차임의 증액청구-검토의견편

(대법원 2018. 3. 15 선고 2015다239508, 239515 판결)

    지난이야기에서 임대차계약체결 당시 가상승률 및 매출실적을 반영하여 임대차계약 조건을 협의･조정하기로 한 후 실제로 차임증액을 신청한 사건의 사실관계를 살펴보았는데요, 임대차계약에서 차임증액청구에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

1. 차임증액 약정의 해석

  임대차계약을 체결하면서 차임증액을 약정하는 경우가 있습니다. 기간별 증액 차임을 특정하는 경우, 예를 들어 최초 1년은 100만 원, 그 다음해 부터는 150만 원 등으로 정하는 경우가 일반적이나 이 사건처럼 특정 차임액을 산정하지 아니하고 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 반영하여 임차인과 협의하여 차임을 조정할 수 있도록 하는 경우가 있습니다.

  여기서 문제가 되는 부분은 물가상승 등 경제사정의 변경부분과 임차인과의 협의부분입니다. 물가상승 등 경제사정의 변경이 있었는지 여부에 대한 해석이 문제될 수 있고, 증액금액에 대해 임차인과 협의가 되지 않는 경우 분쟁이 발생하곤 합니다.

  임대인들은 물가상승이 있었으므로 당연히 차임이 인상되어야 한다고 주장하는 반면에 임차인은 협의하여야 증액이 가능하므로 협의가 되지 않으면 인상이 불가능한 것이라고 주장합니다.

  이에 대해 법원은 임대차계약에 있어서 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 한 약정의 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인을 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 할 것(대법원 1993. 3. 23. 선고 92다39334, 39341 판결 참조)이라고 해석하고 있습니다.

임대료

[대법원 1993.3.23, 선고, 92다39334, 판결] 

【판시사항】

가. 임야의 일면만에 철조망을 직선에 가깝도록 설치한 것만으로 임야를 사용수익한다고 할 수 있는지 여부(소극)

나. 간접사실만으로 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 본 원심판결을 경험칙에 위반한 위법이 있다고 한 사례

다. “임대료는 연 3,500,000원으로 하되 3년을 기준으로 3년이 경과한 후 물가상승요인 및 공공기관의 공인인상요금의 비율에 의거 양자의 합의에 의하여 인상지급한다”는 약정의 해석

라. 위 “다”항의 약정에 따른 임료증액협의의 시적 한계

【판결요지】

가. 철조망이 임야의 사면을 둘러싼 것이 아니라 일면만에 직선에 가깝도록 설치하여 철조망이 현존한다는 것만으로 임야를 사용수익함으로써 실질적인 이득을 얻고 있다고 하기 어렵다.

나. 간접사실만으로 임대차계약이 묵시적으로 해지되었다고 본 원심판결을 경험칙에 위반한 위법이 있다고 한 사례.

다. 임대차기간은 10년, 임대료는 연 3,500,000원으로 하되 3년 간을 기준으로 3년이 경과한 후 물가상승요인 및 공공기관의 공인인상요금의 비율에 의거 양자의 합의에 의하여 인상지급하기로 한 임대료증액에 관한 약정은 임대인에게는 10년의 임대차기간 중 3년이 지났을 때마다 그 다음 3년 간의 임료를 상호 합의에 의하여 증액할 수 있는 권리를 부여하는 동시에 임차인에 있어서는 3년 간의 기간 중에는 경제사정의 변동으로 약정된 임료가 상당하지 아니하게 된 경우에도 임료인상을 할 수 없도록 하고 그 3년의 고정기간이 지난 후에도 임대인의 일방적인 임료인상요구에 의하여 객관적으로 상당한 액수로 곧바로 임료가 변경되는 것이 아니고 임대인과 임차인에게 적정한 임료액에 관하여 합의를 하도록 하여 합의가 성립되면 그것이 상당한 금액인 여부에 관계없이 이에 의하는 것이고, 한편 임료의 인상요인이 생겼는데도 임차인이 인상을 거부하여 합의가 성립되지 아니하는 경우에는 임료의 증액이 전혀 허용되지 않는 것이 아니고 물가상승요인 등을 고려하여 법원이 인정하는 상당한 액수의 임료에 의하는 취지의 약정이라고 볼 것이다.

라. 위 “다”항의 임료인상약정이 3년 간의 기간을 임료의 고정기간의 단위로 보고 있으며 그 표현에 있어서도 3년이 경과한 후라고 하고 있는 점 등에 비추어 보면 임료인상의 협의는 반드시 다음 3년의 기간이 시작되기 전에 있어야 하는 것이 아니고 연단위로 임료를 지급하기로 된 당해 연도가 경과되지 아니한 이상 그 다음 3년의 고정임료기간이 지나가기 전에만 있으면 된다.

  즉, 차임증액약정이 있고, 그 요인이 존재함에도 불구하고 임차인이 합의하지 않는 경우에는 임대인에게 해지권이 발생하는 것이 아니라 법원이 정하는 대로 차임이 인상되는 것이라고 해석함으로써 민법 제628조에 의한 차임증액청구권의 행사와 동일하게 해석하였습니다.

제628조(차임증감청구권) 

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

2. 차임증액 관련 규정

  우리 민법은 ‘사정변경의 원칙’을 구체적으로 정한 규정들이 존재하는데요, 사정변경의 원칙은 법률행위의 기초가 된 사정이 후에 당사자가 예견하지도 못했고 또 예견할 수도 없었던 중대한 변경을 받게 되어 처음의 효과를 그대로 유지하는 것이 부당한 경우에 법률행위 내용을 개조하거나 계약을 해제･해지할 수 있다는 원칙(신 민법강의, 2018, 송덕수 참조)으로 형평을 고려한 원칙이라 할 수 있습니다.

  임대차계약에 있어서 차임증액을 인정하고 있는 규정이 바로 사정변경의 원칙이 반영된 규정이라 할 수 있습니다. 임대차계약에 관하여 민법 제628조, 주택임대차보호법 제7조, 상가건물임대차보호법 제11조가 동일하게 사정변경에 따른 차임증액청구권을 정하고 있습니다.

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 

당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

  이에 의한 차임증액청구는 청구가 있으면 법원에서 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임증액 여부 및 증액 차임액을 정하고 있습니다.

3. 증액차임의 이행기와 해지권

  임대인과 임차인 간에 증액 차임에 관하여 합의에 이르지 못하면 법원에서 이를 정해줄 것을 청구할 수 있는데, 문제는 법원이 이를 정해주는 때까지 상당한 시간이 소요된다는 점에 있습니다.

  이 경우 임차인은 상당한 고민에 빠질 수밖에 없는데요, 기존 차임만을 지급하였다가 차임이 증액된 것으로 결정되면 이자의 부담은 둘째 치더라도 그 금액이 3기에 이를 경우 임대차계약이 해지되는 엄청난 위험을 부담하게 되기 때문입니다.

  이에 관하여 법원 증액차임의 효력 발생시기와 해지권을 구분하여 판단하고 있습니다.

  임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조)이나, 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이어서 임대인이 차임증액청구권에 기하여 임차인에게 사정변경에 따른 차임의 조정에 관한 협의를 요구하였으나 임차인이 그 협의 자체를 거부할 뜻을 명확히 하였다고 하더라도 이는 당사자 사이에 차임 조정에 관한 협의가 불성립한 것에 불과한 것으로서 이를 이유로 임대차계약 자체를 해지할 수는 없는 것(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 참조)이라고 판시하였습니다.

임대료

[대법원 1974.8.30, 선고, 74다1124, 판결] 

【판시사항】

임대인이 민법 628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하고 법원이 증액청구를 상당하다고 인정한 경우에 차임증액청구 효력발생 시기

【판결요지】

민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판외의 청구라도 무방하다.

  즉, 임대인이 증액청구하여 법원이 차임을 결정해 주는 경우 증액 차임의 이행기는 임대인의 증액청구의 의사표시를 한 때이지만, 그 결정전까지는 기존의 차임만을 지급하더라도 해지권이 발생하는 것은 아니라는 것이라고 하여 증액차임의 이행기와 해지권을 달리 판단하였습니다.

  이에 나아가 이번 사건에서 법원은 증액차임의 이행기는 임대인이 증액청구의 의사를 표시한 때이므로 증액차임에 대한 이자는 이행기를 기준으로 지급할 의무가 있다고 판시한 것입니다.

4. 사안의 검토

  해지권은 해제권과 달리 일반적인 법정해지권 규정이 존재하지 않습니다. 최근 판례들은 해지권에 대하여 해제권의 법리를 유추적용하고 있는데, 이 사건의 경우 사정변경에 따른 해지권(대법원 2013. 9. 26. 선고 2012다13637 판결 등 참조)이 문제된 사안이라고도 볼 수 있습니다.

부당이득금반환등

[대법원 2013.9.26, 선고, 2012다13637, 전원합의체 판결] 

【판시사항】

[1] 甲 주식회사가 乙 은행과 체결한 키코(KIKO) 통화옵션계약이 불공정행위인지 문제 된 사안에서, 통화옵션계약이 불공정행위에 해당하지 않는다고 한 원심판단을 정당하다고 한 사례

[2] 불공정한 법률행위에 해당하는지 판단하는 기준 시기(=법률행위 시) 및 계약이 체결 당시 기준으로 불공정하지 않은 경우 사후 외부적 환경의 급격한 변화에 따라 계약당사자 일방에게 큰 손실이 발생하고 상대방에게 그에 상응하는 이익이 발생할 수 있는 구조라고 하여 당연히 불공정한 계약에 해당하는지 여부(소극)

[3] 계약의 일방 당사자가 일정한 형식의 계약서를 미리 마련하여 두었으나 계약서상 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭을 거친 경우, 그 조항이 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상이 되는지 여부(소극) 및 개별적인 교섭의 존재를 인정하기 위한 요건

[4] 甲 주식회사가 乙 은행과 체결한 키코(KIKO) 통화옵션계약이 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상인지 문제 된 사안에서, 통화옵션계약의 구조 자체는 약관에 해당하지 않는다고 한 사례

[5] 은행이 고객에게 이른바 제로 코스트(zero cost) 구조의 장외파생상품을 판매하는 경우, 그 상품 구조 내에 포함된 옵션(option)의 이론가, 수수료 및 그로써 발생하는 마이너스 시장가치에 대하여 고지하여야 할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)

[6] 계약 성립에 기초가 되지 않는 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입은 경우, 사정변경을 이유로 한 계약 해제가 인정되는지 여부(원칙적 소극) 및 이러한 법리가 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약 해지를 주장하는 경우에도 적용되는지 여부(적극)

[7] 헤지(hedge)거래가 전체 구간에서 위험회피가 되지 않는다는 이유만으로 구조적으로 헤지에 부적합하다고 단정할 수 있는지 여부(소극)

[8] 은행이 환 헤지(hedge) 목적을 가진 기업과 통화옵션계약을 체결할 때 부담하는 고객 보호의무의 내용과 정도

[9] 금융기관이 일반 고객과 전문적인 지식과 분석능력이 요구되는 장외파생상품 거래를 할 때 부담하는 설명의무의 내용과 범위 및 정도

[10] 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자의 과실이 있는데도 예외적으로 과실상계가 허용되지 않는 경우

【판결요지】

[1] 甲 주식회사가 乙 은행과 체결한 키코(KIKO) 통화옵션계약이 불공정행위인지 문제 된 사안에서, 단순히 콜옵션(call option)과 풋옵션(put option)의 이론가를 비교하여 키코 통화옵션계약이 불공정하거나 환 헤지(hedge)에 부적합한지를 판단할 수는 없다는 등의 이유로 통화옵션계약이 불공정행위에 해당하지 않는다고 한 원심판단을 정당하다고 한 사례.

[2] 어떠한 법률행위가 불공정한 법률행위에 해당하는지는 법률행위 시를 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 계약 체결 당시를 기준으로 전체적인 계약 내용을 종합적으로 고려한 결과 불공정한 것이 아니라면 사후에 외부적 환경의 급격한 변화로 인하여 계약당사자 일방에게 큰 손실이 발생하고 상대방에게 그에 상응하는 큰 이익이 발생하는 구조라고 하여 그것만으로 그 계약이 불공정한 계약에 해당한다고 말할 수 없다.

[3] 계약의 일방 당사자가 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 이를 상대방에게 제시하여 그 내용대로 계약을 체결하는 경우에도 특정 조항에 관하여 상대방과 개별적인 교섭을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 조항은 ‘약관의 규제에 관한 법률’의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 한다. 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위하여는 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니고, 계약 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 대등한 지위에서 당해 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 그 내용을 변경할 가능성이 있었다고 인정되면 된다.

[4] 甲 주식회사가 乙 은행과 체결한 키코(KIKO) 통화옵션계약이 약관의 규제에 관한 법률의 규율대상인지 문제 된 사안에서, 위 통화옵션계약의 구조는 다른 장외파생상품들과 마찬가지로 乙 은행이 고객의 필요에 따라 구조나 조건을 적절히 변경하여 사용하기 편하도록 표준화하여 미리 마련해 놓은 것일 뿐, 구조만으로는 거래당사자 사이에 아무런 권리의무가 발생하지 않고 거기에 개별적 교섭에 의해서 결정된 계약금액, 행사환율 등 구체적 계약조건들이 결부됨으로써 비로소 전체 계약의 내용으로 완결되는 것이므로, 그 구조 자체는 따로 약관에 해당하지 않는다고 한 사례.

[5] 일반적으로 재화나 용역의 판매자가 자신이 판매하는 재화나 용역의 판매가격에 관하여 구매자에게 그 원가나 판매이익 등 구성요소를 알려주거나 밝혀야 할 의무는 없다. 이러한 이치는 은행이 고객으로부터 별도로 비용이나 수수료를 수취하지 아니하는 이른바 제로 코스트(zero cost) 구조의 장외파생상품 거래를 하는 경우에도 다르지 아니하다. 또한 은행이 장외파생상품 거래의 상대방으로서 일정한 이익을 추구하리라는 점은 시장경제의 속성상 당연하여 누구든지 이를 예상할 수 있다. 따라서 달리 계약 또는 법령 등에 의하여 가격구성요소의 고지의무가 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 은행은 고객에게 제로 코스트의 장외파생상품 구조 내에 포함된 옵션(option)의 이론가, 수수료 및 그로 인하여 발생하는 마이너스 시장가치에 대하여 고지하여야 할 의무가 있다고 할 수 없고, 이를 고지하지 아니하였다고 하여 그것이 고객에 대한 기망행위가 된다거나 고객에게 당해 장외파생상품 거래에서 비용이나 수수료를 부담하지 않는다는 착오를 일으킨다고 볼 수도 없다.

[6] 사정변경을 이유로 한 계약 해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다. 그리고 여기서의 변경된 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니다. 따라서 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방 당사자가 계약 당시 의도한 계약 목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다. 이러한 법리는 계속적 계약관계에서 사정변경을 이유로 계약의 해지를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

[7] 헤지(hedge)거래는 현재 보유하고 있거나 보유할 것으로 예상되는 현물의 거래에 따른 가격변동위험을 전체적 또는 부분적으로 줄이기 위한 거래로서, 그 헤지거래에 따른 손익이 현물의 가격변동에 따른 손익과 전체 구간에서 반대방향인 거래에 한정되지 아니하고, 특정구간에서만 반대방향인 거래도 포함한다. 따라서 헤지거래를 하려는 당사자가 현물의 가격변동과 관련하여 특별한 전망이나 목적을 가지고 있는 경우에는 특정구간에서만 위험회피가 되는 헤지거래도 다른 거래조건들을 함께 고려하여 선택할 수 있으므로, 전체 구간에서 위험회피가 되지 아니한다는 이유만으로 구조적으로 헤지에 부적합하다고 단정할 수는 없다.

[8] 은행은 환 헤지(hedge) 목적을 가진 기업과 통화옵션계약을 체결함에 있어서 해당 기업의 예상 외화유입액, 자산 및 매출 규모를 포함한 재산상태, 환 헤지의 필요 여부, 거래 목적, 거래 경험, 당해 계약에 대한 지식 또는 이해의 정도, 다른 환 헤지 계약 체결 여부 등 경영상황을 미리 파악한 다음, 그에 비추어 해당 기업에 적합하지 아니하다고 인정되는 종류의 상품 또는 그러한 특성이 있는 통화옵션계약의 체결을 권유하여서는 아니 된다. 은행이 그러한 의무를 위반하여 해당 기업의 경영상황에 비추어 과대한 위험성을 초래하는 통화옵션계약을 적극적으로 권유하여 이를 체결하게 한 때에는 이러한 권유행위는 이른바 적합성 원칙을 위반하여 고객에 대한 보호의무를 저버리는 위법한 것으로서 불법행위를 구성한다. 특히 장외파생상품은 고도의 금융공학적 지식을 활용하여 개발된 것으로 예측과 다른 상황이 발생할 경우에는 손실이 과도하게 확대될 위험성이 내재되어 있고, 다른 한편 은행은 그 인가요건, 업무범위, 지배구조 및 감독 체계 등 여러 면에서 투자를 전문으로 하는 금융기관 등에 비해 더 큰 공신력을 가지고 있어 은행의 권유는 기업의 의사결정에 강한 영향을 미칠 수 있으므로, 은행으로서는 위와 같이 위험성이 큰 장외파생상품의 거래를 권유할 때에는 다른 금융기관에 비해 더 무거운 고객 보호의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

[9] 금융기관이 일반 고객과 사이에 전문적인 지식과 분석능력이 요구되는 장외파생상품 거래를 할 경우에는, 고객이 당해 장외파생상품에 대하여 이미 잘 알고 있는 경우가 아닌 이상, 그 거래의 구조와 위험성을 정확하게 평가할 수 있도록 거래에 내재된 위험요소 및 잠재적 손실에 영향을 미치는 중요인자 등 거래상의 주요 정보를 적합한 방법으로 명확하게 설명하여야 할 신의칙상의 의무가 있다. 이때 금융기관이 고객에게 설명하여야 하는 거래상의 주요 정보에는 당해 장외파생상품 계약의 구조와 주요 내용, 고객이 그 거래를 통하여 얻을 수 있는 이익과 발생 가능한 손실의 구체적 내용, 특히 손실발생의 위험요소 등이 모두 포함된다. 그러나 당해 장외파생상품의 상세한 금융공학적 구조나 다른 금융상품에 투자할 경우와 비교하여 손익에 있어서 어떠한 차이가 있는지까지 설명하여야 한다고 볼 것은 아니다. 또한 제로 코스트 구조의 장외파생상품 거래를 하는 경우에도 수수료의 액수 등은 그 거래의 위험성을 평가하는 데 중요한 고려요소가 된다고 보기 어렵다 할 것이므로, 수수료가 시장의 관행에 비하여 현저하게 과다하지 아니한 이상 그 상품구조 속에 포함된 수수료 및 그로 인하여 발생하는 마이너스 시장가치에 대해서까지 설명할 의무는 없다고 보는 것이 타당하다. 그리고 장외파생상품 거래도 일반적인 계약과 마찬가지로 중도에 임의로 해지할 수 없는 것이 원칙이고, 설령 중도에 해지할 수 있다고 하더라도 금융기관과 고객이 중도청산금까지 포함하여 합의하여야 가능한 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 금융기관이 고객과 장외파생상품 거래를 하면서 그 거래를 중도에 해지할 수 있는지와 그 경우 중도청산금의 개략적인 규모와 산정방법에 대하여도 설명할 의무가 있다고 할 수 없다. 한편 금융기관은 금융상품의 특성 및 위험의 수준, 고객의 거래목적, 투자경험 및 능력 등을 종합적으로 고려하여 고객이 당해 파생상품거래의 구조와 위험성을 정확히 평가하는 데 필요한 주요 정보를 충분히 이해할 수 있을 정도로 설명하여야 한다. 특히 당해 금융상품이 고도의 금융공학적 지식에 의하여 개발된 것으로서 환율 등 장래 예측이 어려운 변동요인에 따라 손익의 결과가 크게 달라지는 고위험 구조이고, 더구나 개별 거래의 당사자인 고객의 예상 외화유입액 등에 비추어 객관적 상황이 환 헤지 목적보다는 환율변동에 따른 환차익을 추구하는 정도에 이른 것으로 보이는 경우라면, 금융기관으로서는 그 장외파생상품 거래의 위험성에 대하여 고객이 한층 분명하게 인식할 수 있도록 구체적이고 상세한 설명을 하여야 하고, 이에 이르지 못한 경우에는 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

[10] 불법행위로 인한 손해의 발생 또는 확대에 관하여 피해자에게도 과실이 있는 때에는 가해자의 손해배상의 범위를 정함에 있어 당연히 이를 참작하여야 하고, 가해행위가 사기, 횡령, 배임 등의 영득행위인 경우 등 과실상계를 인정하게 되면 가해자로 하여금 불법행위로 인한 이익을 최종적으로 보유하게 하여 공평의 이념이나 신의칙에 반하는 결과를 가져오는 경우에만 예외적으로 과실상계가 허용되지 아니한다.

  증액차임의 이행기는 임대인이 증액청구의 의사표시를 한 날로 소급하므로 증액된 차임만큼의 이행지체가 있게 되고 여기에 해제권의 법리를 적용할 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있게 됩니다. 그래서 우리 법원은 임대차계약에 있어서 일반적인 법정해제권을 유추적용하지 아니한 것으로 보입니다.

  즉, 증액차임만큼 이행지체에 빠졌으므로 그 증액된 차임만큼 지연이자를 지급할 의무는 있지만 우리 민법은 일반적인 법정해지권을 정하고 있지 아니하므로 이행지체를 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다는 것입니다.

  그렇다면 여기서 한 발 더 나아가 증액된 차임액이 누적되어 이미 3기 이상의 차임연체가 있었다면 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 정하는 해지규정에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

  이에 관하여 명확하게 밝힌 판례가 없는데요, 법리적으로 상당한 다툼이 있을 것으로 예상됩니다. 관련 판례가 나온다면 다시 한 번 명도이야기에서 이야기 나누어 보도록 하겠습니다.