저당권의 효력 범위와 소액임차인의 최우선변제요구
(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결)

  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경 변호사입니다. 임차부동산에 관한 경매절차가 개시되면 임차인들은 월차임을 지급하지 않는 경우가 일반적입니다. 이번 이야기에서는 배당되는 보증금에서 차임채권이 당연히 공제되고 이는 주택임대차보호법 제8조에 따라 보장되는 보증금에도 동일하게 적용된다는 내용의 판결에 관하여 이야기를 나누어 보고자 합니다.

  A아파트의 소유자 甲은 2009. 1. 26.과 2010. 11. 18. 두 차례에 걸쳐 A아파트에 근저당권을 설정하였고, 2011. 11. 17. 乙과 A아파트에 관하여 보증금 5,000만 원, 월차임 330만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 甲이 이자를 연체하자 은행은 2012. 11. 16. 임의경매개시결정을 받았고, 丙에게 채권과 근저당권을 양도하였습니다. 乙은 주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금 중 일정액의 배당을 요구하였고, 丙은 乙에 대한 배당에 이의하였습니다. 당시 乙은 2012. 5. 30.부터 차임을 지급하지 아니하고 있었습니다.

  (참고) A아파트는 과천시 소재 아파트로 과천시는 수도권정비계획법시행령이 정하는 과밀억제권역이고, 말소기준권리가 되는 근저당권이 설정된 2009. 1. 26.당시 과밀억제권역의 경우 보증금 2,000만 원까지 우선변제 받을 수 있습니다.
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1. 원고(甲)의 주장
  원고는 피고가 소액임대차보증금 배당을 받기 위해 허위로 A아파트에 관한 임대차계약을 체결한 가장임차인이고, 피고가 진정한 임차인이라고 하더라도 미지급차임을 임대차보증금에서 공제하면 남는 임대차보증금이 없게 되므로 피고의 배당액을 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다고 주장하였습니다.

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2. 피고(乙)의 주장
  피고는 甲과 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 지급하여 거주한 정당한 임차인이고, 임대차기간 만료 후에는 甲이 차임지급의무를 면제하여 주어 미지급차임이 없으므로 원고의 주장은 이유가 없다고 항변하였습니다.

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3. 1심 법원의 판단
  법원은 피고가 가장임차인이라는 주장에 관하여는 보증금 지급 금원의 출처나 월차임 지급사실, 피고와 甲사이에 특별한 관계가 없는 점 등에 비추어 보았을 때, 가장임대차 관계를 의심할 만한 사정은 없어 보인다고 판단하였습니다.

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  그러나 임대차에 따른 임차인의 모든 채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없으면 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등)이라고 하면서도 근저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 근저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치는 것인데(민법 제359조),

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  부동산의 차임은 법정과실에 해당하고(대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다49117 판결 등 참조), 근저당부동산에 대한 압류가 이루어진 이후에는 근저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 하므로 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라고 판시하였습니다.

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4. 2심 법원 및 대법원의 판단
  부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다7725 판결 등 참조)는 것을 전제로,

  저당권자가 차임채권 등에 대하여 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다고 판단하였습니다.

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5. 쟁점의 정리
  이 사건은 저당권의 효력이 미치는 범위와 이를 행사하는 방법에 관한 규정을 명확하게 해석함과 동시에 보증금에서 차임 등 임차인의 채무가 당연히 공제되는지 여부와 당연공제된다면 그 법리가 주택임대차보호법 제8조의 보증금에도 적용되는 것인지 여부에 관한 내용이 쟁점이 됩니다.
  다음 이야기에서 위 쟁점에 관하여 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.