임대인의 세금계산서 발급 - 검토의견편

(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결)

   법무법인 명도, 정민경변호사입니다.  지난 이야기에서 임대인의 동의를 받은 전차인이 세금계산서 미발행에 따라 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해배상채권을 임대인의 월차임상당의 부당이득반환채권에 대해 상계항변을 한 판례의 사실관계에 관하여 살펴보았습니다. 이번 이야기에서는 지난 이야기에서 살펴본 사실관계와 관련된 쟁점에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.  

1. 부가가치세 부담에 관한 약정과 부당이득

   상가건물에 관한 임대차의 경우, 임차인은 임대료를 비용처리하고 매입세액공제를 받기 위해 임대인에게 세금계산서를 발급하여 줄 것을 요청하되 부가가치세는 별도로 지급하기로 하는 경우가 많습니다.

  이처럼 임대료의 부가가치세 부담에 관하여 별도의 약정을 하였는데, 임대차계약이 해지된 이후에도 임차인이 건물을 점유･사용하여 임대인이 차임상당의 부당이득을 청구하는 경우, 부당이득에 대한 부가가치세도 임차인이 부담하게 되는지 문제가 됩니다.

   이에 대해 대법원은 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결)고 판시하고 있습니다.

건물명도

[대법원 2002.11.22, 선고, 2002다38828, 판결]  

【판시사항】

[1] 사업자가 부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상 권리가 있는지 여부(소극)

[2] 거래당사자 사이에 부가가치세 부담에 관한 별도의 약정이 있는 경우, 사업자가 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 그 약정 시기와 방법

[3] 임대차계약 해지 후 임차인이 임차건물을 계속 점유·사용하고 있고 임대인은 임대보증금을 반환하지 않고 임료 상당액을 공제하고 있는 경우, 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당되는지 여부(적극)

[4] 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었던 경우, 임대차계약 해지 후의 임차인의 계속점유로 인한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(적극)

[5] 임대차계약에서 임대차계약 해제(종료를 포함)시 임차인이 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례

【판결요지】

[1] 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제15조는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상의 권리는 없다.

[2] 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다.

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[3] 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다.

[4] 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.

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[5] 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례.

  그렇다면 임차인이 부가가치세를 부담하였는데 임대인이 세금계산서를 발생하지 않는 경우에는 어떻게 될까요?
    

2. 세금계산서 미발행에 따른 손해배상의무

  재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다는 것이 판례의 입장인바, 임차인이 임대인에게 부가가치세를 지급하였다면 임차인은 임대인이 세금계산서를 발행하지 않아 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 청구할 수 있다할 것입니다.
    

3. 세금계산서 발행의 주체

   이 사건과 같이 임대인, 임차인, 전차인이 존재하는 경우 세금계산서 발행의 주체가 누구인지가 문제됩니다.

  부가가치세법 제32조 제1항은 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하여야 한다고 정하고 있습니다.   

제32조(세금계산서 등)  

① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

3. 공급가액과 부가가치세액

4. 작성 연월일

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 

② 법인사업자와 대통령령으로 정하는 개인사업자는 제1항에 따라 세금계산서를 발급하려면 대통령령으로 정하는 전자적 방법으로 세금계산서(이하 "전자세금계산서"라 한다)를 발급하여야 한다. 

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③ 제2항에 따라 전자세금계산서를 발급하였을 때에는 대통령령으로 정하는 기한까지 대통령령으로 정하는 전자세금계산서 발급명세를 국세청장에게 전송하여야 한다. 

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④ 제2항에도 불구하고 「전기사업법」 제2조제2호에 따른 전기사업자가 산업용 전력을 공급하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 해당 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 전자세금계산서임을 적은 계산서를 발급하고 전자세금계산서 파일을 국세청장에게 전송할 수 있다. 이 경우 제2항에 따라 전자세금계산서를 발급하고 제3항에 따른 발급명세를 전송한 것으로 본다. 

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⑤ 전자세금계산서를 발급하여야 하는 사업자가 아닌 사업자도 제2항 및 제3항에 따라 전자세금계산서를 발급하고 전자세금계산서 발급명세를 전송할 수 있다. 

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⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다. 

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⑦ 세금계산서 또는 전자세금계산서의 기재사항을 착오로 잘못 적거나 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 대통령령으로 정하는 사유가 발생하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 수정한 세금계산서(이하 "수정세금계산서"라 한다) 또는 수정한 전자세금계산서(이하 "수정전자세금계산서"라 한다)를 발급할 수 있다.

⑧ 세금계산서, 전자세금계산서, 수정세금계산서 및 수정전자세금계산서의 작성과 발급에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

  이에 대해 우리 법원은 ‘용역을 공급받는 자’라 함은 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 ‘용역을 공급받는 자’가 누구인가를 결정함에 있어서는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 그 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 그 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 할 것(대법원 2006. 12. 22. 선고  2005두1497 판결 등 참조)이라고 판시하고 있습니다.   

법인세등부과처분취소

[대법원 2006.12.22, 선고, 2005두1497, 판결] 

【판시사항】

[1] 부가가치세법 제16조 제1항의 세금계산서 교부대상인 ‘용역을 공급받는 자’의 의미 및 판단 기준

[2] 방송프로그램 제작사가 방송사의 의뢰로 프로그램을 제작하는 과정에서 미술센터가 프로그램을 위해 제공한 미술용역은 미술센터와 방송사 사이에 체결된 미술용역공급계약에 따라 방송사를 위하여 제공된 것일뿐 위 제작사와 미술센터 사이에 아무런 계약관계가 없는 점 등에 비추어, 위 미술용역을 공급받는 자는 방송사이고 위 제작사는 위 미술용역을 사실상 수령하는 자에 불과하다고 본 사례 

  이 사건을 살펴보면, 乙과 丙은 전대차계약을 체결하여 계약의 당사자에 해당하지만, 甲은 乙과 임대차계약을 체결하였을 뿐이고, 丙과는 어떠한 계약상 관계가 발생하지 아니하므로 丙은 乙로부터 ‘용역을 공급받는 자’인 것이지 甲으로부터 ‘용역을 공급받는 자’아니라 할 것입니다.  

4. 동의 받은 전차인과 임대인의 관계

  앞서 언급한 것과 같이 전차인은 임대인으로부터 그 전대차계약의 동의를 받았다고 하더라도, 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못합니다(민법 제630조 제1항, 대법원2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조).

임대차보증금등

[대법원 2008.3.27, 선고, 2006다45459, 판결]  

【판시사항】

[1] 민법 제630조 제1항에 따라 임대인의 동의를 얻은 전대차의 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 없게 되는 차임의 범위

[2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례

【판결요지】

[1] 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.

[2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례. 

  나아가 임대인의 동의 있는 전차인이라도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없고, 임대차계약이 종료하면 전대차계약도 당연히 종료되고, 이 때 임대인은 직접 전차인에 대하여 목적물의 반환을 청구할 수 있지만, 전차인은 임차인에 대한 보증금반환채권으로 이에 대항하지 못하는바(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 참조) 전차인은 임대인에게 대항할 수 없습니다.  

5. 사안의 정리

  이 사건에서, 만약 丙이 임차인이었다면 甲이 세금계산서를 발행해주지 않아 매입세액공제를 받지 못한 금액만큼 손해배상채권을 자동채권으로 한 상계주장이 받아들여졌을 것입니다. 임대인과 임차인은 임대차계약의 당사자로 임차인은 임대인으로부터 용역을 공급받는 자에 해당하기 때문입니다.

  그러나 丙은 전차인이고, 전차인의 경우 임대인의 동의를 받은 전차인이라고 할지라도 임대인과의 어떠한 계약상 관계가 형성되는 것은 아니어서 전차인은 임대인으로부터 용역을 공급받는 것이 아니라 전대인인 임차인으로부터 용역을 공급받는 자에 해당합니다.

  이 사건 대법원 판결은, 원심에서 임대인이 세금계산서를 미발행하더라도 임차인의 손해 사이에 상당인과관계가 없다고 판단한 것은 잘못된 것이라고 지적하면서 임대인이 부가가치세를 지급받았음에도 불구하고 세금계산서를 발행하지 않은 경우 임대인은 임차인에게 손해를 배상할 의무가 있다는 점을 명시하였다는 점에서 의미가 있다할 것입니다.

  다만, 이 사건의 경우 임차인인 乙이 차임을 연체함에 따라 임대차계약이 해지되었는바, 전차인 丙은 임대인인 甲에게 어떠한 항변도 할 수 없어 원심의 결과가 달라지지는 않았습니다.

  이 사건에서 유념할 부분은 임대인이 세금계산서를 발행해주지 않는 경우 임대인은 임차인에게 매입세액 공제액 상당의 손해배상의무가 발생한다는 점이라 할 것입니다.