권말소등

[대법원 1995. 7. 25., 선고, 95다14664,14671(반소), 판결] 

【판시사항】

가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부

나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건

다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재

【판결요지】

가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다. 

나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 

다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다 

보증금반환

[대법원 1998. 5. 29., 선고, 98다6497, 판결] 

【판시사항】

[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)

[2] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상의무를 지기 위한 요건

[3] 임차인의 비용상환청구권포기 특약이 있는 경우, 임차인이 임대차계약서상의 원상복구의무를 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 본 사례

【판결요지】

[1] 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차목적물을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다.

[2] 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다.

[3] 임대차계약서에 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나, 한편 계약체결 당시 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다." 등의 약정을 한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있었다고 보아, 임차인이 계약서의조항에 의한 원상복구의무를 부담하지 않는다고 본 사례.

5. 쟁점의 정리

 이 사건은 동시이행항변권의 해석이 핵심 쟁점이 된 사안입니다. 구체적으로는 보증금과 별도로 이사비를 지급하고 대신 인도일에 점포를 인도하지 않을 경우 이사비의 10배의 손해를 배상하기로 한 사안에서 동시이행 범위의 해석이 문제된 것으로도 볼 수 있습니다. 동시이행항변권은 상당히 강력한 권리이고 또, 쉽지 않은 법리이기도 한데요, 다음 이야기에서 동시이행항변권에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.