​공동근저당권의 우선변제권 제한 - 사실관계편
(대법원 2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결)

  법무법인 명도, 정민경변호사입니다.   수 개의 부동산에 공동저당권을 가진 선순위 공동저당권자는 자신의 우선변제권이 충족되기만 하면 되지만 후순위 저당권자를 비롯한 다른 채권자들과 소유자는 선순위 공동저당권자가 어느 부동산에서 배당을 받는지는 매우 중요한 문제가 됩니다. 수 개의 부동산에 관하여 동시배당되는 경우와 다른 시기에 배당(이시배당)되는 경우 결과에 공평을 꾀하기 위해 민법 368조는 공동저당의 배당과 차순위자의 대위권에 관하여 정하고 있습니다.
    
  이번 이야기는 최근 선고된 전원합의체판결로, 다른 절차에서 우선 배당된 공동저당권자의 우선변제권에 관한 이야기입니다. 이번 이야기에서 다루는 판례는 회생절차에 따른 환가절차의 성질에 관한 내용도 쟁점이 되었으나, 명도이야기의 성격에 맞게 회생과 관련된 쟁점은 다루지 않도록 하겠습니다.

​※ 이야기 주제에 맞게 사실관계를 변형하였습니다.

  乙은 2005. 6. 9. A회사 소유의 1번 부동산과 B회사 소유의 2번 부동산에 관하여 채무자를 A회사로 한, 채권최고액 71억 5,000만 원으로 하는 근저당권을 설정하였으나 A회사에 대하여 2007. 9. 7. 회생절차를 개시되었고, 법원은 A회사가 甲에게 영업을 양도하고 그 양도대금을 채권자들에게 공평하게 변제하되 담보권자의 경우 담보목적물의 청산가치에 해당하는 금액을 우선배분하고, 담보목적물의 청산가치를 초과하는 부분에 대하여 56%의 비율에 의하여 곱한 금액을 배분하여 변제하는 것을 내용으로 하는 계획을 인가하였습니다. 인가내용에 따라 1번 부동산에 관하여 환가절차가 진행되어 乙은 1번 부동산에 대한 1순위 근저당권자로서 총 4,109,272,480원을 배당받았습니다.
   
  이후 2번 부동산에 관하여 공매절차가 개시되었고, 乙은 1순위 근저당권자로 791,896,319원의 채권을 신고한 후 3,472,784,780원을 배당받았으나 甲은 2순위 근저당권자로 12,398,771,050원의 채권을 신고하였으나 전혀 배당받지 못하였습니다.
  
1. 원고(甲)의 주장

   피고는 근저당권의 채권최고액인 71억 5,000만 원의 범위 내에서 배당을 받아야 함에도 회생절차에서 4,109,272,480원과 공매절차에서 3,472,784,780원을 배당받아 총 7,582,057,260원을 배당받아 차순위 근저당권자인 원고로 하여금 7,582,057,260원과 71억 5,000만 원의 차액인 432,057,260원을 배당받지 못하게 함으로써 동 금원을 부당이득하였으므로 이를 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.
 
 2. 피고(乙)의 주장

   회생절차에서 피고가 회생담보권으로 받은 우선변제를 근저당권의 우선변제권의 행사로 보더라도 근저당권의 피담보채권 중 지연이자는 근저당권의 채권최고액의 한도 내에서는 그 전액이 담보되는 것이므로 공동근저당의 목적부동산 중 일부에 대하여 환가절차가 진행되어 피담보채권의 일부가 변제되었다고 하더라도 잔존 원본에 대한 지연이자가 다시 발생하였다면 이후 실행된 다른 목적부동산의 경매 대가에 의해 채권최고액의 범위 안에서 그 지연이자도 원본에 앞서 변제되어야 할 것이므로 공동근저당의 목적부동산이 일부씩 나누어 순차로 경매실행됨으로써 근저당권자가 배당받은 원본 및 지연이자의 합산액이 결과적으로 채권최고액을 초과하였다는 것만으로 부당이득이 될 수 없다고 항변하였습니다.
  
3. 법원의 판단

   법원은 이 사건에 관하여 회생절차에서 환가절차에 따라 변제를 받은 것은 근저당권의 우선변제권의 행사에 해당한다는 것을 전제로 민법 제368조에 따라 공동근저당권자가 스스로 근저당권을 실행하거나 타인에 의하여 개시된 경매 등의 환가절차를 통하여 공동담보의 목적 부동산 중 일부에 대한 환가대금 등으로부터 다른 권리자에 우선하여 피담보채권의 일부에 대하여 배당받은 경우에, 그와 같이 우선변제 받은 금액에 관하여는 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대한 경매 등의 환가절차에서 다시 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 없다고 보아야 하며, 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대하여 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는 피담보채권의 확정 여부와 상관없이 최초의 채권최고액에서 위와 같이 우선변제 받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다고 해석함이 타당하고 이러한 법리는 채권최고액을 넘는 피담보채권이 원금이 아니라 이자·지연손해금인 경우에도 마찬가지로 적용된다고 판시하였습니다.
 
 4. 쟁점의 정리

   이 사건은 민법 제368조의 해석이 주요 쟁점이 되었습니다.
 

제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.
 

  대법원 과거 2009. 12. 10. 선고 2008다72318 판결에서 공동근저당권의 목적 부동산이 일부씩 나누어 순차로 경매가 실행되는 경우에 공동근저당권자가 선행 경매절차에서 배당받은 원본 및 이자·지연손해금의 합산액이 결과적으로 채권최고액으로 되어 있는 금액을 넘더라도 나머지 목적 부동산에 관한 경매 등의 환가절차에서 다시 우선변제권을 행사할 수 있다는 취지로 판단한 적이 있었는데요, 이번 전원합의체 판결로 과거 판결을 변경하였습니다.
 

부당이득금반환
[대법원 2017.12.21, 선고, 2013다16992, 전원합의체 판결]

【판시사항】
공동근저당권자가 스스로 근저당권을 실행하거나 타인에 의하여 개시된 경매·공매 절차, 수용 절차 또는 회생 절차 등을 통하여 공동담보의 목적 부동산 중 일부에 대한 환가대금 등으로부터 다른 권리자에 우선하여 피담보채권의 일부에 대하여 배당받은 경우, 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대한 경매 등의 환가절차에서 나머지 피담보채권에 대하여 다시 최초의 채권최고액 범위 내에서 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 및 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대하여 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위(=최초의 채권최고액에서 우선변제받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액) / 이러한 법리는 채권최고액을 넘는 피담보채권이 원금이 아니라 이자·지연손해금인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) 

【판결요지】
공동저당권의 목적인 수 개의 부동산이 동시에 경매된 경우에 공동저당권자로서는 어느 부동산의 경매대가로부터 배당받든 우선변제권이 충족되기만 하면 되지만, 각 부동산의 소유자나 후순위 저당권자 그 밖의 채권자는 어느 부동산의 경매대가가 공동저당권자에게 배당되는지에 관하여 중대한 이해관계를 가진다. 민법 제368조 제1항은 공동저당권 목적 부동산의 전체 환가대금을 동시에 배당하는 이른바 동시배당(同時配當)의 경우에 공동저당권자의 실행선택권과 우선변제권을 침해하지 아니하는 범위 내에서 각 부동산의 책임을 안분함으로써 각 부동산의 소유자와 후순위 저당권자 그 밖의 채권자의 이해관계를 조절하고, 나아가 같은 조 제2항은 대위제도를 규정하여 공동저당권의 목적 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 이른바 이시배당(異時配當)의 경우에도 최종적인 배당의 결과가 동시배당의 경우와 같게 함으로써 공동저당권자의 실행선택권 행사로 인하여 불이익을 입은 후순위 저당권자를 보호하는 데에 그 취지가 있다.
민법 제368조는 공동근저당권의 경우에도 적용되고, 공동근저당권자가 스스로 근저당권을 실행한 경우는 물론이며 타인에 의하여 개시된 경매·공매 절차, 수용 절차 또는 회생 절차 등(이하 ‘경매 등의 환가절차’라 한다)에서 환가대금 등으로부터 다른 권리자에 우선하여 피담보채권의 일부에 대하여 배당받은 경우에도 적용된다.
공동근저당권이 설정된 목적 부동산에 대하여 동시배당이 이루어지는 경우에 공동근저당권자는 채권최고액 범위 내에서 피담보채권을 민법 제368조 제1항에 따라 부동산별로 나누어 각 환가대금에 비례한 액수로 배당받으며, 공동근저당권의 각 목적 부동산에 대하여 채권최고액만큼 반복하여, 이른바 누적적으로 배당받지 아니한다.
그렇다면 공동근저당권이 설정된 목적 부동산에 대하여 이시배당이 이루어지는 경우에도 동시배당의 경우와 마찬가지로 공동근저당권자가 공동근저당권 목적 부동산의 각 환가대금으로부터 채권최고액만큼 반복하여 배당받을 수는 없다고 해석하는 것이 민법 제368조 제1항 및 제2항의 취지에 부합한다.
그러므로 공동근저당권자가 스스로 근저당권을 실행하거나 타인에 의하여 개시된 경매 등의 환가절차를 통하여 공동담보의 목적 부동산 중 일부에 대한 환가대금 등으로부터 다른 권리자에 우선하여 피담보채권의 일부에 대하여 배당받은 경우에, 그와 같이 우선변제받은 금액에 관하여는 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대한 경매 등의 환가절차에서 다시 공동근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 없다고 보아야 하며, 공동담보의 나머지 목적 부동산에 대하여 공동근저당권자로서 행사할 수 있는 우선변제권의 범위는 피담보채권의 확정 여부와 상관없이 최초의 채권최고액에서 위와 같이 우선변제받은 금액을 공제한 나머지 채권최고액으로 제한된다고 해석함이 타당하다. 그리고 이러한 법리는 채권최고액을 넘는 피담보채권이 원금이 아니라 이자·지연손해금인 경우에도 마찬가지로 적용된다.
 

  즉, 민법 제368조의 취지를 고려하여 공동저당권에 있어서 저당부동산에 관하여 동시배당 또는 이시배당 되는 경우의 결과를 같게 하겠다는데 의견을 모은 것입니다.  다음 이야기에서 이번 사건의 핵심 쟁점이 된 민법 제368조에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.