차임의 증액청구-사실관계편

(대법원 2018. 3. 15 선고 2015다239508, 239515 판결)

민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있는데요, 동 규정은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서도 찾아볼 수 있습니다. 임대인이 차임증액을 청구하였을 때, 임차인이 이를 거절한다면 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.

제628조(차임증감청구권)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

이번 이야기에서는 차임증액청구에 관한 이야기를 나누어 보고자 합니다.

[인정사실]

* 쟁점에 맞추어 사실관계를 일부 생략･각색하였음을 알려드립니다.

甲과 乙은 임대차기간 10년, 보증금 50억 원, 월차임을 월 순매출액 구간별 4% 내지 6%로 하는 임대차계약을 체결하면서 오픈일 2년 후에 물가상승률 및 매출실적을 반영하여 임대차계약 조건을 협의․조정하기로 하는 특약을 하였습니다.

2년 후, 甲은 乙에게 차임을 증액하여줄 것을 요청하였으나, 乙은 이를 거절하였고, 장기간 기존의 차임만을 지급하자 甲은 乙에게 증액차임을 지급할 것을 청구하였습니다.

1. 원심의 판단

임대차계약에 있어서 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 한 약정의 취지는 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결)는 판례를 참조하여 월차임 인상요인 있었다고 보았고, 그 효력은 임대인인 원고가 증액의 의사를 표시한 시점부터 효력이 발생하나, 법원이 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이어서 지연이자를 청구할 수는 없다고 판단하였습니다.

2. 대법원의 판단

대법원은 甲과 乙의 특약을 원심과 같이 해석하여 민법 제628조에 관한 기존 판례를 원용하면서 임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것(대법원 1974. 8. 30. 선고 74다1124 판결 등 참조)이라고 판시하였으나, 원심과 달리 그 증액차임의 이행기는 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 그 이행기로 보아야 한다고 판단하였습니다.

임대료

[대법원 1974.8.30, 선고, 74다1124, 판결]

【판시사항】

임대인이 민법 628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하고 법원이 증액청구를 상당하다고 인정한 경우에 차임증액청구 효력발생 시기

【판결요지】

민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판외의 청구라도 무방하다.

3. 쟁점의 정리

이 사건은 임대차계약을 체결한 후 일정 기간이 경과할 때마나 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 약정의 해석과 민법 제628조에 따라 차임 증액을 청구하였으나 당사자 사이에 협의가 되지 않아 법원이 차임증액을 결정한 경우 증액된 차임의 이행기가 언제인지가 문제된 사안입니다. 이행기가 언제인지에 따라 지체책임을 지는지 여부가 달라지기 때문입니다.

이와 관련하여 지체책임과 별도로 해지권이 문제될 수 있습니다. 차임증액과 관련하여 임차인이 기존의 차임만을 지급하여 증액된 차임과의 차액의 합이 2기 또는 3기 이상에 달하는 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부는 임대차계약에 있어서 상당히 중요한 문제가 되는데요, 이에 관하여 다음 이야기에서 자세히 검토해 보도록 하겠습니다.