법무법인 명도, 정민경 변호사입니다. 임차인의 채권자 입장에서 임차인이 임대인에 대하여 가지는 임대차보증금반환채권은 자신의 채권을 회수하는데 중요한 재산 중 하나입니다. 그래서 임대차 보증금반환채권이 가압류･압류되는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 이번 이야기에서는 이에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.
1. 임대차보증금반환채권의 압류와 현금화 민사집행법 제233조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권 또는 유가증권, 그 밖의 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정하고 있고, 동법 제227조 제3항은 금전채권의 압류명령은 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.
어음·수표 그 밖에 배서로
이전할 수 있는 증권으로서 배서가 금지된 증권채권의 압류는 법원의 압류명령으로 집행관이 그 증권을 점유하여 한다.
따라서 임차인의 채권자는 임차인을 채무자, 임대인을 제3채무자로 하여 법원에 압류명령을 받는 방법으로 강제집행할 수 있고, 동 압류명령은 제3채무자인 임대인에게 송달된 때 그 효력이 발생합니다.
①금전채권을 압류할 때에는
법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다.
②압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다.
③압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다.
④압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
채권자가 금전채권을 압류하였다고 하더라도 이를 현금화하기 전까지는 채권자는 자신의 채권을 만족시킬 수 없으므로 금전채권을 현금화하여야 합니다. 채권자는 추심명령과 전부명령을 신청하여 이를 현금화할 수 있습니다.
2. 임대차보증금반환채권에 대한 압류의 효력 범위 판례는 임차보증금 반환채권을 피전부채권으로 한 전부명령이 확정된 경우, 제3채무자에게 송달한 때에 소급하여 그 효력이 발생하지만, 임차보증금 반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하여 발생하는 것이므로, 임대차관계 종료 후 그 목적물이 명도되기까지 사이에 발생한 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31905 판결)고 판시하고 있습니다.
앞서 연체차임 공제에 관하여 이야기를 나누어 보았듯이 연체차임 등 임차인의 채무를 모두 공제하고도 보증금의 잔액이 존재하는 것을 조건으로 하여 임차인에게 보증금반환청구권이 발생하고, 채권을 가압류･압류하기 위해서는 그 채권이 존재하는 것을 전제로 한다는 점에서 채권의 압류범위는 그 채권이 발생한 범위 내에서 유효하다 할 것입니다.
즉, 채권이 존재하여야 그 채권에 대한 압류에 가능한 것이고, 이는 임대차보증금반환채권이 양도된 경우에도 동일하게 적용됩니다. 따라서 이 사건 1심 판결에서 임대차보증금반환채권이 이미 타인에게 양도되어 그 효력이 발생하였다면, 임차인의 채권자가 이에 대한 압류명령을 받았다고 하더라도 존재하지 아니한 채권에 대한 압류이므로 그 효력이 없다고 판단한 것입니다.
3. 임대차보증금반환채권의 양도와 압류 채무자(임차인)는 임대차보증금반환채권을 타인에게 양도하거나 임차권을 포괄적으로 양도할 수 있으나, 지명채권 양도의 대항력 요건을 갖추지 아니하거나 그 요건을 갖추기 전에 채권자가 이에 가압류･압류 결정을 받아 그 명령이 제3채무자(임대인)에게 도달한 경우, 그 압류의 효력은 유효합니다.
다만, 그 압류의 범위는 임대차보증금반환채권이 존재하는 범위로 한정되고, 그 효력은 임차인인 임대인에 대하여 가지는 연체차임 등과 같은 채무를 공제한 나머지 부분에 미친다고 해석할 수 있습니다.
이 사건의 경우, 임차인인 丙이 丁에게 임대차보증금반환채권(임차권)을 양도하였으나, 임대인인 乙에게 확정일자를 갖춘 증서로 통지하거나 확정일자로서 乙의 승낙을 받지 아니하였으므로 제3자에게 대항하지 못하여 채권자 甲의 압류는 유효하고, 乙이 丁에게 반환한 보증금 3,000만 원을 제외한 나머지 1억 5,000만 원에 그 효력이 미친다할 것입니다.
4. 임대차보증금반환채권의 압류와 계약의 갱신 임대차보증금반환채권은 임대차계약이 종료되어야 비로소 발생하고, 임대차계약이 갱신되는 경우 채권자가 임대차보증금반환채권을 압류하더라도 현금화할 수 없다는 문제가 발생할 수 있습니다.
이에 관하여 판례는 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253 판결)고 판시하고 있습니다.
다만, 임대인은 임차인으로부터 부동산을 인도받기 전까지 동시이행항변권을 행사할 수 있으므로 임대인이 적극적으로 임차인에게 부동산의 인도를 청구하지 아니하면 채권자가 채권을 회수할 수 없습니다.
따라서 채권자는 임대인을 대위하여 임차인에게 명도소송을 제기할 수 있는지 여부가 문제됩니다.
다음 이야기에서 일명 대위명도소송이라 불리는 명도소송에 있어서의 채권자대위권 행사에 관하여 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.
작성일 : 2017.09.29