부동산의 매매와 매도인담보책임

- 사실관계편 -

(대법원 2009. 7. 23. 선고, 2009다33570 판결)

  현장을 답사하여 부동산을 확인하고 현상 그대로 매매계약을 체결하였으나 추후 건물의 일부나 담장 등이 연접토지를 침범한 것으로 확인된 경우 매수인은 난감한 상황에 처하게 됩니다.

  연접토지 소유자의 건물철거, 토지인도 및 부당이득반환 청구에서 자유로울 수 없기 때문입니다.

부당이득금

[대법원 2009. 7. 23., 선고, 2009다33570, 판결]

【판시사항】

부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인에게 속하고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는데 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사로 존립을 유지할 수 없게 된 경우, 민법 제572조의 매도인의 담보책임규정이 유추적용 되는지 여부(적극)

【판결요지】

매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여

민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

   이 경우 매수인은 어떻게 구제받을 수 있을까요?

  동 사안이 문제된 판례의 사실관계를 먼저 정리해 보도록 하겠습니다.

  甲은 乙과 A부동산(토지+건물)에 관하여 매매계약을 체결하고 2004. 3. 31. 소유권이전등기를 마침으로써 소유권을 취득하였습니다. 이후 연접토지 소유자로부터 건물일부의 철거, 토지의 인도 및 차임상당의 부당이득반환청구 소송이 제기되었고, 甲은 동 소송에 패소하였습니다.

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  이에 甲은 매도인 乙을 상대로 손해배상소송을 제기하였습니다.

1. 원고(甲)의 주장

   원고는 매도인인 피고(乙)에게 주위적으로 채무불이행 또는 불법행위에 의한 손해배상을, 예비적으로 하자담보책임에 따라 피고가 타인의 토지를 침범하고 있는 이 사건 토지 및 건물을 매도함에 따라 원고가 입은 손해를 배상을 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고(乙)의 주장

   피고는 피고로서도 이 사건 건물 현황이 도면과 달리 이 사건 연접토지를 침범하고 있는 것을 알지 못하였고 이를 예상하고 측량하여 매수인인 원고에게 매도할 주의의무가 없으며, 원고가 연접토지 소유자에게 지급한 돈은 원고 스스로 타인 소유의 일부 토지를 불법점유함으로써 얻은 이익이므로 그로 인하여 원고에게 어떠한 손해가 있다고 할 수도 없다고 주장하였습니다.

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   또, 원고의 하자담보책임 주장에 대하여 원고가 매수인으로서 계약을 체결하기 전에 이 사건 대지 및 건물에 대하여 사전에 위치와 경계, 형상과 용도 등을 조사하여야 의무가 있음에도 이를 게을리 하여 이 사건 대지 및 건물에 관한 하자를 알지 못한 과실이 있다고 항변하였습니다.

3. 원심의 판단

   주위적 청구의 경우 피고가 이 사건 부동산을 매수할 당시에도 이미 연접토지를 침범하고 있었기 때문에 피고가 이를 알았다거나 알 수 있었다고 단정하기 부족하므로 피고에게 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상 책임을 물을 수 없고, 예비적 청구의 경우 이 사건 토지의 경계옹벽 및 건물의 일부가 연접토지를 침범함으로써 통상의 부동산이 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 하자가 있다고 봄이 상당하고, 토지매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 또는 지적도와의 대조 등 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없으므로 피고는 원고에게 민법 제580조에 따라 그 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였습니다.

4. 대법원의 판단

   원고와 피고는 모두 상고하였는데, 피고가 매매 당시 경계침범사실을 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없다고 사실인정한 것은 정당하다는 이유로 원고의 상고를 기각한 반면에 원심이 민법 제580조가 적용되는 것을 전제로 하여 피고에게 그 규정상의 하자담보책임이 있다고 판단한 것은 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이라고 하여 피고패소부분에 대해 파기 환송하였습니다.

제580조(매도인의 하자담보책임)

매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다.

그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)

①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.

③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.

5. 쟁점의 정리

   이 사건을 결과만 놓고 보면 상당히 아이러니합니다.

  원고의 상고는 기각되고 피고의 상고는 인용되었으나 결과적으로 피고는 더 많은 손해를 배상하게 되었기 때문입니다.

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   민법이 정하는 매도인담보책임은 상당히 까다로운 법리인데요, 이 사건과 같이 부동산 일부가 경계를 침범한 경우 매도인은 그에 상당한 책임을 지게 된다는 사실은 분명합니다.

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  다만, 어떤 책임을 지느냐에 따라 그 책임의 범위가 달라지는바, 다음 이야기에서 매도인담보책임에 관하여 자세히 이야기 해보도록 하겠습니다.