지상물매수청구권 - 검토의견편(2)

(대법원 2017. 4. 26 선고, 2014다72449, 72456 판결)

  지난 이야기에서 임대차계약에 있어서 갱신청구권과 매수청구권의 관계에 관하여 이야기를 나누어 보았습니다.

  오늘은 매수청구권에 관한 이야기를 계속해 보도록 하겠습니다.

1. 매수청구권의 성격

  매수청구권은 형성권으로서 지상권자가 이를 행사하면 매매계약이 성립된다 할 것이니 그 가격의 산출은 매매계약 관계가 성립한 당시의 시가에 의한다(대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2355 판결 참조).

지상권설정등기말소

[대법원 1967. 12. 18., 선고, 67다2355, 판결]

【판시사항】

민법 제283조 2항의 지상권자의 수목매수청구권에 의한 지상입묵 가격산출 시기

【판결요지】

지상권자의 수목 매수청구권은 형성권으로서 지상권자가 이를 행사하므로인하여 수목에 관하여 매매계약 관계가 성립된다고 할 것이니 그 가격의 산출은 매매계약 관계가 성립한 당시의 시가에 의할 것이고 매수청구권의 대상이공작물이 아니고 매년 성장하는 수목이라도 마찬가지다. 

  형성권은 권리자의 일방적인 의사표시에 의하여 법률관계를 발생･변경 또는 소멸시키는 권리로 권리자의 의사표시만으로 효과가 발생하는 것과 법원의 판결로 효과가 발생하는 것이 있습니다(송덕수, 신민법강의, 제11판, 2018년, 29쪽).

  매수청구권은 권리자의 의사표시만으로 효과가 발생하는 형성권으로 임차인, 지상권자가 상당한 가액으로 매수를 청구하면 매매계약이 성립합니다.

  다만, 임대인, 지상권설정자가 상당한 가액에 관하여 다툼이 있는 경우 법원이 이를 산정하게 됩니다. 

2. 지상건물의 시가산정 

  앞서 언급한 것과 같이 매수청구권이 인정되는 임차인, 지상권자의 매수청구에 대하여 그 가액에 다툼이 있으면 법원이 이를 판단하게 되는데, 판례는 건물소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 의한 건물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매매청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대법원 1987. 6. 23 선고 87다카390 판결)고 판시하고 있습니다.

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다 

   즉, 매매계약이 성립하는 시점인 매수청구권 행사 당시 현존하는 건물 기타 공작물, 수목 등에 관한 시가를 산정하여야 합니다. 

건물철거등

[대법원 1987. 6. 23., 선고 87다카390, 판결]

【판시사항】

토지의 임차인이 그 지상에 건축한 건물에 대한 매수청구권을 행사한 경우 그 지상건물의 시가산정방법

【판결요지】

건물소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 의한 건물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매매청구권의 행사당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.

3. 차임연체와 매수청구권

  지상권에 있어서 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로 

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

   지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다(대법원 1993. 6. 29 선고 93다10781 판결)는 것이 판례입니다.

지료금

[대법원 1993. 6. 29., 선고, 93다10781, 판결]

【판시사항】

가. 관습상의 법정지상권도 2년분 이상의 지료를 연체할 경우 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸하는지 여부(적극)

나. 토지소유자가 지상권자의 지료연체를 이유로 지상권소멸청구를 하여 지상권이 소멸된 경우 지상물매수청구권의 인정 가부(소극)

【판결요지】

가. 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다.

나. 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.

  이는 임차인의 매수청구권에도 동일하게 적용되어 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다

제646조(임차인의 부속물매수청구권)

①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 (대법원 1990. 1. 23 선고 88다카7245 판결)는 것이 법원의 오랜 기간 유지해 온 입장입니다.

건물명도

[대법원 1990. 1. 23., 선고, 88다카7245, 판결]

【판시사항】

임차인의 채권불이행으로 임대차계약이 해지된 경우 임차인의 부속물매수청구권 유무(소극)

【판결요지】

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.

  이는 ‘갱신청구권’과 관련이 있습니다.

  지상물매수청구권은 갱신청구권을 전제로 인정되기 때문입니다(민법 제283조). 

  그런데 여기서 이상한 부분이 있습니다.

  임차인 또는 전차인의 부속물매수청구권에 관한 규정인 민법 제646조와 제647조는 ‘갱신청구권’을 전제로 하고 있지 않고 단지 임대차의 종료시 또는 전대차의 종료시 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 있기 때문입니다.

제647조(전차인의 부속물매수청구권)

①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

   임대차계약에 있어서 부속물매수청구권은 전세권자의 부속물매수청구권과 비교해 볼 필요가 있는데, 민법 제316조 제2항 본문은 전세권자는 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

제316조(원상회복의무, 매수청구권)

①전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.

②전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.

   여기서 ‘존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때’에 관하여 전세권에 있어서는 지상물매수청구권과 달리 그 밖의 어떠한 사유에 의하여 전세권이 소멸한 경우에도 적용이 되고, 채무불이행으로 인한 설정계약의 해지 또는 소멸청구(민법 311조)로 인하여 전세권이 소멸된 때에도 부속물매수청구권이 인정된다고 보는 것이 통설입니다. 

제311조(전세권의 소멸청구)

①전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에는 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다.

  학계가 지상물매수청구권과 부속물매수청구권을 달리 보는 것은 지상물매수청구권은 ‘갱신청구권’을 요건으로 하기 때문인 것으로 보입니다.

  그런데 우리 판례는 임차인의 부속물매수청구권 행사 요건인 ‘임대차의 종료’를 임차인의 채무불이행에 의한 종료를 포함하지 않음에 따라 전세권자의 부속물매수청구권 행사에 대한 통설과 모순을 가져오고 있습니다.

  채무불이행에 따른 부속물매수청구권의 행사여부는 앞으로도 상당히 논란이 되는 쟁점이 될 것으로 보입니다.

4. 매수청구의 상대방

  건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸당시의 토지소유자인 임대인일 것이지마는 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등으로 그 소유권이 이전되었을 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있던 토지임차인은 그 신 소유자에 대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것(대법원 1977. 4. 26 선고 75다348 판결)이 판례입니다.

건물명도등

[대법원 1977. 4. 26., 선고, 75다348, 판결]

【판시사항】

건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방

【판결요지】

건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 임차권 소멸후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 그 건물에 대하여 보존등기를 필하여 제3자에 대하여 대항할 수 있는 차지권을 가지고 있는 토지임차인은 그 신소유자에 대하여도 위 매수 청구권을 행사할 수 있다.

   즉, 매수청구권의 전제가 되는 권리가 제3자에게 대항할 수 있는 권리라면 매수청구권 또한 제3자에게 행사할 수 있다는 것입니다.

  이 사건 또한 이러한 해석에 입각하여 임대인의 지위를 승계하지 아니한 자에 대하여는 매수청구권을 행사할 수 없다고 보아야 할 것입니다.

5. 결론

  매수청구권은 임차인, 지상권자, 전세권자에게는 매우 중요한 권리이며, 매수청구권을 인정하는 우리 법의 취지에 비추어 관련 규정에 대한 해석이 필요할 것으로 보입니다.

  현재 임차인의 채무불이행에 따라 임대차계약이 해지된 경우 부속물매수청구권을 행사할 수 없다는 판례는 앞으로도 상당히 논란이 될 수 있는 쟁점인바, 앞으로도 관심을 가지고 지켜보고자 합니다.