가계약의 해석

(대법원 2006. 11. 24. 선고, 2005다39594 판결)

  지난 이야기에서 계약금에 관한 판례를 살펴보았는데요, 이번에는 일상에서 흔히 발생하는 ‘가계약’에 관한 이야기를 나누어 볼까 합니다.

 원고(甲)은 피고(乙)가 위 가계약서에 따른 매매계약을 이행하지 아니하자 잔금 10,307,047원을 지급받음과 동시에 A부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 청구하였습니다.

  이에 관하여 피고는, 위 가계약서를 작성한 다음날 대서소에서 다시 정식계약을 체결하기로 하였으나 위 근저당권의 피담보채무액과 대여원리금채무액을 매매대금에서 공제하는 문제에 대해 합의가 이루어지지 아니하여 정식계약이 체결되지 않았고, 가계약 당시 매매계약의 중요한 내용인 매매대금이나, 중도금 또는 잔금의 액수 및 지급시기 등을 정하지 아니하였으므로, 위 매매계약은 원고와 피고 사이에 객관적인 의사의 합치가 없어 성립되지 아니하였다고 주장하면서 한편으로 민법 제565조 제1항에 따라 매매계약은 해제되었다고 주장하였습니다.

1. 계약의 성립여부

  계약은 당사자 사이의 의사합치를 원칙으로 합니다. 그 의사합치에 있어서 우리 법원은 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결)는 입장입니다.

  매매계약에 있어서 계약의 핵심은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로 금원을 지급하는 것에 관한 양 당사자의 합의(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 참조)입니다.

주식인도

[대법원 1996.4.26, 선고, 94다34432, 판결]

【판시사항】

[1] 주식 매매계약 체결 당시 가격을 확정하지 않았으나 그 확정 방법과 기준을 정한 경우, 그 계약의 성립 여부(적극)

[2] 법률행위의 성립 과정에서 불법이 사용된 경우,

민법 제103조 해당 여부(소극)

[3] 재무부장관의 주거래은행에 대한 행정지도가 위헌이더라도, 이를 받아들인 주거래은행의 권유에 따라 성립된 주식 매매계약 자체는 반사회질서 행위가 아니라고 한 사례

[4] 당사자의 일방이 독점적·우월적 지위를 악용하여 부당한 이득을 취한 경우,

민법 제103조 해당 여부(적극)

[5] 장외 거래에서 형성된 부실기업의 주식가격과 달리 그 주식의 객관적 자산가치만을 파악하여 매매가격을 1주당 1원으로 정한 주식 매매계약이 불공정행위가 아니라고 한 사례

[6] 주거래은행이 부도 직전의 부실기업의 정상화를 위하여 매각 결정을 한 후 이를 그 기업에 통보하고 추진한 조치들이 해악의 고지에 해당하지 아니한다고 한 사례

[7] 재무부의 주거래은행에 대한 행정지도가 위헌이더라도, 주거래은행의 권유로 매각조건에 관한 오랜 협상을 통해 주식 매매계약이 성립된 이상, 재무부의 행정지도가 강박이 될 수 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 부실기업 인수를 위한 주식 매매계약의 체결시 '주식 및 경영권 양도 가계약서'와 '주식매매계약서'에 인수 회사의 대표이사가 각 서명날인한 행위는 주식 매수의 의사표시(청약)이고, 부실기업의 대표이사가 이들에 각 서명날인한 행위는 주식 매도의 의사표시(승낙)로서 두 개의 의사표시가 합치됨으로써 그 주식 매매계약은 성립하고, 이 경우 매매 목적물과 대금은 반드시 그 계약 체결 당시에 구체적으로 확정하여야 하는 것은 아니고 이를 사후에라도 구체적으로 확정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다.

[2] 민법 제103조에 의하여 무효로 되는 반사회질서 행위는 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우뿐 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니라고 하여도 법률적으로 이를 강제하거나 그 법률행위에 반사회질서적인 조건 또는 금전적 대가가 결부됨으로써 반사회질서적 성격을 띠는 경우 및 표시되거나 상대방에게 알려진 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우를 포함하지만, 단지 법률행위의 성립 과정에서 불법적 방법이 사용된 데 불과한 때에는, 그 불법이 의사표시의 형성에 영향을 미친 경우에는 의사표시의 하자를 이유로 그 효력을 논의할 수는 있을지언정 반사회질서의 법률행위로서 무효라고 할 수는 없다.

[3] 부실기업의 해체 지시라는 재무부장관의 주거래은행에 대한 공권력의 행사가 비록 위헌적 행정지도라고 하더라도, 당시 주거래은행으로서도 막대한 자금을 부도 직전의 부실기업에 대출하고 있던 주채권자로서 그 방안도 선택 가능한 방안이었으므로, 이를 받아들여 부실기업의 대표이사와 제3자에게 이를 권유하였고 부실기업의 대표이사와 제3자가 그 제안을 받아들여 기업 인수를 위한 주식 매매계약이 성립된 경우에는, 그와 같은 위헌적인 공권력 행사가 법률행위의 성립에 영향을 미쳤다고 보아 그 의사표시에 하자가 있다고 함은 몰라도, 그 법률행위의 목적이나 표시된 동기가 불법이었다고 볼 수는 없다고 한 사례.

[4] 법률행위 목적의 불법의 한 경우로서 당사자의 일방이 그의 독점적 지위 내지 우월한 지위를 악용하여 자기는 부당한 이득을 얻고 상대방에게는 과도한 반대급부 또는 기타의 부당한 부담을 과하는 법률행위는 반사회적인 것으로서 무효이다.

[5] 부실기업 인수를 위한 주식 매매계약 체결시 그 부실기업의 주식 1주의 객관적 가치가 부(負)이고 매수인이 그 주식 매수로 인하여 부채까지 부담하게 되었으므로, 그 주식 가격을 장외 주식거래에서 형성된 가격과 달리 주식 1주당 1원으로 정한 경우, 대가의 현저한 불균형이 있다고 할 수 없어 그 주식 매매계약이 불공정행위라고 할 수 없다고 한 사례.

[6] 채권자인 주거래은행이 부실기업의 제3자 인수 방안을 부실기업의 대표이사에게 통보하고 이를 실현해 나감에 있어 그 대표이사가 반대함에도 불구하고 그 대표이사에게 불응하면 어떤 해악이 초래될 것임을 고지하여 그 대표이사가 이에 응할 수밖에 없도록 강요하였다면 강박이 될 수도 있겠으나, 주거래은행이 더 이상 자금 지원을 하지 아니하는 한 그 부실기업 전체는 즉각 도산하고 그 대표이사는 당좌수표의 부도로 인하여 형사처벌까지도 당할 위험에 처해 있었기 때문에, 그 대표이사 스스로도 여러 차례 검토를 한 연후에 뚜렷한 반대 없이 주거래은행의 결정을 받아들인 경우, 그 과정에서 일어난 주거래은행의 일련의 조치를 해악의 고지라고 할 수 없다고 한 사례.

[7] 부실기업의 정리에 관한 재무부의 행정지도(매각권유의 지시)가 비록 위헌적이라 하더라도, 그 지시가 매매 당사자인 부실기업의 대표이사에 대하여 행하여진 것이 아니라 채권자인 주거래은행에 대하여 행하여졌고 그 후 주거래은행이 그 지시를 받아들여 부실기업의 대표이사와의 사이에 상당히 오랜 시간 동안 여러 차례에 걸쳐 그 매각 조건에 관한 협상을 하고 그 과정에서 그 대표이사는 고문변호사의 조언까지 받아 그 매각 조건에 관한 타협이 이루어져 주식 매매계약이 성사된 경우, 재무부측의 행정지도가 그 대표이사에 대한 강박이 될 수 없고 재무부당국자가 그 대표이사에 대한 강박의 주체가 될 수도 없다고 한 사례.

  따라서 법원은 이 사건 가계약서 작성시 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 그 후에 정시계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 이 사건 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 매매계약이 성립되었다고 판단하였습니다.

2. 민법 제565조 제1항

  민법 제565조은 해약금에 관한 규정으로, 제1항에서 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당 사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

  일반적으로 매매계약은 매매에 관한 ‘주된 계약’과 계약금을 지급하기로 하는 ‘계약금 계약’이 병행하고 있는데요, 이 사건의 경우에도 계약금 600만 원을 지급하기로 하는 계약금 계약이 존재하고, 실제로 이를 지급함으로써 계약금 계약이 성립하여 민법 제565조 제1항에 의한 해제는 가능합니다.

  그러나 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말합니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결).

소유권이전등기절차이행

[대법원 2002.11.26, 선고, 2002다46492, 판결]

【판시사항】

[1] 민법 제565조 소정의 '이행에 착수할 때'까지의 의미 및 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정 적극)

[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도 어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례

【판결요지】

[1] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다.

[2] 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도 어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례.

  이 사건의 경우 원고의 丙에 대한 3,000만 원 채권을 잔금 중 일부로 지급하기로 한 부분이 문제됩니다. 이는 원고의 丙에 대한 채권을 피고에게 양도하는 내용이고, 그 양도로써 중도금 또는 잔금의 일부를 이행하게 되기 때문입니다.

  법원은 매매계약 당시 원고가 중도금(잔금) 일부의 지급에 갈음하여 원고의 丙에 대한 대여원리금채권을 피고에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고, 그 채무자인 丙도 위 계약에 참석하였기 때문에 위 채권양도의 통지도 그 자리에서 이루어졌다고 봄이 상당하므로, 원고는 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이고, 따라서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 피고의 해제 의사표시는 원고가 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다고 판시하였습니다.

3. 계약금 계약

  민법 제565조 제1항은 ‘계약금 계약’이 존재하는 경우에 적용되는 규정으로, 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 ‘요물계약’입니다. 따라서 단지 계약금을 지급하기로 약정만 하였거나 계약금 중 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나, 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우에는 아직 계약금으로서의 효력이 발생하지 않아 민법 제565조 제1항에 따른 해제가 불가능합니다. 다만, 교부자가 계약금 계약에 따른 이행을 하지 않으면 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 계약을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다(대법원 2008. 3. 13 선고 2007다73611 판결 참조).

손해배상(기)

[대법원 2008.3.13, 선고, 2007다73611, 판결]

【판시사항】

[1] 계약금계약의 요건 및 계약금 지급약정만 한 단계에서

민법 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하는지 여부(소극) 

[2] 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 당사자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않은 경우의 법률관계

[3] 부동산 중개업자가 중개의뢰인 및 거래 상대방에 대하여 부담하는 주의의무의 내용

[4] 부동산 소유자의 인척으로부터 중개를 의뢰받고 적법한 대리권 유무를 조사·확인하지 않은 채 중개행위를 한 부동산중개업자의 부동산 매수인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례

4. 검토

  이 사건을 통해, 일상에서 이루어지는 ‘가계약’은 ‘계약’으로 해석되기 어려우나, 계약의 주된 내용에 관한 합의가 있었다면 가계약도 계약으로 해석될 수 있고, 어떤 방식으로든 중도금 또는 잔금 이행의 착수가 있었다면 민법 제565조 제1항에 따라 계약금의 배액을 반환하는 방법으로는 계약을 해제할 수 없다고 정리할 수 있습니다.

  일상에서 흔히 사용되는 ‘가계약’과 ‘계약금’에 관하여 개념을 명확히 하여야 불측의 손해를 입지 않을 수 있을 것입니다.