공장의 상가건물임대차보호법 적용에 관하여-검토의견편
(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결)

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  법무법인 명도, 정민경변호사입니다.  지난 이야기에서 공장이 상가건물임대차보호법이 정하는 ‘상가건물’에 해당하는지 여부가 문제되는 사례의 사실관계를 살펴보았는데요, 법원이 해석한 상가건물임대차보호법의 상가건물의 의미와 그 적용에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

1. 상가건물임대차보호법이 정하는 상가건물의 의미
  상가건물임대차보호법 제2조 제1항에서 상가건물은 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 정하고 있습니다.

 쉽게 이야기하자면 어떤 형태든지 영업을 하기 위해 관할 세무서에서 사업자등록신청을 통해 사업자등록이 되고, 그 대상이 되는 영업을 운영하는 사업장 건물을 의미한다할 것입니다.

  다만, 우리 법원은 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결)고 하여 실질적인 이용형태를 기준으로 주택임대차보호법의 적용여부를 판단하고 있다는 점에 비추어 상가건물임대차보호법 또한 실질적인 이용형태를 기준으로 그 적용여부 판단한다는 입장을 견지하고 있습니다(이 사건 대법원 판단을 보더라도 그 입장을 분명히 하고 있습니다).

  결국 상가건물임대차보호법의 적용여부는 ‘사업자등록’의 대상이 되어야 하고, 그 건물의 공부상 표시와 관계없이 건물의 현황･용도에 비추어 영업용으로 사용하는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다는 것입니다.
 
2. 공장에 대한 상가건물임대차보호법 적용여부 
  문제는 공장이나 창고시설 등은 ‘사업자등록’의 대상이 되고 실제로 그 건물에 사업자등록을 할 수 있으나, 단순히 상품을 보관하거나 제조･가공하는 경우 ‘영업활동’이 없다는 것입니다. 

  공장에서 영업활동까지 모두 이루어진다면 상가건물에 해당한다고 해석될 수 있으나, 영업장이 별도로 존재하고 제조･가공이라는 ‘사실행위’만 존재한다면 사업자등록여부와 관계없이 상가건물임대차보호법이 정하는 상가건물에 해당하지 않는 것이 판례의 입장입니다. 

  다만, 현실에서 이 부분을 명확하게 구분하는 것이 어렵고, 결국 주된 부분을 실질적으로 어떤 형태로 사용하는지 여부로 판단할 수밖에 없다할 것입니다. 

  개인적으로, 이 문제는 상가건물임대차보호법이 실제로 보호하려는 것이 무엇이었는지 여부를 생각해볼 필요가 있다고 생각합니다. 처음 동법을 논의한 목적은 ‘영세상인의 보호’였습니다. 즉, 영세상인이 어렵게 점포를 얻어 단골이 생기고 영업의 기반을 닦아두자 임대인이 해지권을 남용하여 임차인을 내보내고 임차인이 이룩한 영업기반을 가로채는 등의 문제를 해결하기 위해 논의된 것입니다. 실제로 상가건물임대차보호법은 이런 영세상인들이 겪는 문제를 해결하는 방향으로 개정되어 왔습니다(권리금 등).  

  그러나 공장이나 창고 등은 상가건물임대차보호법이 실제로 보호하려고 하는 상가와는 다소 다른 점이 있습니다.

  임차인이 그 장소에서 형성하는 영업의 기반 등이 일반 상가와는 매우 다르기 때문입니다.
  최근 권리금에 관한 규정이 신설되면서 아무런 시설투자나 영업노하우 등과 관계없는 일반 사무실로 사용된 건물도 ‘권리금’이 문제가 되곤 한다는 점에서 민법의 특별법인 상가건물임대차보호법의 목적과 그 대상에 대하 구체적인 논의가 필요하다고 봅니다.
 
3. 사건의 검토 
  이 사건의 임대차목적물은 ‘공장’이었고, 실제로 甲은 임대차목적물을 그 용도에 따라 ‘공장’으로 사용하였습니다. 그리고 영업은 이 사건 공장에 인접한 ‘컨테이너박스’에서 이루어졌습니다. 

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  대법원은 이 사건 공장에 인접한 컨테이너 박스를 이 사건 공장과 일체로 보고 동 컨테이너 박스에서 영업활동을 하였으므로 상가건물임대차보호법이 적용된다고 판단하였습니다. 

  이 사건 임대차목적물에 컨테이너 박스가 포함되어 있는지 여부를 확인할 수는 없었으나, 만약 임대차목적물에서 벗어난 곳에 컨테이너 박스를 두고 영업활동을 하였다면 이를 ‘임대차목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차’라고 볼 수 있을지 의문입니다. 

  상가건물임대차보호법의 필요성이 증가하고 그 적용사례가 증가하고 있는 현재, 동법의 목적이 ‘상가’건물에 관한 임대차보호인지 ‘사업자등록이 가능한 모든 건물’에 관한 임대차보호인지 ‘모든 영리활동’에 관한 임대차보호인지 ‘모든 임차인’의 보호인지 등 보다 명확한 기준이 필요하다할 것입니다.