임차인의 영업허가 폐업신고와 동시이행항변권

- 검토의견편
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  안녕하세요. 법무법인 명도 정민경변호사입니다. 지난이야기에 이어 임대차계약이 종료된 후 임차인에게 영업허가에 관한 폐업신고의무가 있는지 여부에 관한 판례를 검토해 보도록 하겠습니다. 

1. 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행의 성격

 임차인은 임대차목적물에서 영업을 하기 위해 타 법률에 따라 영업신고, 허가 등을 받고 영업을 하는데, 폐업신고절차를 이행하지 아니하면 새로운 임차인이 영업허가를 받을 수 없는 경우가 많습니다.

  물론, 실제로 영업을 하지 않는 사실을 입증하는 방법 등으로 이를 말소할 수 있지만 많은 시간이 소요되므로 말소될 때까지 새로운 임차인이 영업을 할 수 없게 되고, 임대인은 이에 대한 책임을 지게 될 우려도 있습니다.

  이를 바꾸어 이야기하면, 임차인이 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행하지 않으면 임대인이 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 없게 됨을 의미합니다.

  즉, 임차인의 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행은 임차인의 ‘원상회복의무’에 해당하는 것입니다.

2. 임차인의 원상회복의무

  민법 제654조는 동법 제615조를 임대차에 준용하고 있는데, 이는 사용대차에 있어서 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다는 차주의 원상회복의무를 규정한 것으로, 임차인은 임대인에게 원상회복하여 부동산을 반환하여야 합니다.
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  임대차계약을 체결할 때, 계약서에 ‘원상회복하여 인도한다’는 조항을 넣는 것이 일반적이기도 합니다. 이 약정에 관하여 법원은 ‘유익비상환청구권의 포기약정’으로 해석하고 있습니다.

  즉, 원상회복에 관하여 별도의 약정이 없다면 민법 제654조에 따라 임차인은 원상회복의무를 지나, 유익비상환청구권을 행사할 수 있고, 임대차계약서상 원상회복 약정이 있다면 임차인은 원상회복의무를 부담함과 동시에 유익비상환청구권을 행사할 수 없습니다.

  실제로 원상회복약정은 법무부 및 국토교통부에서 배포하는 표준임대차계약서나 공인중개사가 사용하는 임대차계약서 양식에 기본적으로 포함되어 있어, 이 약정으로 인해 유익비상환청구권을 포기하게 된다는 사실을 알지 못하고 임대차계약을 체결하는 경우가 많이 발생하기도 합니다.

  또한, 원상회복 범위나 방법에 관하여는 자세히 정하지 않고 있어 이에 대한 분쟁이 발생하기도 합니다.

3. 원상회복의 범위

 이 사건 판례는 원상회복의무에 관하여 ‘임대차종료로 인한 임차인의 원상 회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다’고 판시함으로써 원상회복의 범위를 정하고 있습니다.

  임차인은 임대차계약이 종료되면, 임대차계약 당시의 부동산 상태로 돌려놓는 것은 물론 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력하여야 한다는 것입니다.

  그렇다면 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 보증금의 반환을 거절할 수 있을까요?

4. 원상회복의무와 보증금반환의무의 관계

  임대차계약이 종료되었을 때, 임차인이 임대차목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무와 임대인이 연체차임 등 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무는 동시이행관계에 있습니다.

  그러나 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결은 동시이행항변권을 행사할 수 있는 범위를 축소하고 있습니다. 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다는 것입니다.

  반면에 임차인은 보증금 중 일부라도 반환받지 못하였다면 주택임대차보호법 제4조 제2항, 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 따라 그 전액을 반환받을 때까지 건물 전부의 인도를 거절할 수 있는데요, 위 판례와 충돌되는 것이 아닌지 의문이 들 수 있습니다.

  임대차보호법의 취지와 동시이행 항변권이 ‘공평의 관념’에서 파생된 권리라는 점을 고려했을 때, 과연 어떤 것이 공평한 것일까요?

5. 결론  

  임대차계약이 종료되면, 임차인은 원상회복하여 임대차목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고, 그 의무에는 영업허가에 관한 폐업신고절차 이행과 같은 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있는데 협력할 의무까지도 포함됩니다.

  따라서 임대인은 영업허가에 관한 폐업신고절차가 이행되었는지 확인하고, 임차인 또한 이를 이행하여 손해배상 등과 같은 또 다른 분쟁이 발생하지 않도록 서로 협력할 필요가 있다할 것입니다.​