부동산 양수인과 임차인의 연체차임 공제-사실관계편
(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결)

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  ​안녕하세요. 법무법인 명도, 정민경변호사입니다. 건물을 매수하는 경우, 임차인의 존재를 확인하고 매매계약서를 작성하면서 임대인의 지위를 승계한다거나 보증금반환채무를 승계한다는 등의 내용을 작성하는 것이 일반적이지만, 임차인에 대한 차임 채권을 양수한다는 특약을 정하는 경우는 많지 않습니다. 이번 이야기에서는 건물을 매수하여 임대인의 지위를 승계한 양수인과 임차인의 연체차임 청구 및 공제에 관한 이야기를 나누어 보고자 합니다.

  甲 외 4명은 A건물의 공동소유자였고, 甲 외 4명은 2010. 4. 23. 乙과 보증금 2,500만 원, 월차임 187만 원(부가세 별도), 관리비 164,800원(부가세 별도)로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 공유물분할을 위한 경매절차에서 丙이 A건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. A건물의 소유권을 취득하였습니다. 한편, 乙은 2014. 7.까지 차임과 관리비 34,951,320원을 연체하였고, 丙이 소유권을 취득한 후에도 차임 등을 계속 지급하지 않아 丙은 2014. 11. 7. 乙에게 3기 이상의 차임연체를 이유로 임대차계약 해지의 의사를 통고하였고, 丙이 乙에게 명도소송을 제기한 이후 乙은 2015. 6. 12. 丙에게 A건물을 인도하였습니다.
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1. 원고(丙)의 주장
  원고는 3기 이상의 차임연체를 이유로 건물인도를 청구하면서 원고가 소유권을 취득하기 이전부터 피고가 차임 및 관리비를 연체하여 반환할 보증금이 남아 있지 않다고 주장하였습니다.

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2. 피고(乙)의 주장
  피고는 원고가 소유권을 취득한 날로부터 원고에게 건물을 인도한 2015. 6. 12.까지의 연체차임 및 관리금을 공제하더라도 반환받을 보증금이 존재한다는 취지의 항변을 하였습니다.
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3. 원심의 판단

  원심은 원고가 임대인의 지위를 승계하였으므로 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있고, 동 보증금에서 연체차임 등을 공제하면 피고에게 원고가 소유권을 취득한 이후 발생한 연체차임 등의 채무가 남아있지 않다고 판단하였습니다.
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4. 대법원의 판단
  대법원은 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않는다고 판시하면서도,

  임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조)는 판례를 근거로 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 판시하였습니다.
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5. 쟁점의 정리
  이 사건 또한 임대차보증금의 성격이 문제됩니다. 앞선 명도이야기에서 이에 관하여 검토해보았는데요, 임대차보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하고, 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
  이 사건에서 특별히 문제되는 부분은 부동산의 매수인이 임대인의 지위와 함께 차임 등 채권까지 양수하는지 여부와 차임 등 채권의 양수여부와 관계없이 임대차보증금의 성격에 따라 연체차임 등이 당연히 공제되는지 여부입니다.

  다음 이야기에서 임대인의 지위 승계와 관련된 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 관하여 살펴본 후, 위 두 가지 쟁점에 관하여 이야기를 나누어 보도록 하겠습니다.