임대차기간을 보장한다는 특약의 해석 - 검토의견편
(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결)

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  법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 임대차계약에 있어서 임대차기간은 매우 임대차계약을 구성하는 매우 중요한 사항 중 하나인데요, 이번 이야기에서 임대차기간에 관한 특약을 해석한 판례에 관하여 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

1. 처분문서란 

   판례를 보다보면 ‘처분문서’라는 단어를 자주 접하게 됩니다. 처분문서는 증명하고자 하는 법률적 행위가 그 문서 자체에 의하여 이루어진 문서로서 각종 계약서, 유언서, 어음, 수표, 해약통고서 등을 말합니다(법원실무제요 민사소송(Ⅲ) 개정판, 법원행정처, 2014년 104쪽 참조). 

   표현이 다소 어려운데요, 임대차계약을 체결할 때, 임대인과 임차인은 임대차계약서에 임대차계약에서 중요한 내용을 기재함으로써 임대차계약을 체결하게 된다는 점에서 임대차계약서는 처분문서에 해당합니다.
   

2. 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석 

   처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결).

  
어음금 [대법원 2002.2.26, 선고, 2000다48265, 판결]
 
【판시사항】
[1] 기간의 정함이 없는 계속적 보증계약에 있어서의 보증인의 해지권과 보증책임
[2] 근저당권의 피담보채무의 확정
[3] 재판의 기초로 삼기 위한 요건사실의 주장 정도
[4] 당사자의 주장 경과에 비추어 요건사실의 주장이 있는 것으로 본 사례
[5] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법
[6] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사(=표시상의 효과의사)

 
【판결요지】
[1] 기간의 정함이 없는 이른바 계속적 보증계약에 있어서는 보증인의 주채무자에 대한 신뢰가 깨지는 등 보증인으로서 보증계약을 해지할 만한 상당한 이유가 있는 경우에 보증인으로 하여금 그 보증계약을 그대로 유지ㆍ존속케 한다는 것은 사회통념상 바람직하지 못하므로 그 계약해지로 인하여 상대방인 채권자에게 신의칙상 묵과할 수 없는 손해를 입게 하는 등 특단의 사정이 있는 경우를 제외하고 보증인은 일방적으로 이를 해지할 수 있다고 할 것이고, 이 경우 보증인은 해지 이후에 발생한 채무에 대해서는 보증책임을 부담하지 않는다.

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[2] 근저당권이라 함은 그 담보할 채권의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 유보하여 설정하는 저당권을 말하고, 이 경우 그 피담보채무가 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 근저당권에 영향을 미치지 아니하므로, 근저당권설정자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이고, 피담보채무의 확정은 근저당권 설정계약에서 근저당권의 존속기간을 정하거나 근저당권으로 담보되는 기본적인 거래계약에서 결산기를 정한 경우에는 원칙적으로 존속기간이나 결산기가 도래한 때에 피담보채무가 확정된다고 할 것이지만, 이 경우에도 근저당권에 의하여 담보되는 채권이 전부 소멸하고 채무자가 채권자로부터 새로이 금원을 차용하는 등 거래를 계속할 의사가 없는 경우에는, 그 존속기간 또는 결산기가 경과하기 전이라 하더라도, 근저당권설정자는 계약을 해제하고 근저당권 설정등기의 말소를 구할 수 있다고 할 것이고, 존속기간이나 결산기의 정함이 없는 때에는 근저당권설정자가 근저당권자를 상대로 언제든지 해지의 의사표시를 함으로써 피담보채무를 확정시킬 수 있다.

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[3] 계속적 보증계약 및 근저당권 설정계약을 해지한 사실은 법률효과를 발생시키는 실체법상의 구성요건 해당사실에 속하므로 법원은 변론에서 당사자가 주장하지 않는 이상 이를 인정할 수 없으나, 이와 같은 주장은 반드시 명시적인 것이어야 하는 것은 아니고 당사자의 주장 취지에 비추어 이러한 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있으면 족하며, 또한 반드시 주장책임을 지는 당사자가 진술하여야 하는 것은 아니고 소송에서 쌍방 당사자 간에 제출된 소송자료를 통하여 심리가 됨으로써 그 주장의 존재를 인정하더라도 상대방에게 불의의 타격을 줄 우려가 없는 경우에는 그 주장이 있는 것으로 보아 이를 재판의 기초로 삼을 수 있다.

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[4] 당사자의 주장 경과에 비추어 요건사실의 주장이 있는 것으로 본 사례.

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[5] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

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[6] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다.

   즉, 처분문서가 위조･변조되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 처분문서에 기재된 내용대로 당사자 간의 의사가 일치하였다고 해석하는 것이 원칙이고, 그 내용의 해석에 있어서 당사자 간에 의견이 일치하지 않는 경우에는 논리와 경험칙에 따라 해석하여야 한다는 것입니다. 

   이를 쉽게 풀어 이야기하자면 처분문서에 기재된 내용은 그대로 인정되므로 그 내용을 번복하는 것은 매우 어렵고, 그 내용에 해석의 여지가 있다면 일반적인 거래 관념이나 상식, 계약 경위 등 전반적인 내용을 고려하여 해석한다는 것입니다. 

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   이 사건의 경우, 처분문서인 임대차계약서에 ‘임대차기간 2013. 3. 30.부터 2015. 3. 30.까지’로 기재하였고(추후 2013. 5. 16.부터 24개월로 변경하였고 이에 대해서는 다툼이 없습니다), 특약사항으로 ‘임대차사용기간은 최초 사용일부터 10년을 확보해주고, 임대료는 2년 후부터 인상할 수 있다’는 내용을 기재하였다는 점에서 임대차기간이 2년인지 10년인지 당사자 간에 이견이 있었던 것입니다.

3. 이 사건 당사자의 의사 해석 

   이 사건 판례가 당사자의 의사를 해석하는데 사용한 사정은 크게 5가지를 제기하고 있습니다. ① 임대차기간을 24개월 명시하고 임대차기간과 구별되는 이대사용기간이라는 표현을 사용한 점, ② 24개월이 도과하기 전에 보증금과 월차임에 관한 조정을 제안하면서 재계약이라는 표현을 사용한 점, ③ 2년 후 월차임을 인상할 수 있다고 정하였음에도 임대차기간의 중요한 요소인 월차임 인상률이나 인상금액을 따로 명시하지 않은 점, ④ 임대차기간을 10년으로 할 생각이었다면 임대차기간을 24개월로 정하고 특약을 따로 둘 이유가 없다는 점, ⑤ 甲과 乙이 법률전문가가 아닌 점입니다. 

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   임대차계약의 특성, 일반적인 계약서의 작성과정, 당사자의 법률적 지식정도 등 임대차계약서 작성에 있어서 전반적인 사정을 모두 고려하여 임대차사용기간은 최초 사용일부터 10년을 확보하여 준다는 특약은 임대차기간을 2년으로 하되 임차인의 영업권과 투자비용 회수를 위해 임대차기간 만료 시 임차인에게 재계약에 대한 우선권과 기간을 보장하는 내용이라고 해석하였습니다.
   

4. 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법의 적용범위 

   2013. 8. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되면서 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에도 임차인은 5년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있게 되었습니다.

   다만, 그 적용범위에 있어서 부칙 제2조는 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 명시함으로써 위 법이 시행된 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약에만 적용됩니다.

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   이 사건의 경우 2013. 8. 13. 이전에 임대차계약이 체결되고 이후 갱신된 사실 없이 종료되었으므로 개정된 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.
   

5. 결론 

   계약서를 쓰는 것은 매우 중요합니다. 계약서는 처분문서이기 때문에 대충 작성하였다가는 계약서에 기재된 내용 그대로가 인정되어 큰 낭패를 겪을 수 있습니다. 처분문서라는 개념이나 단어는 어려울 수 있지만, 계약서와 같이 법률적 효력을 갖는 문서가 당사자에게 어떤 영향을 미치는지 반드시 기억해야 할 것입니다.