부동산의 공유와 임대차계약

- 사실관계편

(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결)

 최근에는 부부 간의 공동명의, 부모 자녀 간의 지분 증여, 형제들의 공동 상속, 지분경매를 통한 지분 취득 등으로 부동산을 수인의 공동으로 소유하는 경우가 많습니다. 공유물에 대한 관리행위와 보존행위는 그 요건을 달리하는데요, 이로 인한 법률행위의 효과가 문제되는 경우가 발생하곤 합니다.

 이번 이야기에서는 부동산의 공동소유자가 임대차계약을 체결한 경우 갱신거절, 해지와 같은 법률행위에 관하여 이야기를 다루어 보고자 합니다.

[인정사실]

(본 사건은 보다 사실관계가 복잡하나, 이해를 돕기 위해 사실관계를 일부 수정하였습니다.)

 甲과 乙은 A건물에 대하여 각 1/2 지분을 소유하고 있습니다.

 甲과乙은 2003. 4. 10. 丙과 A건물 중 4층과 5층에 관하여 보증금 5,000만 원, 월차임 300만 원, 관리비 48만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 2003. 5. 6. 丁과 A건물 중 지층에 관하여 보증금 2,000만 원, 월차임 180만 원, 관리비 25만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

 丙과 丁은 3기 이상의 차임을 연체하였고, 丙은 2005. 2.말 경 A건 물 중 4층과 5층을 명도하였습니다. A건물의 소유자 중 1/2지분을 가지는 甲은, 丙에 대하여 연체차임을 지급할 것을 丁에 대하여 A건물 중 지층을 인도하고 연체차임을 지급할 것을 구하는 내용의 명도소송을 제기하였습니다.

1. 원고(甲)의 주장

 원고는 피고 丙에 대하여 임대차기간인 24개월의 차임 72,000,000원 중 원고가 지급받은 나머지 34,080,000원과 미지급 부가세 11개월분 3,828,000원 중 원고의 지분 1/2의 비율에 해당하는 18,954,000원 및 이자를 지급할 의무가 있다고 주장하였고, 피고 丁에 대하여 원고가 2008. 3. 11. 해지통보를 함으로써 갱신거절의 의사를 표시하였으므로 2088. 7. 31. 기간만료로 임대차계약이 종료하였으므로 A건물 중 지층을 인도할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고(丙과 丁)의 주장

  피고 丙은 원고가 피고 丙에게 반환할 보증금 2,500만 원이 존재하고 이는 연체차임과 모두 상계되었다고 항변하였고, 피고 丁은 A건물의 다른 소유자인 乙과 새로운 임대차계약을 체결하였는데 그 기간은 2010. 9. 4.이라고 항변하면서 임대차계약이 존속한다고 주장하였습니다.

3. 1심의 판단

  1심은 피고 丙이 원고에게 청구금액을 변제하였다고 인정할만한 증거가 없으므로 원고의 청구를 인용하였고, 피고 丁은 임대차계약이 종료하였으므로 원고에게 A건물 중 지층을 인도할 의무가 있고 판단하였습니다.

4. 2심 및 대법원의 판단

  2심은 1심과 달리 임대차보증금반환채권은 불가분채권으로 오히려 원고가 피고 丙에게 5,000만 원을 반환할 의무가 있고, 피고가 상계되었다고 주장하는 2,500만 원은 원고의 청구금액을 초과하므로 원고의 피고 丙에 대한 청구는 이유가 없다고 판단하였습니다.

제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 

  또, 민법 제265조 에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 하고 있고, 공유물에 관한 임대차계약의 갱신거절이라는 행위는 실질적으로 공유물에 관한 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 효과를 가져오는 것이므로, 단순히 공유물의 보존행위라고 볼 수는 없고 공유물의 관리행위라고 봄이 타당하므로 원고의 갱신거절의 의사표시 또는 해지의 의사표시는 유효하지 아니하고 판시하면서 피고 丁과의 임대차계약이 존속한다고 하여 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013.8.13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009.5.8.> 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 

  대법원 또한 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다고 판시함으로써 원심의 판단이 타당하고 하였습니다.

5. 쟁점의 정리

  이 사건의 쟁점은 공유물에 대한 임대차계약에서 ①임대인의 보증금반환채무는 지분비율에 따라 분할되는지, ②상가건물임대차보호법상 갱신거절과 임대차계약해지는 관리행위인지 보존행위인지 여부라 할 것입니다.

 이에 관하여 다음이야기에서 검토해 보도록 하겠습니다.