부동산의 공유와 임대차계약 -검토의견편
(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결)

  법무법인 명도, 정민경변호사입니다.  부동산을 수명이 공동으로 소유하는 경우, 그 부동산에 관한 법률행위는 민법의 공동소유에 관한 규정에 따릅니다. 지난 이야기에서 다룬 사실관계를 바탕으로 공동소유인 부동산에 관한 임대차계약에 관한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.
 

1. 물건의 공유 

   민법 제262조는 물건의 공유에 관하여 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하고, 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정합니다. 부동산의 경우 등기상 지분을 표시하도록 되어 있기 때문에 등기에 표시된 지분에 따르게 됩니다.
 

제262조(물건의 공유)①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

   공유자는 자신의 지분을 처분할 수 있고, 공유물을 분할하지 아니하고 전부를 지분 비율로 사용･수익할 수 있습니다(민법 제263조). 아파트와 같이 집합건물로 구분등기하지 않더라도 공유물을 분할하여 사용･수익하도록 할 수 있고, 이를 구분소유적 공유관계라고 합니다. 다가구 주택을 수명이 지분에 따라 공동소유하지만 각 공유자가 호수별로 나누어 소유하기로 하는 것이 그 예입니다. 

   일반적으로 공유자는 공유물 전부를 사용할 수 있지만, 그 지분 비율에 제한되기 때문에 다른 공유자에게 그에 상응하는 대가를 지급하는 것입니다.
   

2. 공유물의 관리와 보존 

   당연한 이야기이지만, 공유자는 다름 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경할 수 없습니다(민법 제264조).  

   반면에 처분이나 변경에 이르지는 아니하는 관리행위는 과반수로 할 수 있습니다. 관리행위는 임대차계약과 같이 공유물을 사용･수익하는 구체적인 방법을 결정하는 행위를 의미하고, 공유물의 가치를 증가시키는 등의 행위도 이에 포함됩니다. 여기서 과반수는 단어 그대로 반을 넘는 것으로 1/2지분을 초과하는 것을 의미하므로 1/2 지분자는 단독으로 관리행위를 할 수 없습니다. 

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   한편, 보존행위는 공유물의 멸실･훼손을 방지하고 권리를 보존하는 행위 일체를 의미하는데, 방해배제나 만료된 근저당권의 말소 등도 보존행위에 해당합니다. 

   여기서 문제가 될 수 있는 것은, 소수지분권자가 공유물을 배타적으로 사용･수익하는 경우, 다른 소수지분권자가 단독으로 방해배제를 구할 수 있는 여부입니다. 

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   이에 관하여 판례는 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392 전원합의체 판결)고 판시함으로써 과반수에 미달되는 공유자도 공유물을 점유하고 있는 자에 대해 공유물의 인도를 청구할 수 있다고 보았습니다.
 

3. 사례의 검토 

가. 임대차계약의 체결과 갱신 

   임대차계약과 같이 공유물을 활용하는 방법을 결정하는 것은 관리행위에 해당합니다. 나아가 임대차계약을 갱신하는 것 또한 임대차계약을 체결하는 것과 다를 것이 없다는 점에서 관리행위에 해당한다는 해석이 타당하다고 봅니다.
 
나. 임대차계약의 해지 

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   임차인이 차임을 연체하는 것과 같은 사정이 발생하였을 때, 보존행위로서 과반수에 미달하는 공유자가 임대차계약을 해지하고 부동산의 인도를 청구할 수 있을까요? 

   민법 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정하고 있습니다. 따라서 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항 의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하고, 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결)는 것이 판례의 입장입니다.

건물명도등
[대법원 2015.10.29, 선고, 2012다5537, 판결]

【판시사항】
여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

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【판결요지】
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 

  다. 보증금반환채무의 불가분성 

   본래 채권자나 채무자가 수인인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담하므로 ‘가분채권 또는 가분채무’가 원칙입니다(민법 제408조).

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    그러나 우리법원은 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 한다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결)고하여 성질상 불가분채권(채무)로 해석하고 있습니다.
 

임대보증금반환
[대법원 1998.12.8, 선고, 98다43137, 판결]

【판시사항】
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 보증금반환채무의 성질(=불가분채무)
【판결요지】
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.
 

    따라서 사례의 甲은 임차인인 丙이나 丁에 대해 지분비율에 따른 보증금반환채무가 아니라 전체 보증금반환채무를 부담하게 됩니다.
  

  라. 소결 

     공동소유라는 것은 말 그대로 여러 명이 지분 비율에 따라 공유물을 소유하고 있는 것인 만큼 이해관계에 따라 법률관계가 복잡해질 수 있다는 점에서 임대차계약과 같은 법률행위를 함에 있어서 신중함을 기하여야 할 것입니다.