공장의 상가건물임대차보호법 적용에 관하여-사실관계편
(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결)

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  법무법인 명도, 정민경변호사입니다.   공장은 일반적으로 ‘영업행위’가 발생하는 장소라기보다는 상품을 제조･가공하는 장소라는 점에서 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부가 문제되곤 합니다.
  이번 이야기에서는 사업자등록을 한 공장이나 창고에 관한 임대차계약에 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부에 관한 판례를 소개해 보고자 합니다.

  甲은 2003. 11.경 A회사 소유의 공장(이하 ‘이 사건 공장’이라 합니다)에 관하여 2003. 11. 8.부터 5년간 보증금 2,500만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
  이후 A회사는 이 사건 공장을 乙에게 매도하였고, 乙은 2005. 12. 30. 소유권이전등기를 마침으로써 소유권을 취득하였고, 甲은 2006. 8. 28. 乙에게 이 사건 공장을 인도하였고, 보증금반환을 청구하기에 이르렀습니다.
 
1. 원고(甲)의 주장
  원고는 피고가 이 사건 공장의 소유권을 취득하기 전에 사업자등록을 마침으로써 상가건물임대차보호법에 따라 대항력을 취득하였고, 동법 제3조 제2항에 따라 피고는 임대인의 지위를 승계하였으므로 피고는 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.

2. 피고(乙)의 주장
   피고는 원고의 주장에 대해 이 사건 공장은 상가건물이 아닌 공장시설이므로 상가건물임대차보호법의 적용대상에 해당하지 않으므로 원고는 임대인이 아니고, 보증금을 반환할 의무가 없다고 항변하였습니다.
 
3. 원심의 판단
   원심은 상가건물이라 함은 영리활동을 위하여 제공되는 건물, 즉 사업용 내지 영업용 건물을 의미한다 할 것이고, 상가건물인지의 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업에 사용하느냐의 여부에 따라 실질적으로 판단하여야 할 것인데, 상가건물은 영업을 위한 장소라 할 것이므로 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 이에 해당한다고 할 수 없고, 다만 이와 함께 영업활동이 이루어지는 장소라면 이 법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아야 할 것이라고 전제하면서 이 사건 공장 대부분이 도금작업을 위한 생산시설로 사용되고 있다는 점에서 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 단정하기에 부족하다고 판시하였습니다.
 
4. 대법원의 판단
   대법원은 상가건물 임대차보호법의 목적과 위 규정에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다.
  그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 판시하면서, 원고는 이 사건 공장에 인접한 컨테이너박스에서 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하였고, 이 사건 공장과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장에 해당하므로 상가거물임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 판단하였습니다.
 
5. 쟁점의 정리
  상가건물임대차보호법 제2조 제1항 본문에서 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다고 규정하면서 같은 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

  이 사건은 ‘상가건물’의 범위가 문제된 사안으로 상가건물임대차보호법이 정하는 ‘상가건물’의 해석과 과연 임대차목적물에 인접한 컨테이너에서 영업활동을 하는 것을 임대차목적물에서의 영업으로 해석할 수 있는지 여부가 문제된다할 것입니다.
 다음 이야기에서 상가건물의 해석범위와 이에 대한 적용에 관한 이야기를 이어가도록 하겠습니다.