지상물매수청구권

-검토의견편(1)

(대법원 2017. 4. 26 선고, 2014다72449, 72456 판결)

  지난 이야기에서 지상물매수청구권이 문제된 사례를 살펴보았는데요, 건물소유를 목적으로 한 토지임대차에서 주로 문제가 되는 지상물매수청구권에 대하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.

1. 매수청구권

 지난 이야기에서 언급한 것과 같이 우리 민법은 지상권자, 전세권자, 임차인, 전차인에게 매수청구권을 인정하고 있습니다.

  여기서 매수청구의 대상이 되는 것은 지상물과 부속물이 있을 수 있는데요, 지상물은 건물, 수목 기타 지상시설 등을 의미하고, 부속물은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건(대법원 1977. 6. 7 선고 77다50 판결)을 의미합니다.

가옥명도

[대법원 1977.6.7, 선고, 77다50, 판결]

【판시사항】

본조에 의한 부속물 매수청구권의 범위

【판결요지】

민법 제646조에 의한 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 건물에부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로 그 건물 자체의 구조 위치 및 임대차당시 당사자 사이에 합의된 사용목적 기타 제반사정을 참작하여 객관적으로 정하여진다.

[지상권]

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

민법 제285조(수거의무, 매수청구권)

① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.

② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

[전세권]

민법 제316조(원상회복의무, 매수청구권)

① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다.

② 전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다. 

[임대차]

민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

민법 제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

민법 제647조(전차인의 부속물매수청구권)

① 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

  매수청구권은 규정을 자세히 보면 지상권은 갱신청구권을 전제로 지상물매수청구권이 규정되어 있고, 전세권은 부속물이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것일 것을 조건으로 부속물매수청구권을 인정하고 있으며 임대차는 지상물매수청구권은 지상권과 같이, 부속물매수청구권은 전세권과 같이 규정되어 있다는 점을 발견할 수 있습니다.

  임대차는 채권이라는 점을 제외하면 그 사용 형태가 토지임대차는 지상권, 건물임대차는 전세권과 유사하기 때문일 것입니다.

  실제로 지상권이나 전세권보다 임대차관계가 많기 때문에 매수청구권이 문제된 판례도 대다수 임대차관계인 경우가 많습니다.

2. 갱신청구권

  전세권이나 임대차의 경우 ‘묵시적 갱신’이 존재합니다.

  그러나 지상권은 묵시적 갱신에 관한 규정이 없고 지상권자의 갱신청구권에 관하여만 정하고 있습니다.

 지상권자는 ①지상권이 소멸한 경우 ②건물 기타 공작물이나 수목이 현조한 때에 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다(대법원 1993. 6. 29 선고 93다10781 판결)는 것이 판례의 입장인바, 지상권의 소멸은 존속기간의 만료로 소멸하는 경우에 한정된다할 것입니다.

지료금

[대법원 1993.6.29, 선고, 93다10781, 판결]

【판시사항】

가. 관습상의 법정지상권도 2년분 이상의 지료를 연체할 경우

민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸하는지 여부(적극)

나. 토지소유자가 지상권자의 지료연체를 이유로 지상권소멸청구를 하여 지상권이 소멸된 경우 지상물매수청구권의 인정 가부(소극)

【판결요지】

가. 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다.

나. 민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 경우 행사할 수 있는 권리이므로, 지상권자의 지료연체를 이유로 토지소유자가 그 지상권소멸청구를 하여 이에 터잡아 지상권이 소멸된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다.

  이는 부속물매수청구권에도 동일하게 적용되어 임대차에 있어서 임차인의 채무불이행 등 사유로 인하여 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이나 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 발생할 수 없다(대법원 1972. 12. 26. 72다2013 판결)고 하고 있습니다.

물품대금등

[대법원 1972.12.26, 선고, 72다2013, 판결]

【판시사항】

임대차에 있어서 임차인의 채무 불이행등 사유로 인하여 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이나 매수청구권이 발생할 수 없다.

【판결요지】

임대차에 있어서 임차인의 채무 불이행등 사유로 인하여 임대차계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이나 매수청구권이 발생할 수 없다.

3. 갱신청구권과 매수청구권의 관계

  앞서 살펴본 것과 같이 지상권의 지상물매수청구권은 지상권자가 갱신청구권을 행사하였으나 지상권설정자가 이를 거절한 경우 지상권자가 행사할 수 있는 권리입니다(민법 제283조 제2항).

  그런데 임대차계약은 민법 제643조에서 제283조의 규정을 준용하는 방법으로 지상물매수청구권을 인정하고 있음에도 불구하고 판례는 민법 제643조가 규정하는 토지임차인의 건물매수 청구권은 임대차의 기간을 약정하지 않았던 탓으로 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 계약갱신청구의 유무에 불구하고 인정된다고 봄이 상당하다(대법원 1977. 6. 7 선고 76다2324 판결) 

건물철거

[대법원 1977.6.7, 선고, 76다2324, 판결]

【판시사항】

임대차 기간의 약정이 없는 경우의 건물매수 청구권

【판결요지】

민법 제643조가 규정하는 토지임차인의 건물매수 청구권은 임대차의 기간을 약정하지 않았던 탓으로 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 계약갱신청구의 유무에 불구하고 인정된다고 봄이 상당하다.

  이는 지상물매수청구권의 행사 요건을 임대차와 지상권에서 달리 보고 있는 것일까요?

  이는 기간의 약정이 없는 임대차의 특수성을 고려한 해석이라 할 수 있습니다.

  토지임대차에 있어서 임차인은 본래 갱신청구권을 가지나(민법 제643조), 기간의 약정 없는 임대차나 묵시적으로 갱신된 경우 해지통고 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하는데 그 임차권이 소멸되는 경우에도 임차권이 소멸되는 점에 있어서 그 기간의 약정이 있었던 위의 경우와 별로 다를 바가 없고, 이러한 해지통고를 한 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임대차계약의 갱신을 원치않고 있는 것이라고 일응 보아야 할 것이라는 점에서 기간의 정함이 있는 임대차와 달리 보아서는 아니된다고 본 것입니다.

  임대차계약 기간에 관계없이 임차인에게 갱신요구권이 존재한다는 점에서 판례의 해석은 타당하다고 봅니다.

  한편, 지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 하므로 피고가 지상권의 기간만료 후 상당한 기간 내에 이를 행사하였다는 점에 대하여는 아무런 주장 입증이 없고 단지 기간만료 후 4년 이상 경과한 이 사건 소송절차 진행 중에 행사한 것에 불과한 피고의 갱신청구는 어차피 그 효력이 없다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결)는 것이 판례의 입장인바, 갱신청구권을 지체없이 행사하지 아니하여 갱신청구권이 소멸한 경우 매수청구권도 소멸한다할 것입니다.

건물철거등

[대법원 1995.4.11, 선고, 94다39925, 판결]

【판시사항】

가. 관습상 법정지상권이 붙은 건물의 양수인이 건물의 소유권을 취득한 사실만으로 법정지상권을 취득하는지 여부

나. 관습상 법정지상권이 붙은 건물을 양수한 자가 건물의 전소유자를 대위하여 지상권갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부

【판결요지】

가. 관습상 법정지상권이 붙은 건물의 소유자가 건물을 제3자에게 처분한 경우에는 법정지상권에 관한 등기를 경료하지 아니한 자로서는 건물의 소유권을 취득한 사실만 가지고는 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없어 대지소유자에게 지상권을 주장할 수 없고 그 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자에게 유보되어 있다고 보아야 한다.

나. 법정지상권자가 건물을 제3자에게 양도하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 법정지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이며, 양수인은 양도인을 순차 대위하여 토지소유자 및 건물의 전소유자에 대하여 법정지상권의 설정등기 및 이전등기절차이행을 구할 수 있고, 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 법정지상권에 대한 등기를 하지 않았다 하더라도 토지소유자에 대한 관계에서 적법하게 토지를 점유사용하고 있는 자라 할 것이고, 따라서 건물을 양도한 자라고 하더라도 지상권갱신청구권이 있고 건물의 양수인은 법정지상권자인 양도인의 갱신청구권을 대위행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.

  매수청구권의 해석에 있어서 다소 어려운 이야기가 진행되었는데요, 다음 이야기에서 임대차계약에 있어서 매수청구권에 대한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.