부동산의 매매와 매도인담보책임 - 검토의견편 - (대법원 2009. 7. 23. 선고, 2009다33570 판결) 지난 이야기에서 건물을 매수한 후 비로소 건물이 연접토지를 침범한 사실을 알게 되어 연접토지 소유자로부터 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환청구를 받아 문제가 된 사례를 살펴보았습니다. 이 경우 매도인이 지게 되는 책임에 관하여 이번 이야기에서 검토해보고자 합니다. 1. 매도인의 담보책임 민법 제570조 내지 제584조는 매매계약에 있어서 매매의 목적인 재산권이나 목적물에 흠이 있는 경우에 매도인에게 일정한 책임을 지우는, 매도인의 담보책임에 관하여 정하고 있습니다. 제570조(동전-매도인의 담보책임) 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
제584조(담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다. 우리 민법은 매도인의 담보책임 발생하는 경우를 권리(매매 목적인 재산권)에 하자가 있는 경우, 물건(매매 목적물)에 하자가 있는 경우, 채권매매의 경우, 경매의 경우로 나누어 정하고 있습니다. 이 경우 일정 요건에 따라 매수인은 계약해제, 대금감액청구, 손해배상청구, 완전물급부청구 중 일부를 행사할 수 있습니다.
매도인이 담보책임으로 손해배상책임을 지는 경우 그 종류에 따라 범위가 달라지는데, 이 사건의 경우 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우(타인권리매매)인지 물건에 하자가 있는 경우인지가 문제되어 어떤 종류의 책임인지에 따라 매도인의 손해배상 범위가 문제된 사안이라 할 수 있습니다.
이번 이야기에서는 사례와 연관 있는 하자담보책임과 타인권리매매에 관하여만 다루도록 하겠습니다. 2. 물건에 하자가 있는 경우(하자담보책임) 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으나(제575조제1항의 규정을 준용), 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 하여 물건에 하자가 있는 경우 매수인의 선의･무과실을 요건으로 매도인의 담보책임을 인정하고 있습니다. 이 때 매수인의 선의･무과실에 관하여는 매수인이 이를 입증하여야 하는 것이 아니라 매도인이 매수인의 악의 또는 과실있음을 입증하여야 합니다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 판례는 매도인의 담보책임에 있어서 타인권리매매, 종류물매매에 의한 하자담보책임은 이행이익, 그 밖의 경우에는 신뢰이익을 배상하여야 한다는 입장입니다. 여기서 신뢰이익은 상대방이 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 의미하고, 이행이익은 계약이 유효함으로 인하여 생길 이익액을 의미합니다. 3. 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우 권리(매매 목적인 재산권)에 하자가 있는 경우는 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우, 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우, 권리의 일부가 전혀 존재하지 않는 경우, 권리가 타인의 권리에 의하여 제한받고 있는 경우로 나누어 볼 수 있습니다.
본래 타인의 권리에 대한 매매도 가능하고 다만, 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 합니다(민법 제569조). 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우는 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우를 의미하고 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 매도인의 담보책임에 관한 민법 제572조의 규정은 단일한 권리의 일부가 타인에 속하는 경우에만 한정하여 적용되는 것이 아니라 수개의 권리를 일괄하여 매매의 목적으로 정한 경우에도 그 가운데 이전할 수 없게 된 권리부분이 차지하는 비율에 따른 대금산출이 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없는 한 역시 적용된다(대법원 1989. 11. 14 선고 88다카13547 판결). 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 선의의 매수인은 대금감액청구, 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 때의 손해배상 범위에 관하여 판례는 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 할 것(대법원 1993. 1. 19 선고 92다37727 판결)이라고 판시하여 이행이익을 그 배상범위로 해석하고 있습니다. 소유권이전등기 [대법원 1993. 1. 19., 선고, 92다37727, 판결] 【판시사항】 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속하게 되어 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액(=이행이익 상당액) 【판결요지】 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때에는 선의의 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있는바, 이 경우에 매도인이 매수인에 대하여 배상하여야 할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 할 것이어서, 불법등기에 대한 불법행위책임을 물어 손해배상청구를 할 경우의 손해의 범위와 같이 볼 수 없다. 4. 사안의 검토 이 사건 원심은 매매 목적물 중 일부가 타인의 토지를 침범하여 통상의 부동산이 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 하자가 있다고 보아 물건의 하자에 따른 담보책임으로 해석한 반면에, 대법원은 이 사건 매매목적물은 경계옥벽을 포함한 내부의 토지 및 건물인데 그 중 일부인 토지가 타인 소유에 속함에 따라 이를 매수인에게 이전하여 주지 못한 경우에 해당한다고 보았습니다.
따라서 원심은 민법 제580조 특정물매매의 담보책임에 따른 신뢰이익을 그 손해배상의 범위로 판단한 반면에 대법원은 민법 제572조 권리의 일부가 타인에게 속한 경우로 해석함으로써 환송심 법원은 이행이익을 그 손해배상의 범위로 판단하기에 이른 것입니다.
이 사건 부동산 매매에 있어서 적어도 매수인은 건물이 침범한 토지까지 매매목적물로 인식하고 매매계약을 체결한다는 점을 고려했을 때, 매매목적물의 하자가 아니라 매매목적물에 관한 권리의 하자로 해석하는 것은 상당히 현실에 부합하면서도 타당한 해석이라고 봅니다.
다만, 타인권리매매의 매도인 담보책임에서 손해배상범위에 관하여 판례가 신뢰이익이라는 입장을 취하다가 이행이익이라는 입장으로 변경되었고, 여전히 학계에서는 의견이 대립하고 있다는 점에서 관련 쟁점에 관한 논의는 상당기간 지속될 것으로 보입니다. |
작성일 : 2019.03.25