임대인의 세금계산서 발급 - 사실관계편
(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결)
   

​

  법무법인 명도, 정민경변호사입니다.   상가건물에 관한 임대차의 경우 부가가치세를 별도로 지급하는 것으로 약정하는 경우가 많습니다. 임차인은 임대인이 세금계산서를 발행해주어야 매입세액을 공제받을 수 있는데요, 이번 이야기는 임차인이 임대인의 세금계산서 미발행을 이유로 차임지급을 거절한 것과 임대인의 동의를 받은 전차인이 월차임 상당의 부당이득과 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 상계할 수 있는지에 관한 이야기입니다.

* 이 사건 판례의 사실관계에는 수 명의 전차인이 존재하여 수 명의 소송당사자가 존재하나, 이 사건 쟁점과 관련된 당사자를 중심으로 사실관계를 변형하였습니다.
​

  甲과 乙이 A건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 乙은 丙과 전대차계약을 체결하였고, 甲은 이에 동의하였습니다. 이후 乙은 월차임을 2기 이상 지급하지 않았고, 甲은 차임연체를 이유로 乙에게 임대차계약 해지의 의사를 통지하였습니다. 乙이 폐업을 한 후에도 丙은 A건물에서 영업을 계속하였고, 甲은 乙과 丙에게 명도소송을 제기하면서 丙에 대해 부당이득반환청구를 하였습니다.
  

1. 원고(甲)의 주장

   원고는 乙이 2015. 7.경부터 월차임을 지급하지 않아 2기 이상의 차임을 연체하였고, 임대차계약이 종료된 이후에도 乙은 丙을 통해 A건물을 사용함으로써 원고에게 월차임 상당의 손해를 입히고 있으므로 乙과 실제로 A건물을 점유･사용하고 있는 丙은 공동하여 원고에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고(乙과 丙)의 주장

   乙과 丙은 원고의 차임연체 주장에 관하여 甲이 세금계산서를 발행해주지 않아서 차임을 지급하지 않은 것이어서 차임을 연체한 것에 정당한 이유가 있고, 적어도 부가가치세는 부당이득에 포함되어서는 안 된다고 항변하였습니다.
  더불어 乙과 丙병은 유익비상환청구, 부속물매수청구, 보증금반환 등의 항변을 함께 하였습니다.
  한편, 丙은 원고가 세금계산서를 발행해주지 않음에 따라 매입세액공제를 받지 못한 만큼 손해를 입었다고 주장하며 부당이득금에서 위 손해액만큼 상계되어야 한다고 주장하였습니다.

3. 원심의 판단

  원심은, 피고 乙이 원고에게 부가가치세를 지급하면 원고는 부가가치세법에 따라 乙에게 세금계산서를 발행하여 주어야 하나 이는 부가가치세신고를 위한 것일 뿐 그것만으로 원고의 세금계산서 발행의무와 乙의 월차임 지급의무가 선이행관계 내지 동시이행관계에 있다고 보기는 어렵다고 판단하였습니다.
  따라서 원고와 피고 乙이 체결한 임대차계약은 乙의 차임연체로 해지되었고, 丙이 원고의 동의를 받은 전차인이라고 하더라도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없으므로(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 참조), 乙과 丙은 원고에게 A건물을 인도하여야 한다고 판결하였습니다.

 건물 명도
[대법원 1990.12.7, 선고, 90다카24939, 판결]

​

​【판시사항】
건물매수인이 소유권을 취득하지 아니한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매매계약이 해제된 경우 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)

【판결요지】
건물매수인이 아직 건물의 소유권을 취득하지 못한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매도인이 매매계약을 해제하고 임차인에게 건물의 명도를 구하는 경우 임차인은 매도인에 대한 관계에서 건물의 전차인의 지위와 흡사하다 할 것인바, 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또 임차인이 매매계약목적물에 대하여 직접 임차권을 취득했다고 보더라도, 대항력을 갖추지 아니한 상태에서는 그 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수가 없다는 점에 비추어 볼 때, 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무를 동시이행관계에 두는 것은 오히려 공평의 원칙에 반한다 할 것이다.
 

  나아가 부당이득반환청구에 관하여 당초 임대차계약에 있어서 차임에 상응하는 부가가치세를 별도 지급하기로 하는 약정이 존재하였으므로 차임 상당의 부당이득의 경우에도 그에 상응하는 부가가치세를 지급할 의무를 부담한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참고)고 하여 그 부당이득액은 차임에 부가가치세를 포함한 금액이라고 하였고, 피고 丙은 구 조세특례제한법(2016. 12. 20. 법률 제14390호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제126조의4 , 같은 법 시행령(2017. 2. 7. 대통령령 제27848호로 개정되기 전의것, 이하 같다) 제121조의4 에 따라 매입자발행세금계산서 발행 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 있었으므로, 丙이 위와 같은 절차를 통하여 매입세액을 공제받을 수 없었다는 특별한 사정이 없는 이상, 원고의 세금계산서 미발행과 丙의 주장의 손해 사이에 상당인과관계가 없다고 보아, 丙의 상계항변을 배척하였다.

건물명도
[대법원 2002.11.22, 선고, 2002다38828, 판결]

​
【판시사항】
[1] 사업자가
부가가치세법 제15조를 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 직접 징수할 사법상 권리가 있는지 여부(소극)

​
[2] 거래당사자 사이에 부가가치세 부담에 관한 별도의 약정이 있는 경우, 사업자가 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 그 약정 시기와 방법

​
[3] 임대차계약 해지 후 임차인이 임차건물을 계속 점유·사용하고 있고 임대인은 임대보증금을 반환하지 않고 임료 상당액을 공제하고 있는 경우, 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당되는지 여부(적극)

​
[4] 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었던 경우, 임대차계약 해지 후의 임차인의 계속점유로 인한 차임 상당의 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(적극)

​
[5] 임대차계약에서 임대차계약 해제(종료를 포함)시 임차인이 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례
​

【판결요지】
[1] 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세 상당액을 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제15조는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자에게 차례로 전가시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급을 받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상의 권리는 없다.

​
[2] 거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있는 것이고, 부가가치세 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다.

​
[3] 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고 임대인 또한, 임대보증금을 반환하지 아니하고 보유하고 있으면서 향후 월임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다.

​
[4] 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.

​
[5] 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례.

4. 대법원의 판단

  이 사건은 피고 丙만이 원고의 부당이득반환청구에 대해 매입세액 공제를 받지 못한 손해만큼 상계되어야 한다는 것을 이유로 상고하였습니다.
  이에 대해 대법원은 재화 또는 용역을 공급한 사업자가 공급을 받은 자로부터 부가가치세액을 지급받았음에도 정당한 사유 없이 세금계산서를 발급하지 않는 바람에 공급을 받은 자가 매입세액을 공제받지 못하였다면, 공급자는 원칙적으로 공급받은 자에 대하여 공제받지 못한 매입세액 상당의 손해를 배상할 책임이 있으므로 원고의 세금계산서 미발행과 丙이 주장하는 손해사이에 상당인과관계가 없다고 판단한 것은 적절하지 않다고 판단하였습니다.
  그러나 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지는 않고 다만 임대인 보호를 위하여 전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담할 뿐이며, 이때 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못한다( 민법 제630조 제1항 , 대법원2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조)는 점을 고려했을 때, 피고 丙은 乙로부터 임대용역을 공급받았을 뿐이므로 丙이 원고에게 직접 차임을 지급하였다고 하여 달리 볼 것은 아니어서 결과적으로 丙의 상계항변을 배척한 원심의 결론은 정당하다고 하였습니다.

​

 임대차보증금등
[대법원 2008.3.27, 선고, 2006다45459, 판결]

​
【판시사항】
[1] 민법 제630조 제1항에 따라 임대인의 동의를 얻은 전대차의 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항할 수 없게 되는 차임의 범위

​
[2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례

​
【판결요지】
[1] 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하여 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시기를 기준으로 하여 그 전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다.

​
[2] 전대차계약 종료와 전대차목적물의 반환 당시 전차인의 연체차임은 전대차보증금에서 당연히 공제되어 소멸하며, 이는 전대차계약상의 차임지급시기 이후 발생한 채무소멸사유이므로 전차인은 이로써 임대인에게 대항할 수 있다고 본 사례. 
 

5. 쟁점의 정리

  이 사건은 임차인과 임대인의 동의를 받은 전차인이 임차인의 차임연체로 인해 임대차계약 해지된 경우 주장할 수 있는 대부분의 항변이 언급된 사건입니다.
  특히 부가가치세 부담에 관한 약정이 있는 경우 부당이득반환청구의 범위, 세금계산서를 발행하지 않는 경우 손해배상책임의 인정여부, 전차인의 임대인에 대한 대항여부 등이 쟁점이 되었습니다.

  이에 관하여 다음 이야기에서 보다 자세히 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.