임대차보증금반환채권의 양도와 채권 압류-검토의견편(3)
(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결)

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 법무법인 명도, 정민경 변호사입니다.  지난 이야기에서 임대차보증금반환채권에 대한 압류에 관하여 이야기를 나누어보았는데요, 임차인의 채권자가 보증금에 대한 압류를 마쳤으나 임차인이 부동산을 임대인에게 인도하여 주지 않아 임대인이 보증금의 반환을 하지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이 때, 채권자가 행사할 수 있는 권리가 채권자대위권입니다. 이번 이야기에서는 채권자대위권에 의한 명도소송에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.

1. 채권자대위권

민법 제404조(채권자대위권) ①채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.

②채권자는 그 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가없이 전항의 권리를 행사하지 못한다. 그러나 보전행위는 그러하지 아니하다.

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  위 규정에 의하면 채권자는 보전할 자기의 채권, 즉 피보전채권의 존재하여야 하고, 그 채권의 변제기가 도래하였어야 하며 대위할 채권, 즉 피대위채권이 일신에 전속한 권리(권리의 성질상 타인에게 귀속할 수 없는 권리)가 아니어야 합니다. 그 밖에 채권자에게 보전의 필요성이 인정되어야 하며 채무자가 스스로 권리를 행사하지 아니하여합니다. 이를 그림으로 보면 아래와 같습니다.

  그림에서 A는 B에게 채권을 가지고 있고(피보전채권 존재), B는 C에게 채권이 있는데(피대위채권 존재), B가 무자력 상태(보전의 필요성)여서 A에게 채무를 이행하지 아니하면서 C에 대한 채권도 행사하지 아니하여(채무자의 채권불행사) A가 자신의 채권을 행사할 수 없는 경우 A는 B를 대위하여 C에게 채무를 이행할 것을 청구할 수 있습니다. 원칙적으로 A는 C가 B에게 채무를 이행할 것을 청구할 수 있고, 예외적으로 금전이나 물건의 인도 등의 경우 A에게 직접 이행할 것을 청구할 수도 있습니다.

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2. 대위명도소송
  대위명도소송 또한 채권자대위권에 의한 소송과 동일한 구조를 가지나, 임대차보증금반환의무와 부동산인도의무가 동시이행관계에 있음에 따라 다소 다른 해석을 필요로 합니다.
  이 사건 인정사실에서 甲은 임대차보증금반환채권을 압류함으로써 乙에게 추심금채권을 가지고 있고(피보전채권), 乙은 丙에게 부동산인도청구권을 가지고 있습니다(피대위채권). 그러나 丙이 乙에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 乙은 동시이행항변권을 행사하며 甲에게 추심금을 지급하지 아니할 수 있습니다. 이 경우, 甲은 乙을 대위하여 丙에게 부동산을 乙에게 인도할 것을 청구할 수 있을까요?

  여기에서는 두 가지가 문제됩니다. 하나는 임대차계약의 종료, 다른 하나는 乙의 무자력입니다. 임대차보증금반환채권은 임대차계약이 종료되어야 비로소 발생하는 채권이어서 임대차계약이 종료되지 않는 한 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 없고, 채무자인 임차인과 달리 임대인은 무자력이 아닌 경우가 많아 채권자대위권의 요건 중 하나인 보전의 필요성을 갖추지 못하게 됩니다.

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3. 해지권의 대위행사와 임대차계약의 갱신
  만약 임차인이 차임연체 등 해지사유가 발생하였음에도 불구하고 임대인이 보증금이 남아있다는 이유로 임대차계약을 해지하지 않는다면 임차인의 채권자가 임대인을 대위하여 임대차계약의 해지권을 행사할 수 있을까요?

  판례는 임대인의 임대차계약 해지권은 오로지 임대인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 행사상의 일신전속권에 해당하는 것으로 볼 수 없다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700 판결)가 판시함으로써 채권자는 임대인을 대위하여 임차인에게 임대차계약해지의 의사를 통지하면서 임대인에게 부동산을 인도할 것을 청구하는 방법으로 자신의 채권을 보전할 수 있습니다.
  그렇다면 임대차계약 해지 사유가 존재하지 않고 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하는 경우에는 어떨까요?
  이에 대한 명확한 판례는 없지만, 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결)는 판례에 비우어 보았을 때, 임대차보증금이 압류된 경우에도 동일하게 임대차계약의 갱신은 채권자에게 대항할 수 없다고 해석될 것으로 예상됩니다.
  한편, 해지권이 일신존속권이 아니라는 점에서도 채권자가 임대인을 대위하여 갱신거절권을 행사할 수 있을 것으로도 보입니다.

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4. 임대인의 무자력 여부
  채권자대위권은 채무자의 무자력을 요건으로 하고 있습니다. 그러나 이 사건을 보면 임대인의 무자력여부를 판단하지 아니하고 있습니다.
  판례는 채권자가 자기채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이 통상이지만 임대차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가 선이행되어야 할 필요가 있어서 그 명도를 구하는 경우에는 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없는 일이므로 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결)고 판시하고 있고,

  채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다(대법원 2001. 5. 8. 선고 99다38699 판결)고도 판시하고 있습니다.

  이 사건의 경우 甲이 피

보전채권을 행사하기 위해서는 丙의 부동산인도가 전제되어야 하므로 乙의 부동산인도청구권의 대위 행사가 가능하다할 것입니다.
  이번 이야기에서 채권자대위권과 관련된 명도소송의 구조에 관하여 이야기를 나누어 보았는데요, 다음 이야기에서 이 사건 사례와 관련된 나머지 쟁점들에 관하여 다루며 이번 사건을 마무리 하도록 하겠습니다.