저당권의 효력 범위와 소액임차인의 최우선변제요구-검토의견편
(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결)

  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 지난 이야기에서 저당권자가 임차인의 차임에 관하여 별도의 저당권을 행사하지 아니한 경우, 임차인의 최우선변제보증금에서 임차인의 차임 등의 채무가 당연히 공제된다는 대법원의 입장을 살펴보았습니다. 판례를 이해하기 위해서 저당권의 효력이 미치는 범위 및 이에 대한 행사 방법과 차임의 당연공제에 관하여 검토해 보고자 합니다.

1. 저당권의 효력 범위
  민법 제359조는 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정하고 있습니다.

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  즉, 부동산에 저당권 또는 근저당권을 설정하고 이에 대해 임의경매를 신청하면 경매개시결정이 등기에 기입되고 압류의 효력이 발생하게 되는데, 이후 부동산에서 발생하는 차임 등과 같은 수익에도 저당권의 효력이 미치게 됩니다.
  다만, 과실에 관하여도 별도의 담보실행 절차를 이행하여야 합니다.

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2. 차임 채권에 관한 저당권의 행사 방법
  일반적으로 부동산에서 발생하는 과실은 차임채권 등 임차인에 대한 채권이라 할 수 있습니다.
  앞서 언급한 것과 같이 민법 제359조에 따라 압류 이후에는 차임채권 등 임차인에 대한 채권에도 저당권의 효력이 미치게 되는데, 저당부동산에 대한 경매절차에서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각하는 제도가 없으므로 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어져야 합니다.

  민사집행법 제273조는 채권과 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행을 규정한 것으로 채권, 그 밖의 재산권을 목적으로 하는 담보권의 실행은 담보권의 존재를 증명하는 서류가 제출된 때에 개시하고 그 절차는 같은 법 제2편 제2장 제4절 제3관 채권과 그 밖의 재산권에 대한 강제집행에 관한 규정을 준용합니다.
  즉, 별도의 채권 압류, 추심 또는 전부명령을 받는 등 채권에 관한 강제집행과 동일한 절차를 진행하여야만 차임채권 등으로부터 채권(저당권자의 채권)을 변제받을 수 있습니다.

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3. 임차인의 채무와 보증금에서의 당연공제
  판례는 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 90다50729 판결 등 참조)는 입장을 분명히 하고 있고, 그 법리를 상계가 아닌 공제로써 해석하고 있습니다.
  이는 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의 무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315판결)고 하여 임대차보증금을 정지조건부 반환채권을 수반하여 소유권이 이전된 금전으로 해석하는데서 비롯됩니다.

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  다시 말하면, 임차보증금은 그 소유권이 임대인에게 양도되나, 임차인에게 채무불이행이 없을 것을 정지조건으로 하여 반환채권이 발생하는 것으로, 임차인이 부동산을 인도하여 줄 때까지 임차인의 채무가 존재한다면 이를 모두 공제한 나머지에 보증금에 관하여만 반환채권이 발생하는 것입니다. 그 공제 시점에 관하여 학설의 대립이 있으나, 최근 판례는 대다수 그 시점을 부동산 인도시로 보고 있습니다.
  따라서 저당권자가 차임채권 등에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당권을 실행한 경우든 실행하지 않은 경우든 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 공제된 나머지 보증금에 관하여만 반환채권이 발생하는 것이어서 채무로 인해 보증금이 모두 공제되었다면 경매절차에서 배당받을 보증금도 존재하지 아니하게 되는 것입니다.

  즉, 주택임대차보호법 제8조가 보증금을 보호하는 것도, 반환받을 보증금, 보증금반환채권이 존재함을 전제로 한다는 것입니다.

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4. 검토의견
  최근 차임채권이 보증금에서 당연공제 된다는 법리를 확인하는 내용의 판례가 많이 나오고 있는데, 그 내용을 정리하자면 보증금반환채권은 임차인이 부동산을 인도할 때가지 발생한 채무를 모두 공제하고도 보증금이 잔존하는 경우에 발생하는 채권이라는 점입니다.
  주택임대차보호법 제8조는 임차인의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 제정된 규정이고, 이 사건 판례는 임차인에게 반환받을 보증금이 없다면 보호받을 보증금도 없다는, 어쩌면 상식적인 내용을 확인한 판례인 것 같기도 합니다.
  다만, 임차부동산에 관한 경매절차가 개시되면 임차인은 차임지급을 하지 않는 경우가 대부분이고, 보증금이 모두 공제되었다면 배당요구를 하더라도 채권자의 배당이의에 의해 배당이 취소될 수 있다는 사실을 알아둘 필요가 있을 것입니다.